विक्रेता का इन्स और बहिष्कार

जब यह आवासीय अचल संपत्ति के वित्तपोषण की बात आती है, तो अधिकांश लेनदेन एक अच्छी तरह से पहना प्रक्रिया का पालन करते हैं। विक्रेता एक आवश्यक खरीदार को आवश्यक आय, रोजगार के इतिहास और क्रेडिट स्कोर के साथ एक बंधक के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए पाता है, और एक उधार देने वाला संस्थान सौदे को वित्त करने के लिए पैसा लगाता है।

लेकिन क्या होगा अगर पारंपरिक वित्तपोषण अनुपलब्ध है, और खरीदार और विक्रेता अभी भी निजी तौर पर बिक्री के साथ आगे बढ़ना चाहते हैं? विक्रेता वित्तपोषण के रूप में जाना जाता है दर्ज करें। जैसा कि शब्द का तात्पर्य है, जो व्यक्ति घर बेच रहा है वह खरीदार को बंधक प्रदान करने वाले बैंक के बजाय खरीद को वित्त प्रदान करता है।

इनस एंड आउट्स ऑफ सेलर-फाइनेंस्ड रियल एस्टेट डील्स

विक्रेता वित्तपोषण के बारे में क्या अनुकूल है

पारंपरिक वित्तपोषण का यह विकल्प कई बार या उन जगहों पर उपयोगी विकल्प होता है, जहाँ बंधक मिलना मुश्किल होता है। ऐसी तंग परिस्थितियों में, विक्रेता वित्तपोषण खरीदारों को क्रेडिट के एक वैकल्पिक रूप तक पहुंचने की अनुमति देता है। विक्रेता, बदले में, उन खरीदारों की आबादी को टैप कर सकते हैं जो जरूरी नहीं कि पारंपरिक बंधक के लिए योग्य हों। और क्योंकि विक्रेता बिक्री का वित्तपोषण कर रहा है, इसलिए संपत्ति अधिक बिक्री मूल्य का आदेश दे सकती है।

एक बैंक सीधे एक विक्रेता-वित्त पोषित बिक्री में शामिल नहीं होता है; खरीदार और विक्रेता खुद व्यवस्था बनाते हैं। वे ब्याज दर, खरीदार से विक्रेता तक भुगतान की अनुसूची और उन दायित्वों पर खरीदार को डिफ़ॉल्ट रूप से तय करने वाले एक वचन पत्र तैयार करते हैं। एक बंधक को बेचने वाली बिक्री के विपरीत, फिर, खरीदार से विक्रेता तक मूलधन का कोई हस्तांतरण नहीं होता है, लेकिन समय के साथ उस राशि को चुकाने पर केवल एक समझौता होता है।

केवल दो मुख्य खिलाड़ियों को शामिल करने के साथ, मालिक का वित्तपोषण प्रथागत तरीके से घर बेचने की तुलना में तेज और सस्ता हो सकता है। विली कैथरीयन सुग्स, जो कि हार्लेम-आधारित रियल एस्टेट ब्रोकरेज के प्रमुख ब्रोकर और मालिक हैं, जो अपना नाम रखते हैं, का कहना है कि जब विक्रेता वित्त पोषण करता है "बिक्री तेजी से बंद हो जाती है, क्योंकि बैंक ऋण अधिकारी, अंडरराइटर और कानूनी की कोई प्रतीक्षा नहीं है।" विभाग फ़ाइल साफ़ करने के लिए। ” सूग्स यह भी नोट करते हैं कि "खरीदार प्यार करते हैं क्योंकि वे कम पैसे में घर में प्राप्त कर सकते हैं।"

एक विक्रेता-वित्तपोषित बिक्री के लिए समापन लागत वास्तव में कम है। एक बैंक के भाग के बिना, लेनदेन बंधक या छूट बिंदुओं की लागत, साथ ही उत्पत्ति शुल्क और अन्य शुल्कों के एक मेजबान से बचता है जो वित्तपोषण प्रक्रिया के दौरान नियमित रूप से उधार देते हैं। वहाँ भी अधिक से अधिक लचीलेपन, कम से कम अस्थिरता, ऋण प्रावधानों के बारे में, आवश्यक डाउन-पेमेंट से लेकर ब्याज दर तक समझौते की अवधि तक।

विक्रेता का वित्तपोषण आम तौर पर केवल एक छोटी अवधि के लिए चलता है, जैसे कि पांच साल, उस अवधि के अंत में आने वाले गुब्बारे भुगतान के साथ। सिद्धांत- या उम्मीद, कम से कम - यह है कि खरीदार अंततः एक पारंपरिक ऋणदाता के साथ उस भुगतान को पुनर्वित्त करेगा, जो बेहतर क्रेडिट-योग्यता से लैस है और घर में कुछ इक्विटी जमा करता है।

खरीदारों को क्या पता होना चाहिए

विक्रेता वित्तपोषण के सभी संभावित प्लस के लिए, इसका उपयोग करने वाले लेनदेन दोनों पक्षों के लिए जोखिम और वास्तविकताओं के साथ आते हैं। विक्रेता-वित्तपोषित सौदे को अंतिम रूप देने से पहले खरीदारों को क्या विचार करना चाहिए।

एक बंधक के साथ की तुलना में बेहतर शर्तों की उम्मीद मत करो। जैसा कि विक्रेता-वित्तपोषित सौदे की शर्तें अंकित की जाती हैं, लचीलापन अक्सर वास्तविकता से मिलता है। संभावित रूप से महंगी और गड़बड़ बेदखली प्रक्रिया की संभावना के साथ, खरीदार ऋण पर डिफ़ॉल्ट होने की संभावना सहित अपनी वित्तीय जरूरतों और जोखिमों को खोदता है।

खरीददार खरीदार के लिए खुश हो सकता है। उदाहरण के लिए, यह संभव है कि आप बैंकों की तुलना में अधिक अनुकूल ब्याज दर को सुरक्षित करेंगे, लेकिन यह अधिक संभावना है कि आप अधिक भुगतान करेंगे, शायद प्रचलित दर से कई अधिक प्रतिशत अंक। और आपको संभवतः एक डाउन-पेमेंट प्रदान करना होगा, जो आकार में एक विशिष्ट बंधक के बराबर होता है - अर्थात, संपत्ति के मूल्य का 10% या अधिक।

आपको विक्रेता को खुद को बेचने की आवश्यकता हो सकती है। यह उन कारणों के बारे में पारदर्शी और सीधा होना स्मार्ट है जो आपने पारंपरिक बंधक के लिए योग्य नहीं थे। कुछ जानकारी वैसे भी सामने आ सकती है जब विक्रेता आपके क्रेडिट इतिहास और अन्य पृष्ठभूमि डेटा की जांच करता है, जिसमें आपके रोजगार, संपत्ति, वित्तीय दावे और संदर्भ शामिल हैं।

लेकिन यह भी सुनिश्चित करें कि आप उधार लेने की अपनी क्षमता पर किसी भी प्रतिबंध को इंगित करते हैं जो विक्रेता के कारण परिश्रम के दौरान सतह पर नहीं हो सकता है। एक बंधक ब्रोकर और डेनवर स्थित ह्यूटनर कैपिटल के अध्यक्ष टॉड ह्यूएटनर बताते हैं कि यहां तक ​​कि एक संभावित खरीदार, जिसके पास अच्छा क्रेडिट है और हाथ पर भुगतान करने से हाल ही में एक नया व्यवसाय शुरू हो सकता है, और इसलिए इसके लिए अर्हता प्राप्त करने में असमर्थ हैं। दो साल तक के लिए लोन।

विक्रेता वित्तपोषण का प्रस्ताव करने के लिए तैयार रहें। विक्रेता वित्तपोषण प्रदान करने वाले गृहस्वामी अक्सर खुले तौर पर उस तथ्य की घोषणा करते हैं, जो खरीदारों को आकर्षित करने की उम्मीद में होते हैं जो बंधक के लिए योग्य नहीं होते हैं। यदि आप विक्रेता के वित्तपोषण का उल्लेख नहीं देखते हैं, हालांकि, इसके बारे में पूछने के लिए चोट नहीं पहुंचती है, बंधक ब्रोकर टॉड हूएटनर कहते हैं।

जब आप करते हैं, तो वह कहता है, विकल्प को स्पष्ट रूप से प्रस्तावित करें जैसा कि आप कर सकते हैं। यह पूछने के बजाय कि क्या मालिक वित्तपोषण एक विकल्प है, हूएटनर की सिफारिश है कि खरीदार एक विशिष्ट प्रस्ताव पेश करते हैं। "उदाहरण के लिए, 'मेरी पेशकश 20% डाउन के साथ पूर्ण मूल्य है, विक्रेता ने $ 350, 000 6% पर, पांच साल के गुब्बारे लोन के साथ 30 वर्षों में परिशोधन किया। अगर मैं दो से तीन साल में पुनर्वित्त नहीं करता हूं, तो मैं चार और पांच साल में दर बढ़ाकर 7% कर दूंगा। '

विक्रेता की पुष्टि करें कि बिक्री को वित्त करने के लिए स्वतंत्र है। विक्रेता का वित्तपोषण तब सरलतम होता है जब विक्रेता के पास संपत्ति का अधिकार होता है; संपत्ति पर आयोजित एक बंधक अतिरिक्त जटिलताओं का परिचय देता है। संपत्ति पर एक शीर्षक खोज के लिए भुगतान करना यह पुष्टि करेगा कि यह सही तरीके से विलेख में वर्णित है, और एक बंधक या कर से मुक्त है।

जेसन बर्कहोल्डर के अनुसार, एक ब्रोकर, सेल्स मैनेजर और वीचर्ट के साथ रियल एस्टेट एजेंट, लैंकेस्टर, पा में रियल्टर्स, "अधिकांश बंधक में 'बिक्री के कारण' क्लॉज है जो विक्रेता को बंधक का भुगतान किए बिना घर को बेचने से रोकता है।" यदि कोई विक्रेता मालिक को वित्तपोषण करता है और बंधक कंपनी को पता चलता है, तो यह घर को 'बेचा' माना जाएगा और पूर्ण रूप से ऋण के तत्काल भुगतान की मांग करेगा, जो ऋणदाता को फोरक्लोज करने की अनुमति देता है।"

विक्रेताओं को क्या जानना चाहिए

यदि आप किसी घर की बिक्री के वित्तपोषण पर विचार कर रहे हैं तो इन सुझावों और वास्तविकताओं को ध्यान में रखें।

जरूरी नहीं कि आप बिक्री को लंबे समय तक फाइनेंस करें। विक्रेता के रूप में, आप किसी भी बिंदु पर किसी निवेशक या ऋणदाता को वचन पत्र बेच सकते हैं, जिसे खरीदार तब भुगतान भेजता है। सेंट्रल फ्लोरिडा में एक रियल एस्टेट निवेशक और मकान मालिक रॉबिन डेनियल के अनुसार, "कई विक्रेता मालिक वित्तपोषण के साथ बेचने से डरते हैं, लेकिन यह नहीं जानते कि उनके पास जो नोट है वह कुछ और है जिसे किसी और को बेचा जा सकता है। यह उसी दिन हो सकता है। समापन के रूप में, इसलिए विक्रेता को तुरंत नकद मिलता है।"

दूसरे शब्दों में, विक्रेताओं को नकदी रखने की आवश्यकता नहीं है, न ही उन्हें ऋणदाता बनना है। हालांकि, अवगत रहें, कि आपको इसे बेचने के लिए नोट के पूर्ण मूल्य से कम स्वीकार करना होगा, इस प्रकार यह संपत्ति पर आपकी वापसी को कम करेगा। प्रॉपर्टीज पर प्रॉमिसरी नोट्स आम तौर पर उनके चेहरे के मूल्य का 65% से 90% तक बिकता है, जो कि एक ऐसी कंपनी है, जो सेकेंडरी-मार्केट फंडिंग में माहिर है।

संपत्ति बेचने के लिए विक्रेता को अपनी पिच का हिस्सा बनाएं। चूंकि विक्रेता वित्तपोषण अपेक्षाकृत दुर्लभ है, इस तथ्य को बढ़ावा दें कि आप इसे प्रस्तुत कर रहे हैं, संपत्ति की सूची के साथ शुरू। पाठ को "विक्रेता वित्तपोषण उपलब्ध" शब्दों को जोड़ना संभावित खरीदारों और उनके एजेंटों को सतर्क करेगा कि विकल्प तालिका पर है।

जब संभावित खरीदार आपके घर को देखते हैं, तो वित्तपोषण व्यवस्था के बारे में अधिक विस्तार प्रदान करें। एक सूचना पत्रक तैयार करें जो कि विक्रेता के वित्तपोषण के सामान्य विवरण के साथ, वित्तपोषण की शर्तों का वर्णन करता है, क्योंकि कई खरीदार इससे अपरिचित होंगे।

कर सलाह लें, और ऋण-सेवा सहायता पर भी विचार करें।

चूंकि विक्रेता-वित्तपोषित सौदे कर जटिलताओं को रोक सकते हैं, बिक्री के लिए आपकी टीम के हिस्से के रूप में एक वित्तीय योजनाकार या कर विशेषज्ञ को संलग्न कर सकते हैं। इसके अलावा, जब तक आप एक ऋणदाता के रूप में अनुभवी और सहज नहीं होते हैं, तब तक मासिक भुगतान इकट्ठा करने, बयान जारी करने और ऋण के प्रबंधन से जुड़े अन्य कामों को करने के लिए एक ऋण-सेवा देने वाली कंपनी को काम पर रखने पर विचार करें।

तल - रेखा

जैसा कि असामान्य और अपरिचित है, ज्यादातर लोगों के लिए है, अचल संपत्ति के बाजारों को चुनौती देने में विक्रेता वित्तपोषण एक सहायक विकल्प हो सकता है। हालांकि, यह व्यवस्था खरीदार और विक्रेता के लिए कुछ विशेष जोखिमों को ट्रिगर करती है, और उन को कम करने और प्रक्रिया को स्मूथली चलाने की अनुमति देने के लिए पेशेवर सहायता संलग्न करना बुद्धिमानी है।

दोनों पक्षों को संबंधित कार्यों के साथ-साथ बिक्री अनुबंध और वचन पत्र लिखने और समीक्षा करने के लिए एक वकील या अचल संपत्ति एजेंट नियुक्त करना चाहिए। उन पेशेवरों को खोजने की कोशिश करें जो विक्रेता-वित्तपोषित घर के लेनदेन के साथ अनुभवी हैं - और अनुभव किया है कि आप कहाँ रहते हैं, यदि संभव हो तो, चूंकि कुछ प्रासंगिक विनियम (जैसे कि वे जो गुब्बारा भुगतान को नियंत्रित करते हैं) क्षेत्राधिकार द्वारा भिन्न होते हैं।

पेशेवर खरीदार और विक्रेता को उस विशेष समझौते पर निर्णय लेने में भी मदद कर सकते हैं जो उन्हें और बिक्री की परिस्थितियों के लिए सबसे उपयुक्त है। यदि यह विक्रेता-वित्तपोषित सौदा नहीं है, तो समाधान 3 डी एलएलसी के रियल एस्टेट निवेशक डॉन टेपर बताते हैं कि "पारंपरिक बंधक व्यवस्था के अलावा" खरीदने के लिए वास्तव में दर्जनों अन्य तरीके हैं। इन व्यवस्थाओं, टेपर बताते हैं, पट्टे शामिल हैं। - दत्तक, पट्टे की खरीद, भूमि अनुबंध, विलेख के लिए अनुबंध, इक्विटी साझाकरण, और बंधक को लपेटना। "अधिकांश खरीदार, और अधिकांश अचल संपत्ति एजेंट, ये नहीं जानते कि इनमें से कोई भी काम कैसे होता है, " वे कहते हैं।