एडजस्टेबल रेट मोर्टगेज (ARMs) उधारकर्ताओं को बहुत कम से मध्यम अवधि के लिए ब्याज दरों में बहुत बचत कर सकते हैं। लेकिन अगर आप ब्याज दर को रीसेट करने का समय आ गया है, तो आप एक होल्डिंग कर रहे हैं, तो आपको बहुत अधिक मासिक बंधक बिल का सामना करना पड़ सकता है। यह ठीक है यदि आप इसे बर्दाश्त कर सकते हैं, लेकिन यदि आप अमेरिकियों के विशाल बहुमत की तरह हैं, तो हर महीने आपके द्वारा भुगतान की जाने वाली राशि में वृद्धि को निगलने में मुश्किल होने की संभावना है।
इस पर विचार करें: वित्तीय संकट के दौरान समायोज्य दर बंधक को रीसेट करना बताता है कि क्यों, आंशिक रूप से, इतने लोगों को जबरन फौजदारी में रखा गया था या उन्हें कम बिक्री में अपना घर बेचना पड़ा था। आवास के मंदी के बाद, कई वित्तीय योजनाकारों ने जोखिम भरी श्रेणी में समायोज्य दर बंधक रखी। जबकि एआरएम ने एक बम रैप प्राप्त किया है, यह एक बुरा बंधक उत्पाद नहीं है, बशर्ते उधारकर्ताओं को पता है कि वे क्या कर रहे हैं और क्या होता है जब एक समायोज्य दर बंधक रीसेट करता है।
एआरएम के साथ ब्याज दर में बदलाव
एक समायोज्य दर बंधक के साथ आपके लिए स्टोर में क्या है, इस पर समझ पाने के लिए, आपको पहले यह समझना होगा कि उत्पाद कैसे काम करता है। एक एआरएम के साथ, उधारकर्ता एक निर्धारित अवधि के लिए ब्याज दर, आमतौर पर कम एक में लॉक करते हैं। जब वह समय सीमा समाप्त हो जाती है, तो प्रचलित ब्याज दर जो भी हो, बंधक ब्याज दर रीसेट हो जाती है। संघीय गृह ऋण बंधक निगम, या फ्रेडी मैक के अनुसार, प्रारंभिक अवधि जिसमें दर में परिवर्तन नहीं होता है वह छह महीने से लेकर दस साल तक होती है। कुछ एआरएम उत्पादों के लिए, उधारकर्ता भुगतान की ब्याज दर (और मासिक भुगतान की राशि) बाद में ऋण में काफी बढ़ सकती है।
शुरुआती कम ब्याज दर के कारण यह उधारकर्ताओं के लिए आकर्षक हो सकता है, विशेष रूप से वे जो अपने घरों में बहुत लंबे समय तक रहने की योजना नहीं बनाते हैं या जो ब्याज दरों में वृद्धि होने पर पुनर्वित्त के लिए पर्याप्त जानकार हैं। हाल के वर्षों में, ब्याज दर रिकॉर्ड चढ़ाव पर मंडराने के साथ, उधारकर्ताओं जिनके पास एक समायोज्य दर बंधक रीसेट या समायोजित किया गया था, उनके मासिक भुगतानों में बहुत बड़ी उछाल नहीं देखी गई। लेकिन फेडरल रिजर्व अपनी बेंचमार्क दर को कितनी और कितनी तेजी से बढ़ाता है, इस पर निर्भर करता है।
आपका समायोजन अवधि पता है
यह निर्धारित करने के लिए कि क्या एआरएम एक अच्छा फिट है, उधारकर्ताओं को इन ऋणों के बारे में कुछ बुनियादी बातों को समझना होगा। संक्षेप में समायोजन अवधि ब्याज दर में परिवर्तन के बीच की अवधि है। उदाहरण के लिए, एक समायोज्य दर बंधक जिसमें एक वर्ष की समायोजन अवधि होती है। बंधक उत्पाद को 1-वर्ष एआरएम कहा जाएगा, और ब्याज दर - और इस प्रकार मासिक बंधक भुगतान - हर साल एक बार बदल जाएगा। यदि समायोजन की अवधि तीन साल है, तो इसे 3-वर्षीय एआरएम कहा जाता है, और दर हर तीन साल में बदल जाएगी। कुछ हाइब्रिड उत्पाद भी हैं जैसे 5/1 वर्ष एआरएम, जो आपको पहले पांच वर्षों के लिए एक निश्चित दर देता है, जिसके बाद ब्याज दर हर साल एक बार समायोजित होती है।
दर परिवर्तन के लिए आधार को समझें
यह जानने के अलावा कि आपका एआरएम कितनी बार समायोजित करेगा, उधारकर्ताओं को ब्याज दर में बदलाव के आधार को समझना होगा। विभिन्न इंडेक्सों पर उधारदाताओं का आधार एआरएम दरें हैं, जिनमें सबसे आम एक साल की निरंतर परिपक्वता वाली ट्रेजरी सिक्योरिटीज, कॉस्ट ऑफ फंड्स इंडेक्स और लंदन इंटरबैंक की दर, या LIBOR शामिल हैं। एआरएम को बाहर निकालने से पहले, ऋणदाता से पूछना सुनिश्चित करें कि किस इंडेक्स का उपयोग किया जाएगा और यह जांच करेगा कि यह अतीत में कैसे उतार-चढ़ाव हुआ है।
भुगतान शॉक से बचें
सबसे बड़ा जोखिम एआरएम उधारकर्ताओं में से एक का सामना करना पड़ता है जब उनका ऋण समायोजन भुगतान झटका होता है जब मासिक बंधक भुगतान दर समायोजन के कारण काफी बढ़ जाता है। यह उधारकर्ता के हिस्से पर कठिनाई पैदा कर सकता है यदि वह नया भुगतान करने का जोखिम नहीं उठा सकता है।
स्टिकर झटके को आपके पास होने से रोकने के लिए, ब्याज दरों के शीर्ष पर बने रहना सुनिश्चित करें क्योंकि आपकी समायोजन अवधि निकट आती है। कंज्यूमर फाइनेंस प्रोटेक्शन बोर्ड के अनुसार, आपके नए भुगतान का अनुमान भेजने के लिए बंधक अधिकारियों की आवश्यकता होती है। यदि एआरएम पहली बार रीसेट कर रहा है, तो उस अनुमान को समायोजन से सात से आठ महीने पहले आपको भेजा जाना चाहिए। यदि ऋण पहले समायोजित किया गया है, तो आपको समय से दो-चार महीने पहले सूचित किया जाएगा।
पहले अधिसूचना के साथ, अधिक क्या है, उधारदाताओं को ऐसे विकल्प उपलब्ध कराने चाहिए, जिनसे आप पता लगा सकते हैं कि क्या आप नई दर का वहन नहीं कर सकते, साथ ही साथ HUD- अनुमोदित हाउसिंग काउंसलर से संपर्क कैसे करें। समय से पहले यह जानना कि नया भुगतान क्या होने जा रहा है, आपको इसके लिए बजट देने, बेहतर ऋण के लिए खरीदारी करने या अपने विकल्पों के बारे में जानने में मदद मिलेगी।
तल - रेखा
एक समायोज्य दर बंधक पर लेना एक जोखिम भरा प्रयास नहीं है, जब तक आप समझते हैं कि क्या होता है जब आपकी बंधक ब्याज दर रीसेट होती है। निश्चित बंधक के विपरीत, जहां आप ऋण के जीवन पर समान ब्याज दर का भुगतान करते हैं, एआरएम के साथ ब्याज दर समय की अवधि के बाद बदल जाएगी, और कुछ मामलों में यह महत्वपूर्ण रूप से बढ़ सकता है। समय से पहले पता चल जाएगा कि आप कितना अधिक भुगतान करेंगे - या कर सकते हैं - प्रत्येक महीने स्टिकर के झटके को रोक सकते हैं। अधिक महत्वपूर्ण, यह बीमा करने में मदद कर सकता है कि आप प्रत्येक महीने अपना बंधक भुगतान करें।
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