1998 से 2017 के वर्षों के लिए एमएफएस निवेश द्वारा आवधिक रिटर्न के आवधिक चार्ट के एक संस्करण में, अचल संपत्ति निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) उन वर्षों में से छह में शीर्ष प्रदर्शन करने वाला परिसंपत्ति वर्ग था। इसके अलावा, उस समय सीमा में, आरईआईटी, नरेत इक्विटी आरईआईटी इंडेक्स द्वारा दर्शाए गए अनुसार, 8.67% का औसत वार्षिक रिटर्न संकलित किया, जो औसत मिड रिटर्न वाली छोटी मिड कैप संपत्ति के बाद उसी अवधि में दूसरी सबसे अच्छी संपत्ति वर्ग था। 9.12% की।
पिछले प्रदर्शन भविष्य के रिटर्न की कोई गारंटी नहीं है। तो, मौजूदा माहौल में, क्या REIT अभी भी व्यक्तिगत निवेशकों और वित्तीय सलाहकारों और उनके ग्राहकों के लिए व्यवहार्य निवेश हैं? (संबंधित पढ़ने के लिए, देखें: REIT ETFs ऑफ़र स्थिरता।)
ब्याज दरें + REITS
याहू के अनुसार! वित्त, वैनगार्ड आरईआईटी इंडेक्स एडम (वीजीएसएलएक्स), जो एमएससीआई यूएस आरईआईटी इंडेक्स पर नज़र रखता है, की वर्तमान उपज 4.3% है। आज के कम ब्याज दर के माहौल में, यह निश्चित रूप से कई निवेशकों के लिए आकर्षक है। बढ़ती ब्याज दरें आमतौर पर आरईआईटी के लिए एक नकारात्मक कारक हैं; अधिक ब्याज भुगतानों के कारण उनके बहिर्वाह में वृद्धि होती है, जिससे निवेशकों को लाभांश भुगतान करने के लिए उनके पास मौजूद नकदी कम हो जाती है।
ऋण के अतिरिक्त स्तर या जिनके पास निकट अवधि में पुनर्वित्त संपत्तियों की आवश्यकता होती है, के साथ REITs अन्य की तुलना में दर में वृद्धि के लिए अतिसंवेदनशील होते हैं।
2018 में फेड की टाइमिंग पर अनिश्चितता और ब्याज दरों को बढ़ाने की इच्छा के कारण 2018 के जनवरी में वेंगार्ड आरईटी ईटीएफ (वीएनक्यू) की कीमत 12% से अधिक है।
REITs का पिछला प्रदर्शन
कोहेन एंड स्टेयर्स, एक निवेश प्रबंधक जो कई आरईआईटी फंड प्रदान करता है, जून 2004 से जून 2006 के बीच अंतिम फेड कस चक्र का उदाहरण देता है जहां आरईआईटी के प्रदर्शन को शुरू में उच्च दरों ने चोट पहुंचाई। लेकिन जैसे-जैसे समय बीता, मजबूत अर्थव्यवस्था ने आरईआईटी के लिए वापसी को बढ़ावा देने में मदद की।
इस समय सीमा में आरईआईटी के लिए संचयी रिटर्न 57.9% था, जो कि शेयरों के लिए 15.5% और बांड के लिए 5.9% की तुलना में है।
फर्म अपनी साइट पर एक लेख में कहती है: “जब अर्थव्यवस्था में सुधार हो रहा है और बुनियादी ढांचे मजबूत हैं, तो उपज-चालित सुधारों ने ऐतिहासिक रूप से दीर्घकालिक निवेशकों के लिए आकर्षक खरीद के अवसर प्रस्तुत किए हैं। जैसा कि मजबूत आर्थिक विकास के लाभ अधिक स्पष्ट हो गए हैं, मूल्यांकन सामान्य पर लौटने के लिए करते हैं। हमारा मानना है कि जो निवेशक इन अवसरों का लाभ उठाने के लिए संरेखित हैं, उन्हें लंबी अवधि में पुरस्कृत किया जा सकता है।
REITs विविधीकरण की पेशकश करते हैं
REITs स्टॉक से एक महान विविधकर्ता नहीं हैं, जैसा कि एसएंडपी 500 इंडेक्स और NAREIT इक्विटी आरईआईटी इंडेक्स की तुलना के आधार पर स्टॉक में उनके द्वारा किए गए स्टॉक से लगभग 78% शेयर का अनुमान लगाया गया है। कोर बॉन्ड्स, कमोडिटीज और मुद्राओं के कम या नकारात्मक सहसंबंधों के संदर्भ में विविधता।
ब्याज दरों से परे, REITs का प्रदर्शन इस बात पर निर्भर करेगा कि अर्थव्यवस्था और शेयर बाजार का किराया कैसा है। हाल ही में सीएनबीसी के एक लेख में, जोसेफ स्मिथ, सीबीआरई क्लेरियन सिक्योरिटीज के मुख्य निवेश अधिकारी, जो अचल संपत्ति संपत्ति में लगभग 22 बिलियन डॉलर का प्रबंधन करता है, ने कहा: "सभी वर्ष लंबे समय से आर्थिक विकास और ब्याज दरों की उम्मीद के बीच एक फ्लिप-फ्लॉप चल रहा है। यह अनिश्चितता अस्थिरता पैदा करती है, और अस्थिरता के समय में, व्यापक स्टॉक के साथ REITs का सहसंबंध बढ़ता है। " श्री स्मिथ का उद्धरण 2015 के अंत में किया गया था (संबंधित पढ़ने के लिए, देखें: उच्च-ब्याज दर में रियल एस्टेट निवेश ) ।
व्यक्तिगत REITs को प्रभावित करने वाले कारक
किसी भी म्यूचुअल फंड या ETF की तरह, इन फंडों में अंतर्निहित REIT हैं। व्यक्तिगत REITs में वे लोग शामिल हो सकते हैं जिनके पास वाणिज्यिक संपत्तियों, आवासीय संपत्तियों और होटल या रिसॉर्ट्स के कई अन्य लोगों के बीच अंतर्निहित पोर्टफोलियो है। इसके अतिरिक्त, स्वास्थ्य और विशेष क्षेत्रों जैसे लकड़ी और बंधक REITs जैसे विशिष्ट क्षेत्रों के लिए जोखिम है।
यहां मुद्दा यह है कि इन आरईआईटी के कुछ प्रदर्शन शेयर बाजार और व्यावसायिक क्षेत्रों के प्रदर्शन से जुड़े होंगे, जिनसे वे जुड़े हुए हैं। इसका मतलब यह है कि इन आरईआईटी का प्रदर्शन समग्र शेयर बाजार और / या अर्थव्यवस्था के प्रदर्शन से परे है। यह अचल संपत्ति विशेषण के विपरीत नहीं है जो संदर्भ देता है कि सभी अचल संपत्ति स्थानीय कैसे हैं।
व्यक्तिगत REITs भी उन्हें प्रबंधित करने वाले लोगों से प्रभावित होते हैं। किसी भी अन्य स्टॉक या इसी तरह के उपकरण की तरह, प्रबंधन महत्वपूर्ण है। उनका अनुभव क्या है? क्या वे शेयरधारक-केंद्रित हैं? क्या आपके पास उनका अपना पैसा आपके साथ निवेशित है?
2017 का टैक्स कट्स एंड जॉब्स एक्ट निवेशकों के लिए फायदेमंद है। नए कर कानून में शामिल कुछ बदलाव REITs को प्रभावित करते हैं। उदाहरण के लिए, आरईआईटी पास-थ्रू इकाई आय पर 20% कटौती से लाभान्वित होते हैं।
तल - रेखा
आज कई अन्य निवेशों की तरह, आरईआईटी कम से कम शुरू में ब्याज दर बढ़ोतरी से पीड़ित हो सकते हैं। आरईआईटी जो अत्यधिक लाभकारी होते हैं और जिन्हें ऋण पुनर्वित्त करने की आवश्यकता हो सकती है जबकि दरें बढ़ रही हैं, दूसरों की तुलना में अधिक कमजोर हो सकती हैं। व्यक्तिगत आरईआईटी को देखने वालों को फर्म के प्रबंधन और निवेश के अंतर्निहित पोर्टफोलियो को देखने की जरूरत है। ऐसे कई म्युचुअल फंड और ईटीएफ हैं जो इस क्षेत्र में भी ठोस निवेश प्रदान करते हैं। समय के साथ, आरईआईटी कई विभागों का एक ठोस घटक साबित हुआ है और आगे भी यह जारी रखा जा सकता है। (संबंधित पढ़ने के लिए, देखें: 5 प्रकार के आरईआईटी और उन्हें कैसे निवेश करें। )
