शुद्ध परिचालन आय - noi परिभाषा

नेट ऑपरेटिंग इनकम क्या है - NOI?

शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) एक गणना है जिसका उपयोग आय पैदा करने वाले रियल एस्टेट निवेश की लाभप्रदता का विश्लेषण करने के लिए किया जाता है। NOI संपत्ति से सभी राजस्व के बराबर है, सभी यथोचित आवश्यक परिचालन खर्चों को घटाता है। NOI एक पूर्व-कर का आंकड़ा है, जो संपत्ति की आय और नकदी प्रवाह विवरण पर प्रदर्शित होता है, जिसमें ऋण, पूंजीगत व्यय, मूल्यह्रास और परिशोधन पर मूलधन और ब्याज भुगतान शामिल नहीं है। जब इस मीट्रिक का उपयोग अन्य उद्योगों में किया जाता है, तो इसे "EBIT" के रूप में संदर्भित किया जाता है, जो "ब्याज और करों से पहले कमाई" के लिए खड़ा है।

चाबी छीन लेना

• नेट ऑपरेटिंग आय वित्तपोषण या करों से किसी भी लागत में जोड़ने से पहले एक आय-उत्पादक संपत्ति की लाभप्रदता को मापता है। एनओआई मीट्रिक में उपयोग किए जाने वाले ऑपरेटिंग खर्चों में हेरफेर किया जा सकता है यदि कोई संपत्ति मालिक कुछ आय या व्यय वस्तुओं को बचाता है या एनओआई मीट्रिक को शामिल नहीं करता है। पूंजी व्यय।

NOI के लिए सूत्र है:

शुद्ध परिचालन आय = आरआर − कहीं भी: आरआर = रियल एस्टेट राजस्व = परिचालन खर्च

शुद्ध संचालन आय

NOI आपको क्या बताता है?

शुद्ध परिचालन आय एक मूल्यांकन पद्धति है जिसका उपयोग रियल एस्टेट पेशेवरों द्वारा उनके आय-उत्पादक गुणों का सटीक मूल्य निर्धारित करने के लिए किया जाता है। एनओआई की गणना करने के लिए, संपत्ति के परिचालन व्यय को आय से उत्पन्न संपत्ति से घटाया जाना चाहिए।

किराये की आय के अलावा, एक संपत्ति पार्किंग संरचनाओं, वेंडिंग मशीनों और कपड़े धोने की सुविधाओं जैसी सुविधाओं से राजस्व भी उत्पन्न कर सकती है। ऑपरेटिंग खर्चों में बीमा प्रीमियम, कानूनी शुल्क, उपयोगिताओं, संपत्ति कर, मरम्मत लागत और चौकीदार शुल्क सहित इमारत को चलाने और बनाए रखने की लागत शामिल है। पूंजीगत व्यय, जैसे कि पूरी इमारत के लिए एक नई एयर कंडीशनिंग प्रणाली के लिए लागत, गणना में शामिल नहीं हैं।

NOI रियल एस्टेट निवेशकों को पूंजीकरण दर निर्धारित करने में मदद करता है, जो बदले में उन्हें एक संपत्ति के मूल्य की गणना करने में मदद करता है, इस प्रकार उन्हें विभिन्न संपत्तियों की तुलना करने की अनुमति देता है जो वे खरीदने या बेचने पर विचार कर सकते हैं।

वित्तपोषित संपत्तियों के लिए, NOI का उपयोग ऋण कवरेज अनुपात (DCR) में भी किया जाता है, जो उधारदाताओं और निवेशकों को बताता है कि किसी संपत्ति की आय उसके परिचालन व्यय और ऋण भुगतान को कवर करती है या नहीं। NOI का उपयोग शुद्ध आय गुणक, निवेश पर नकद रिटर्न और निवेश पर कुल रिटर्न की गणना करने के लिए भी किया जाता है।

नेट ऑपरेटिंग आय का उपयोग कैसे करें का उदाहरण

आइए हम मान लें कि आप एक ऐसी संपत्ति के मालिक हैं, जो सालाना 120, 000 डॉलर राजस्व में खींचती है, और परिचालन खर्च में $ 80, 000 खर्च करती है। इस परिस्थिति में, इसके परिणामस्वरूप $ 40, 000 ($ 120, 000 - $ 80, 000) का NOI होगा। यदि कुल ऋणात्मक है, जहां परिचालन व्यय राजस्व से अधिक है, तो परिणाम को शुद्ध परिचालन हानि (एनओएल) कहा जाता है।

लेनदारों और वाणिज्यिक उधारदाताओं को भारी रूप से NOI पर भरोसा करना है ताकि संपत्ति की आय की संभावित क्षमता को गिरवी रखा जा सके, इससे भी अधिक वे अपने निर्णयों में एक निवेशक के क्रेडिट इतिहास का कारक हैं। सीधे शब्दों में कहें: यह मीट्रिक अपने नकदी प्रवाह का पूर्वानुमान लगाकर ऋणदाताओं को मौलिक रूप से संपत्ति के प्रारंभिक मूल्य का आकलन करने में मदद करता है। यदि कोई संपत्ति लाभदायक मानी जाती है, तो ऋणदाता इस आंकड़े का उपयोग उस ऋण के आकार को निर्धारित करने के लिए भी करते हैं जिसे वे बनाने के लिए तैयार हैं। दूसरी ओर, यदि संपत्ति शुद्ध परिचालन हानि दिखाती है, उधारदाताओं को उधारकर्ता के बंधक आवेदन को अस्वीकार करने की संभावना है, एकमुश्त।

संपत्ति के मालिक दूसरों में तेजी लाने के दौरान कुछ खर्चों को टालकर अपने परिचालन खर्च में फेरबदल कर सकते हैं। किराए और अन्य शुल्क बढ़ाकर एनओआई भी बढ़ाया जा सकता है, जबकि साथ ही साथ परिचालन के आवश्यक खर्चों में भी कमी हो सकती है। उत्तरार्द्ध के उदाहरण के रूप में, उस परिदृश्य पर विचार करें जहां एक अपार्टमेंट मालिक एक किरायेदार के वार्षिक $ 12, 000 के किराए का भुगतान करता है, जिसके बदले में एक संपत्ति प्रबंधक के रूप में अभिनय करने वाले किराएदार के लिए। यदि अपार्टमेंट मालिक सामान्य रूप से एक इमारत प्रबंधक को $ 30, 000 का वेतन देगा, तो वह 12, 000 डॉलर की वास्तविक लागत के बजाय, राजस्व से $ 30, 000 की "यथोचित आवश्यक" लागत को घटा सकता है। (संबंधित पढ़ने के लिए, "NOI बनाम EBIT: अंतर की तुलना करें" देखें)