विषय - सूची
- ऋण के प्रकार
- इक्विटी और आय आवश्यकताएँ
- निजी बंधक बीमा
- फिक्स्ड बनाम फ्लोटिंग दरें
- तल - रेखा
पहली बार होमबॉयर्स के लिए उपलब्ध वित्तपोषण विकल्पों का असंख्य भारी लग सकता है। लेकिन संपत्ति वित्तपोषण की मूल बातें अनुसंधान के लिए समय लेने से आप समय और धन की एक महत्वपूर्ण राशि बचा सकते हैं। बाजार को समझना जहां संपत्ति स्थित है और क्या यह उधारदाताओं को प्रोत्साहन प्रदान करता है, का मतलब हो सकता है कि आपके लिए वित्तीय भत्तों को जोड़ा जाए। यह सुनिश्चित करने के लिए अपने वित्त पर एक नज़र डालें कि आपको बंधक मिल रहा है जो आपकी आवश्यकताओं के लिए सबसे उपयुक्त है।
चाबी छीन लेना
- एक बंधक प्राप्त करना आपके पहले घर को खरीदने में एक महत्वपूर्ण कदम होगा, और सबसे उपयुक्त एक को चुनने के लिए कई कारक हैं। उधारकर्ता आपकी साख और आपकी आय, संपत्ति, ऋण और क्रेडिट इतिहास के आधार पर चुकाने की आपकी क्षमता का मूल्यांकन करेंगे। एक बंधक चुनना, आपको यह तय करना होगा कि एक निश्चित या अस्थायी दर का चुनाव करना है, अपने बंधक का भुगतान करने के लिए वर्षों की संख्या, और आपके भुगतान का आकार। पारंपरिक ऋण बंधक हैं जिनका बीमा नहीं किया जाता है या संघीय द्वारा गारंटी नहीं दी जाती है सरकार। आपकी परिस्थितियों पर निर्भर करते हुए, आप एफएचए या वीए ऋण या किसी अन्य प्रकार के सरकारी गारंटी वाले ऋण के माध्यम से अधिक अनुकूल शर्तों के लिए पात्र हो सकते हैं।
ऋण के प्रकार
पारंपरिक ऋण बंधक हैं जिनका बीमा या गारंटी संघीय सरकार द्वारा नहीं की जाती है। वे आम तौर पर फिक्स्ड दर बंधक हैं। हालांकि बड़े भुगतान, उच्च क्रेडिट स्कोर, ऋण अनुपात के लिए कम आय और निजी बंधक बीमा की आवश्यकता के लिए उनकी सख्त आवश्यकताएं उन्हें अर्हता प्राप्त करने के लिए सबसे कठिन बनाती हैं, पारंपरिक बंधक आमतौर पर गारंटीकृत बंधक की तुलना में कम खर्चीले होते हैं।
पारंपरिक ऋणों को या तो अनुरूप ऋण या गैर-अनुरूप ऋण के रूप में परिभाषित किया जाता है। सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यमों (GSEs) फैनी मॅई या फ्रेडी मैक द्वारा निर्धारित ऋण सीमा जैसे दिशानिर्देशों का अनुपालन करते हुए ऋण क्योंकि वे या विभिन्न उधारदाता अक्सर इन ऋणों को खरीदते और पैकेज करते हैं और उन्हें द्वितीयक बाजार में प्रतिभूतियों के रूप में बेचते हैं। एक पारंपरिक बंधक के लिए 2019 ऋण की सीमा कुल मिलाकर $ 484, 350 है, हालांकि यह नामित उच्च लागत वाले क्षेत्रों के लिए अधिक हो सकता है।
इस राशि से ऊपर के ऋण को जंबो ऋण कहा जाता है और आमतौर पर यह थोड़ा अधिक ब्याज दर वहन करता है, क्योंकि ये ऋण अधिक जोखिम (क्योंकि वे अधिक धन शामिल करते हैं), उन्हें द्वितीयक बाजार के लिए कम आकर्षक बनाते हैं। गैर-अनुरूप ऋण के लिए, ऋण देने वाली संस्था, जो आमतौर पर एक पोर्टफोलियो ऋणदाता होती है, अपने स्वयं के दिशानिर्देश निर्धारित करती है।
एफएचए ऋण
फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (एफएचए), अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग का हिस्सा है, जो विभिन्न बंधक ऋण कार्यक्रम प्रदान करता है। एफएचए ऋण में भुगतान आवश्यकताएं कम होती हैं और पारंपरिक ऋण की तुलना में अर्हता प्राप्त करना आसान होता है। एफएचए ऋण पहली बार होमबॉय करने वालों के लिए उत्कृष्ट हैं, क्योंकि कम अग्रिम ऋण लागत और कम कड़े क्रेडिट आवश्यकताओं के अलावा, आप 3.5% के रूप में कम भुगतान कर सकते हैं। एफएचए ऋण ऊपर वर्णित वैधानिक सीमा से अधिक नहीं हो सकता है।
कैच? सभी एफएचए उधारकर्ताओं को एक बंधक बीमा प्रीमियम (एमआईपी) का भुगतान करना होगा, अपने बंधक भुगतानों में लुढ़का हुआ है (नीचे निजी बंधक बीमा देखें)।
वीए ऋण
दिग्गज मामलों के अमेरिकी विभाग (VA) VA ऋण की गारंटी देता है। VA स्वयं ऋण नहीं देता है, लेकिन योग्य उधारदाताओं द्वारा किए गए बंधक की गारंटी देता है। ये गारंटी अनुभवी और सेवा के लोगों को अनुकूल शर्तों के साथ होम लोन प्राप्त करने की अनुमति देती है, आमतौर पर बिना डाउन पेमेंट के। ज्यादातर मामलों में, वीए ऋण पारंपरिक ऋण की तुलना में अर्हता प्राप्त करने के लिए आसान होते हैं। ऋणदाता आम तौर पर पारंपरिक वीए ऋण के लिए अधिकतम वीए ऋण को सीमित करते हैं। ऋण के लिए आवेदन करने से पहले, VA से पात्रता का अनुरोध करें। यदि आप स्वीकार किए जाते हैं, तो वीए पात्रता का एक प्रमाण पत्र जारी करेगा जिसका उपयोग आप ऋण के लिए आवेदन करने के लिए कर सकते हैं।
इन संघीय ऋण प्रकारों और कार्यक्रमों के अलावा, राज्य और स्थानीय सरकारें और एजेंसियां कुछ क्षेत्रों में निवेश या गृहस्वामी बढ़ाने के लिए सहायता कार्यक्रमों को प्रायोजित करती हैं।
इक्विटी और आय आवश्यकताएँ
उधारकर्ता की साख के आधार पर होम मॉर्गेज लोन प्राइसिंग को ऋणदाता द्वारा दो तरीकों से निर्धारित किया जाता है। तीन प्रमुख क्रेडिट ब्यूरो से अपने FICO स्कोर की जाँच करने के अलावा, उधारकर्ता ऋण-से-मूल्य अनुपात (LTV) और ऋण-सेवा कवरेज अनुपात (DSCR) की गणना करेंगे, जिससे वे आपको ऋण देंगे, और ब्याज मूल्यांकन करें।
एलटीवी वास्तविक या निहित इक्विटी की राशि है जो कि जमानत के खिलाफ उधार में उपलब्ध है। घर की खरीद के लिए, LTV का निर्धारण घर के खरीद मूल्य द्वारा ऋण राशि को विभाजित करके किया जाता है। ऋणदाता यह मान लेते हैं कि आप जितना अधिक पैसा लगा रहे हैं (डाउन पेमेंट के रूप में), उतनी ही कम संभावना है कि आप ऋण पर चूक करेंगे। LTV जितना अधिक होगा, डिफ़ॉल्ट का जोखिम उतना अधिक होगा, इसलिए उधारदाता अधिक शुल्क लेंगे।
ऋण सेवा कवरेज अनुपात (DSCR) बंधक का भुगतान करने की आपकी क्षमता निर्धारित करता है। उधारकर्ता आपकी मासिक शुद्ध आय को बंधक लागतों से विभाजित करते हैं ताकि आप बंधक पर डिफ़ॉल्ट होने की संभावना का आकलन कर सकें। अधिकांश उधारदाताओं को एक से अधिक डीएससीआर की आवश्यकता होगी। यह अनुपात जितना अधिक होगा, उतनी अधिक संभावना होगी कि आप उधार लेने की लागत को कवर करने में सक्षम होंगे और ऋणदाता को कम जोखिम होगा। डीएससीआर जितना अधिक होगा, उतनी ही संभावना होगी कि एक ऋणदाता ऋण दर पर बातचीत करेगा, क्योंकि कम दर पर भी ऋणदाता को बेहतर जोखिम-समायोजित रिटर्न प्राप्त होता है।
इस कारण से, आपको बंधक ऋणदाता के साथ बातचीत करते समय किसी भी प्रकार की अर्हक आय को शामिल करना चाहिए। कभी-कभी एक अतिरिक्त अंशकालिक नौकरी या अन्य आय-उत्पादक व्यवसाय ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने या योग्य नहीं होने या सर्वोत्तम संभव दर प्राप्त करने के बीच अंतर कर सकते हैं।
निजी बंधक बीमा
LTV यह भी निर्धारित करता है कि क्या आपको निजी बंधक बीमा (PMI) खरीदने की आवश्यकता होगी। PMI ऋण जोखिम के एक हिस्से को बंधक बीमाकर्ता को हस्तांतरित करके ऋणदाता को डिफ़ॉल्ट रूप से प्रेरित करता है। अधिकांश उधारदाताओं को 80% से अधिक एलटीवी के साथ किसी भी ऋण के लिए पीएमआई की आवश्यकता होती है, जिसका अर्थ है कि कोई भी ऋण जहां आप घर में 20% से कम इक्विटी रखते हैं। बीमित की जाने वाली राशि और बंधक कार्यक्रम, बंधक बीमा की लागत और यह कैसे एकत्र किया जाता है, का निर्धारण करेगा।
अधिकांश बंधक बीमा प्रीमियम को कर और संपत्ति बीमा एस्क्रौ के साथ मासिक रूप से एकत्र किया जाता है। एक बार LTV 78% के बराबर या उससे कम होने पर, PMI को स्वचालित रूप से समाप्त कर दिया जाता है। एक बार घर को 20% इक्विटी देने के लिए मूल्य में पर्याप्त सराहना की गई है और एक निर्धारित अवधि बीत गई है, जैसे कि दो साल के लिए, आप पीएमआई रद्द कर सकते हैं। कुछ उधारदाताओं, जैसे एफएचए, एकमुश्त के रूप में बंधक बीमा का आकलन करेंगे और इसे ऋण राशि में कैपिटल करेंगे।
अंगूठे के एक नियम के रूप में, निजी बंधक बीमा से बचने की कोशिश करें, क्योंकि यह एक ऐसी लागत है जिसका आपको कोई लाभ नहीं है।
पीएमआई के लिए भुगतान करने से बचने के तरीके हैं। घर खरीदते समय संपत्ति के मूल्य का 80% से अधिक उधार नहीं लेना है; अन्य घर इक्विटी वित्तपोषण या 20% से अधिक नीचे रखने के लिए एक दूसरे बंधक का उपयोग करने के लिए है। सबसे आम कार्यक्रम को 80-10-10 बंधक कहा जाता है। 80 पहले बंधक के एलटीवी के लिए खड़ा है, पहला 10 दूसरे बंधक के एलटीवी के लिए खड़ा है, और तीसरा 10 आपके घर में मौजूद इक्विटी का प्रतिनिधित्व करता है।
यद्यपि दूसरे बंधक पर दर पहले की तुलना में मिश्रित आधार पर दर से अधिक होगी, यह 90% LTV ऋण की दर से बहुत अधिक नहीं होनी चाहिए। एक 80-10-10 बंधक पीएमआई के लिए भुगतान करने की तुलना में कम महंगा हो सकता है और आपको दूसरे बंधक के भुगतान में तेजी लाने और ऋण के उस हिस्से को जल्दी से समाप्त करने की अनुमति देता है ताकि आप अपने घर का जल्दी भुगतान कर सकें।
फिक्स्ड बनाम फ्लोटिंग रेट बंधक
एक और विचार यह है कि क्या एक निश्चित दर या अस्थायी दर (या परिवर्तनीय दर) बंधक प्राप्त करना है। एक निश्चित दर बंधक में, ऋण की पूरी अवधि के लिए दर नहीं बदलती है। फिक्स्ड-रेट ऋण प्राप्त करने का स्पष्ट लाभ यह है कि आप जानते हैं कि संपूर्ण ऋण अवधि के लिए मासिक ऋण की लागत क्या होगी। और, यदि प्रचलित ब्याज दरें कम हैं, तो आपने पर्याप्त समय के लिए एक अच्छी दर में ताला लगा दिया है।
फ्लोटिंग-रेट बंधक, जैसे कि ब्याज-मात्र बंधक या एडजस्ट-रेट मॉर्टगेज (ARM), को पहली बार होमबॉयर्स या ऐसे लोगों की सहायता के लिए डिज़ाइन किया गया है, जो उम्मीद करते हैं कि उनकी आय ऋण अवधि में पर्याप्त वृद्धि होगी। फ़्लोटिंग-रेट ऋण आमतौर पर आपको ऋण के प्रारंभिक कुछ वर्षों के दौरान कम परिचयात्मक दर प्राप्त करने की अनुमति देते हैं, जिससे आप अधिक पैसे के लिए अर्हता प्राप्त करने की अनुमति देते हैं यदि आपने अधिक महंगा फिक्स्ड-रेट ऋण प्राप्त करने की कोशिश की थी। बेशक, यह विकल्प जोखिम भरा हो सकता है यदि आपकी आय ब्याज दर में वृद्धि के साथ कदम नहीं बढ़ती है। अन्य नकारात्मक पक्ष यह है कि बाजार की ब्याज दरों का रास्ता अनिश्चित है: यदि वे नाटकीय रूप से वृद्धि करते हैं, तो आपके ऋण की शर्तें उनके साथ आसमान छू लेंगी।
एआरएम कैसे काम करते हैं
एआरएम के सबसे आम प्रकार एक, पांच या सात साल की अवधि के लिए हैं। प्रारंभिक ब्याज दर आम तौर पर समय की अवधि के लिए तय की जाती है और फिर समय-समय पर रीसेट होती है, अक्सर हर महीने। एक बार एआरएम रीसेट हो जाता है, यह बाजार दर को समायोजित कर देता है, आमतौर पर प्रचलित अमेरिकी ट्रेजरी दर में कुछ पूर्व निर्धारित स्प्रेड (प्रतिशत) जोड़कर। हालांकि वृद्धि को आमतौर पर छाया हुआ है, एक एआरएम समायोजन परिचयात्मक अवधि के दौरान कम दर की पेशकश के लिए ऋणदाता को क्षतिपूर्ति करने के लिए प्रचलित फिक्स्ड-रेट बंधक ऋण की तुलना में अधिक महंगा हो सकता है।
ब्याज-केवल ऋण एआरएम का एक प्रकार है जिसमें आप केवल बंधक ब्याज का भुगतान करते हैं और परिचयात्मक अवधि के दौरान मूलधन नहीं देते हैं जब तक कि ऋण एक निश्चित, प्रिंसिपल-भुगतान ऋण के रूप में बदल नहीं जाता है। पहली बार के कर्ज लेने वालों के लिए इस तरह के ऋण बहुत फायदेमंद हो सकते हैं क्योंकि केवल ब्याज का भुगतान करने से उधार लेने की मासिक लागत में काफी कमी आती है और यह आपको बहुत बड़े ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने की अनुमति देगा। हालाँकि, जब आप प्रारंभिक अवधि के दौरान कोई मूलधन नहीं देते हैं, तो ऋण पर देय शेष राशि तब तक नहीं बदलती है जब तक आप मूलधन चुकाना शुरू नहीं करते।
तल - रेखा
यदि आप पहली बार होम मॉर्टगेज की तलाश कर रहे हैं, तो आपको वित्तपोषण के सभी विकल्पों के माध्यम से छांटना मुश्किल हो सकता है। यह तय करने के लिए समय निकालें कि आप वास्तव में कितना घर खरीद सकते हैं और फिर उसके अनुसार वित्त कर सकते हैं। यदि आप कम एलटीवी बनाने के लिए पर्याप्त राशि कम कर सकते हैं या पर्याप्त आय कर सकते हैं, तो आपके पास उधारदाताओं और सबसे अधिक वित्तपोषण विकल्पों के साथ अधिक बातचीत करने की शक्ति होगी। यदि आप सबसे बड़े ऋण के लिए धक्का देते हैं, तो आपको उच्च जोखिम-समायोजित दर और निजी बंधक बीमा की पेशकश की जा सकती है।
जोखिम के साथ एक बड़ा ऋण प्राप्त करने का लाभ उठाएं। ब्याज दरें आमतौर पर ब्याज-केवल अवधि के दौरान तैरती हैं और अक्सर बाजार की ब्याज दरों में परिवर्तन की प्रतिक्रिया में समायोजित होती हैं। इसके अलावा, जोखिम पर विचार करें कि आपकी डिस्पोजेबल आय उधार की लागत में संभावित वृद्धि के साथ नहीं बढ़ेगी।
एक अच्छा बंधक ब्रोकर या बंधक बैंकर आपको सभी विभिन्न कार्यक्रमों और विकल्पों के माध्यम से मदद करने में सक्षम होना चाहिए, लेकिन बंधक ऋण के लिए आपकी प्राथमिकताओं को जानने से बेहतर कुछ भी नहीं होगा।
