कुछ बंधक उधारकर्ताओं के पास केवल दो चीजें हैं: "मैं कितना खर्च कर सकता हूं?" और "मेरा मासिक भुगतान क्या होगा?" वे बंधक ऋण पर अपने वित्त को अधिकतम करते हैं और अपने मासिक भुगतान को कम करने के लिए केवल ब्याज या नकारात्मक परिशोधन बंधक का उपयोग करते हैं। फिर, वे एक स्थिर या बढ़ती बंधक शेष राशि से जुड़े जोखिमों को ग्रहण करने के लिए घर की कीमत की सराहना पर भरोसा करते हैं।
कई मामलों में, अगर ये घर मालिक अपने घरों में कुछ इक्विटी जमा करने के लिए भाग्यशाली होते हैं, तो वे एक होम-इक्विटी ऋण या कैश-आउट पुनर्वित्त के माध्यम से अपने वित्त को फिर से अधिकतम करते हैं और फिर अतिरिक्त खरीद करने के लिए आय का उपयोग करते हैं, उपभोक्ता ऋण का भुगतान करते हैं, या यहां तक कि अतिरिक्त निवेश करें। जोखिम भरा है? यह है।, हम आपको बताएंगे कि कैसे सुनिश्चित करें कि आपके पास एक बंधक है जिसे आप खरीद सकते हैं और जल्दी से भुगतान करके इक्विटी का निर्माण कर सकते हैं।
बंधक बनाना मठ जोड़ना
प्रत्येक बंधक का परिशोधन अनुसूची है। एक परिशोधन अनुसूची एक तालिका है जो पहले भुगतान और अंतिम भुगतान के साथ समाप्त होने वाले कालानुक्रमिक क्रम में प्रत्येक अनुसूचित बंधक भुगतान को पूरा करती है। (परिशोधन पर, बंधक भुगतान संरचना को समझना और जोखिम-आधारित बंधक निर्णय लेना देखें ।)
परिशोधन अनुसूची में, प्रत्येक भुगतान एक ब्याज भुगतान और एक प्रमुख भुगतान में टूट जाता है। परिशोधन अनुसूची में प्रारंभिक, कुल भुगतान का एक बड़ा प्रतिशत ब्याज है, और कुल भुगतान का एक छोटा प्रतिशत मूलधन है। जैसा कि आप अपने बंधक का भुगतान करते हैं, ब्याज के लिए आवंटित राशि घट जाती है और मूल राशि को आवंटित राशि बढ़ जाती है।
परिशोधन गणना को तीन भागों में तोड़कर सबसे आसानी से समझा जाता है:
भाग 1 - कॉलम 5: कुल मासिक भुगतान
कुल मासिक भुगतान की गणना नीचे दिए गए सूत्र द्वारा दर्शाई गई है।
A = 1P (1 + i) −nPi जहां: A = आवधिक भुगतान राशि = बंधक का शेष मूल शेष = आवधिक ब्याज दर
भाग 2 - कॉलम 6: आवधिक ब्याज
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आकृति 1
आवधिक ब्याज की गणना की गणना निम्नानुसार की गई है:
आवधिक ब्याज दर (कॉलम 3) x शेष मूल शेष (कॉलम 4)
नोट: कॉलम 3 में दिखाई गई ब्याज दर एक वार्षिक ब्याज दर है। आवधिक ब्याज दर पर आने के लिए इसे 12 (महीनों) से विभाजित किया जाना चाहिए।
भाग 3 - कॉलम 7: प्रधान भुगतान
आवधिक मूल भुगतान की गणना नीचे दिए गए सूत्र द्वारा दर्शाई गई है।
कुल भुगतान (कॉलम 5) - आवधिक ब्याज भुगतान (कॉलम 6)
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चित्र 2
चित्रा 2 एक 30-साल के 8% निश्चित दर बंधक के लिए परिशोधन अनुसूची दिखाता है। अंतरिक्ष के लिए, केवल पहले पांच और आखिरी पांच महीने दिखाए जाते हैं।
परिशोधन अनुसूची दर्शाती है कि चित्र 1 में दिखाए गए समान बंधक के मूल शेष की ओर प्रत्येक माह अतिरिक्त $ 300 का भुगतान कैसे किया जाता है और बंधक का जीवन लगभग 21 वर्ष और 10 महीने (262 कुल महीने बनाम 360) तक कम हो जाएगा, और कुल राशि को कम कर देगा। $ 209, 948 द्वारा बंधक के जीवन पर भुगतान किया गया ब्याज।
जैसा कि आप देख सकते हैं, प्रत्येक माह आपके द्वारा फेंके गए अतिरिक्त $ 300 से अधिक बंधक का मूल संतुलन घट जाता है। यह शेष अवधि पर लगाए गए ब्याज के महीनों में कटौती करके आपको अधिक पैसा बचाता है।
उदाहरण के लिए, यदि 30 साल के बंधक की शुरुआत में 24 महीने के लिए हर महीने एक अतिरिक्त $ 300 का भुगतान किया गया था, तो अतिरिक्त राशि जिसके द्वारा मूल शेष घटाया जाता है, $ 7, 200 (या $ 300 x 24) से अधिक है। दूसरे वर्ष के अंत तक प्रति माह अतिरिक्त $ 300 का भुगतान करके बचाई गई वास्तविक राशि $ 7, 430.42 है। आपने अपने बंधक के पहले दो वर्षों में खुद को $ 200 बचा लिया है - और लाभ केवल उसी तरह बढ़ते हैं जैसे वे बंधक के जीवन के माध्यम से कमाते हैं!
ऐसा इसलिए है क्योंकि जब प्रत्येक माह अतिरिक्त $ 300 को बंधक के मूल शेष के लिए लागू किया जाता है, तो निर्धारित बंधक भुगतान का एक बड़ा प्रतिशत बाद के महीनों में बंधक के प्रमुख शेष पर लागू होता है। (हमारे बंधक मूल बातें ट्यूटोरियल में बंधक भुगतान के बारे में अधिक जानकारी प्राप्त करें।)
त्वरित बंधक भुगतान करने का सही लाभ
त्वरित भुगतान करने के सही लाभों की गणना इस बात से की जाती है कि क्या बचा है और क्या बचा है। उदाहरण के लिए, ऊपर दिखाए गए बंधक की ओर प्रति माह अतिरिक्त $ 300 भुगतान करने के बजाय, $ 300 का उपयोग कुछ और करने के लिए किया जा सकता है। इसे लागत-लाभ विश्लेषण कहा जाता है।
मान लें कि ऊपर दिए गए परिशोधन शेड्यूल में दिखाए गए बंधक के साथ उपभोक्ता यह तय करने की कोशिश कर रहा है कि क्या प्रति माह 300 डॉलर बंधक भुगतान में तेजी लाते हैं। उपभोक्ता तीन विकल्पों पर विचार कर रहा है जैसा कि नीचे दिखाया गया है। प्रत्येक विकल्प के लिए, हम लागत बनाम लाभ की गणना करेंगे, या क्या दिया जा सकता है बनाम क्या बचाया जा सकता है। (इस उदाहरण के लिए, हम यह मानने जा रहे हैं कि होम इक्विटी ऋण के माध्यम से घर में किसी भी इक्विटी का लाभ उठाना एक विकल्प नहीं है। हम बंधक ब्याज की कर कटौती को भी अनदेखा करने जा रहे हैं, जिससे संख्या में बदलाव हो सकता है। थोड़ा।)
गृहस्वामी के तीन विकल्पों में शामिल हैं:
- नाव खरीदने के लिए 10% की ब्याज दर पर $ 14, 000 का पांच-वर्षीय उपभोक्ता ऋण प्राप्त करना। $ 12, 000 के क्रेडिट कार्ड के कर्ज को चुकाना, जो 15% वार्षिक दर (दैनिक रूप से मिश्रित) वहन करता है। शेयर बाजार में उपलब्ध है।
विकल्प 1: एक नाव खरीदना
नाव खरीदने का निर्णय खुशी और अर्थशास्त्र दोनों का मामला है। एक नाव - बहुत से अन्य उपभोक्ता "खिलौने" की तरह - एक मूल्यह्रास संपत्ति है। एक अशुभ खरीदने के लिए घरेलू ऋण जोड़ना, मूल्यह्रास संपत्ति घरेलू बैलेंस शीट में जोखिम जोड़ता है। इस उपभोक्ता को निर्णय के सच्चे अर्थशास्त्र बनाम नाव के मालिक से प्राप्त उपयोगिता (आनंद) को तौलना होगा।
हम गणना कर सकते हैं कि 10% की ब्याज दर पर नाव के लिए $ 14, 000 का ऋण और पांच साल की अवधि के लिए 297.46 डॉलर का मासिक भुगतान होगा।
