एक बंधक प्राप्त करना: प्रक्रिया कैसे बदल गई है

2004 और 2005 में हाउसिंग बूम के दिन में, उधारदाताओं मजाक करते थे कि "आपको बंधक प्राप्त करने की आवश्यकता है सांस लेना है।" समय बदल गया है। अचल संपत्ति बाजार में तबाही और बैंकिंग संकट के बीच, ऋण अनुमोदन के लिए मानकों को सांस लेने से परे कस दिया गया है। (संबंधित पढ़ने के लिए, रियल एस्टेट मार्केट को चलाने वाले 4 प्रमुख कारकों पर एक नज़र डालें।)

महत्वपूर्ण: आर्थिक संकेतक जानने के लिए

हालांकि आज किसी बंधक के लिए अर्हता प्राप्त करना कठिन हो सकता है, कई मायनों में प्रक्रिया पूर्व-आवास बूम के दिनों की वापसी है जब उपभोक्ताओं को अपनी आय और संपत्ति साबित करने के लिए आवश्यक था, ऋण चुकाने की अपनी क्षमता का प्रदर्शन करें और पर्याप्त बचत करें डाउन पेमेंट और कैश रिजर्व के लिए।

डाउन पेमेंट आवश्यकताएँ व्यापक रूप से उपलब्ध होने के दिन, अधिकांश खरीदारों के लिए नो-डाउन-पेमेंट ऋण समाप्त हो गए हैं। हाउसिंग बूम के बीच में, नो-डाउन-पेमेंट ऋण आसानी से उपलब्ध थे, लेकिन इन दिनों पारंपरिक ऋणों में 5 से 15% की डाउन पेमेंट की आवश्यकता होती है। सरकारी बीमित एफएचए ऋण के लिए योग्य खरीदारों के लिए 3.5% की डाउन पेमेंट की आवश्यकता होती है, लेकिन 580 से कम क्रेडिट स्कोर वाले लोगों को 10% का डाउन पेमेंट करना होगा। वीए ऋण, सैन्य और दिग्गजों के सदस्यों के लिए उपलब्ध हैं, एक डाउन पेमेंट के बिना उपलब्ध हैं। USDA ऋण कार्यक्रम, निर्दिष्ट ग्रामीण क्षेत्रों में निवासियों के लिए उपलब्ध है, कोई डाउन पेमेंट ऋण भी प्रदान करता है। ( वीए बंधक के अनोखे फायदे में वीए ऋण के बारे में अधिक जानें।)

ऋण प्रकार उधारकर्ता ब्याज-ऋण और विकल्प-एआरएम जैसे विभिन्न प्रकार के बंधक उत्पादों के लिए आवेदन करने में सक्षम होते हैं। जबकि ब्याज केवल ऋण शायद ही कभी उपलब्ध हैं, विकल्प-एआरएम पूरी तरह से गायब हो गए हैं। सादा वेनिला फिक्स्ड-रेट ऋण आज उधारकर्ताओं के बहुमत के लिए सबसे लोकप्रिय हैं, इसके बाद हाइब्रिड एआरएम एक-दस साल की दर से निर्धारित होते हैं, इसके बाद एक दर जो वार्षिक समायोजित होती है। (विकल्प एआरएम में विकल्प-एआरएम के बारे में : अमेरिकी ड्रीम या बंधक दुःस्वप्न? )

क्रेडिट स्कोर ऋणदाता आज आपके क्रेडिट स्कोर पर अतीत की तुलना में बहुत अधिक भरोसा करते हैं न केवल यह निर्धारित करने के लिए कि क्या आप एक बंधक के लिए अर्हता प्राप्त करते हैं, बल्कि अपनी ब्याज दर भी निर्धारित करते हैं। जबकि उधारदाताओं में भिन्नता है, ज्यादातर का कहना है कि पारंपरिक ऋण के लिए 680 का क्रेडिट स्कोर स्वीकृत होना आवश्यक है। एफएचए ऋण की आवश्यकताएं थोड़ी कम हैं, और कुछ उधारदाताओं (लेकिन सभी नहीं) 620 या उससे कम के क्रेडिट स्कोर के साथ एक उपभोक्ता के लिए एफएचए ऋण को मंजूरी देंगे। कई को FHA ऋण के लिए 640 के स्कोर की आवश्यकता होती है। अन्य वित्तीय परिस्थितियों के आधार पर 720 या 740 या उससे अधिक के क्रेडिट स्कोर वाले उधारकर्ताओं को अनुमोदित किए जाने की संभावना है। ब्याज दरें एक तयशुदा आधार पर निर्धारित की जाती हैं, जिसमें सबसे अधिक ब्याज दर उधारकर्ताओं के पास उच्चतम क्रेडिट स्कोर के साथ जाती है।

सत्यापन हाउसिंग बूम की ऊंचाई पर, कई उधारदाता "नो-इनकम वेरिफिकेशन / नो-डॉक्यूमेंटेशन लोन" को मंजूरी दे रहे थे, लेकिन आज उन्हें ढूंढना बहुत असंभव है। उधारकर्ताओं को दो साल के कर रिटर्न के साथ अपनी आय को साबित करने की आवश्यकता है और यह साबित करने के लिए बैंक के बयानों की आवश्यकता होगी कि उनके पास संपत्ति और नकदी भंडार है। डाउन पेमेंट और क्लोजिंग कॉस्ट के लिए उपयोग किए जाने वाले पैसे में एक पेपर ट्रेल होना चाहिए जो दिखाता है कि यह कहां से आया है, क्योंकि उपहार निधि का उपयोग करने की क्षमता से संबंधित नियम हैं।

कुछ साल पहले, ऋणदाता "घोषित आय" ऋण को मंजूरी दे रहे थे, लेकिन अब ऋणदाता रोजगार को सत्यापित करने के लिए समय लेते हैं और अनुमोदन प्रक्रिया के हिस्से के रूप में नौकरी की स्थिरता को ध्यान से देख रहे हैं। बंधक स्वीकृतियां स्व-नियोजित आवेदकों के लिए बहुत अधिक कठिन हैं, जिन्हें आय की एक स्थिर धारा और व्यवसाय की व्यवहार्यता साबित करनी चाहिए।

अनुपात उधारकर्ताओं के लिए एक और अधिक प्रतिबंधात्मक कदम आज कर्ज-से-आय अनुपात है। शिथिल दिशानिर्देशों के दिनों में, उधारकर्ता ऋण-से-आय अनुपात को 50% तक खींचने के लिए तैयार थे, अगर उधारकर्ताओं को ऋण चुकाने की क्षमता थी। अधिकांश ऋणदाता अब उधारकर्ताओं को सकल मासिक आय के 31 से 33% के भुगतान और 43 से 45% के समग्र ऋण तक सीमित करते हैं। कभी-कभी एक उच्च क्रेडिट स्कोर या महत्वपूर्ण नकद भंडार या उच्च डाउन भुगतान उधारकर्ताओं को इन दिशानिर्देशों को पार करने की अनुमति देगा, लेकिन उधारदाताओं अतीत की तुलना में इन अनुपातों का विस्तार करने के लिए बहुत कम तैयार हैं।

अतिरिक्त क्रेडिट चेक उनके नए सख्त दिशानिर्देशों के एक भाग के रूप में, ऋणदाता कभी-कभी ऋण स्वीकृति के बाद आपके ऋण की वापसी की तारीख से पहले अपने निवेश के लिए अतिरिक्त सुरक्षा के रूप में जाँच करते हैं। ऋण स्वीकृति और निपटान के बीच महत्वपूर्ण अवधि के दौरान अतिरिक्त क्रेडिट के लिए आवेदन करने या नौकरी बदलने के लिए उधारकर्ताओं को अपने क्रेडिट कार्ड का उपयोग करने से बचने के लिए बहुत सावधान रहने की आवश्यकता है।

नीचे की रेखा इन सभी नए नियमों और बंधक प्रक्रिया में परिवर्तन का मतलब है कि बैंकिंग संकट के बाद से एक और चीज बदल गई है: ऋण अनुमोदन में अधिक समय लगता है। ऋणदाताओं को अब ऋण आवेदन पर प्रत्येक विवरण को सावधानीपूर्वक जांचना होगा, साथ ही एक मूल्यांकन किया जाना चाहिए, इसलिए उधारकर्ताओं को कम से कम 30 दिनों के आवेदन-से-निपटारे की अवधि के लिए तैयार रहना होगा, लेकिन अक्सर 45 से 60 दिनों तक। हालांकि यह निराशाजनक हो सकता है, यह ऋणदाताओं के बीच सावधानीपूर्वक ऋण आवेदकों के लिए नए सिरे से प्रयास का हिस्सा है। (अतिरिक्त पढ़ने के लिए, उच्चतम क्रेडिट स्कोर भी देखें : क्या यह संभव है? )