रिवर्स मॉर्टगेज भुगतान योजना कैसे चुनें

छह अलग-अलग तरीके हैं जिनसे आप सबसे लोकप्रिय प्रकार के रिवर्स मॉर्टगेज से प्राप्त कर सकते हैं, घर इक्विटी रूपांतरण बंधक (एचईसीएम)। अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग, जो एचईसीएम को नियंत्रित करता है, इन विकल्पों को "भुगतान योजना" कहता है। आप एक बड़ी एकमुश्त राशि प्राप्त करने का विकल्प चुन सकते हैं, क्रेडिट की एक पंक्ति स्थापित करें जिसे आप आवश्यकतानुसार आकर्षित कर सकते हैं, समान मासिक भुगतान प्राप्त कर सकते हैं। या इन विकल्पों में से कुछ संयोजन चुनें।

अंतर्वस्तु

• फिक्स्ड-रेट पेमेंट प्लान एडजेस्टेबल-रेट पेमेंट प्लान 1: टेन्योर पेमेंट प्लानऑप्शन 2: टर्म पेमेंट प्लानऑप्शन 3: लाइन ऑफ क्रेडिटऑप्शन 4: संशोधित टेन्योर प्लानऑप्शन 5: संशोधित टर्म प्लान

आपके द्वारा चुनी गई योजना को प्रभावित करेगा कि आप कम और लंबे समय में कितना पैसा प्राप्त करते हैं, कितनी जल्दी आप अपने घर की इक्विटी का उपयोग करते हैं और कैसे प्रभावी रूप से एक रिवर्स मॉर्टगेज आपके वित्तीय लक्ष्यों को पूरा करता है। यहां देखें कि प्रत्येक भुगतान योजना कैसे काम करती है और उनके पेशेवरों और विपक्ष। (अधिक जानकारी के लिए, रिवर्स मॉर्टगेज के नियमन पर एक नज़र डालें और रिवर्स मॉर्गेज को पूरा गाइड देखें)।

फिक्स्ड-रेट पेमेंट प्लान

यह काम किस प्रकार करता है

जैसे ही आपका रिवर्स मॉर्टगेज बंद होता है, आपको एक बार में एक बड़ी राशि प्राप्त हो जाती है। उस राशि पर ब्याज अर्जित होता है, चल रहे मासिक बंधक बीमा प्रीमियम और साथ ही किसी भी वित्तपोषित समापन लागत जब तक कि रिवर्स बंधक देय और देय नहीं हो जाता है। प्रारंभिक ब्याज दर समायोज्य दर योजनाओं के साथ अधिक है, लेकिन समय के साथ अपेक्षित ब्याज दर कम है।

गुण

आपको इस प्रकार के ऋण का उपयोग उच्च बंधक शेष राशि का भुगतान करने या किसी अन्य बड़े व्यय को कवर करने के लिए करना चाहिए। सैन जोस, कैलिफ़ोर्निया के एक बंधक सलाहकार केसी फ्लेमिंग कहते हैं, "उन लोगों के लिए एकमुश्त वितरण उन लोगों के लिए सबसे अच्छा काम करता है जिनके पास एक बड़ी मौजूदा मोर्टगेज है, जिसका उन्हें भुगतान करने की आवश्यकता है।" बंधक उद्योग में अनुभव के वर्ष। वह कहते हैं कि यह सबसे अच्छा विकल्प है अगर आपको एक बार में सभी या अधिकांश उपलब्ध आय लेने की आवश्यकता है।

विपक्ष

आप भविष्य में इस ऋण से कोई अतिरिक्त आय प्राप्त नहीं कर सकते। उधारकर्ता जो पैसे के प्रबंधन में अच्छे नहीं हैं या जिन्होंने ऐसा करने की अपनी क्षमता खो दी है, उन्हें आगे बढ़ने या उन्हें जल्दी से खर्च करने का जोखिम है। स्कैमर्स कभी-कभी वरिष्ठों को इस प्रकार के ऋण को निकालने या घर के मालिकों को लक्षित करने के लिए मनाते हैं जिन्होंने हाल ही में एक को बाहर निकाला। (अधिक जानकारी के लिए, इन उल्टे बंधक घोटाले से सावधान रहें ।)

फ्लेमिंग कहते हैं कि सबसे बड़ी कमी यह है कि “लगभग सभी मामलों में, वर्ष में अधिकतम ड्रा प्रारंभिक प्रिंसिपल सीमा का 60% है। चूंकि इस विकल्प में केवल एक ही ड्रॉ है, ऋण की अधिकतम राशि काफी कम है। ”आप अन्य 40% को घर की इक्विटी के रूप में रखते हैं। आप कभी भी उस 40% के खिलाफ उधार नहीं ले सकते हैं, लेकिन यदि आप अपना घर बेचना चाहते हैं और अपने रिवर्स मॉर्टगेज का भुगतान करना चाहते हैं तो यह काम आ सकता है।

समय के साथ अपनी सभी इक्विटी तक पहुंचने के लिए, आपको एक समायोज्य-दर भुगतान योजना चुनने की आवश्यकता है।

एडजस्टेबल-रेट पेमेंट प्लान

अन्य पाँच रिवर्स मॉर्टगेज भुगतान योजनाओं में समायोज्य दर है। यदि आप इनमें से किसी एक को चुनते हैं, तो आपकी ब्याज दर कैसे बदल सकती है, इसके लिए तीन संभावनाएँ हैं। केवल एक आपके बंधक पर लागू होगा, और यह आपके ऋण कागजी कार्रवाई में खुलासा किया जाएगा।

• आपकी ब्याज दर निरंतर परिपक्वता ट्रेजरी (सीएमटी) सूचकांक और ऋणदाता द्वारा स्थापित मार्जिन के आधार पर वर्ष में एक बार समायोजित होगी। दर प्रति वर्ष 2% से अधिक नहीं बढ़ सकती है, और यह ऋण की अवधि में प्रारंभिक दर से 5% से अधिक की वृद्धि या कमी नहीं कर सकता है। आपकी ब्याज दर CMT सूचकांक और मासिक ऋणदाता द्वारा स्थापित मार्जिन के आधार पर समायोजित होगी। ऋण की अवधि में 10% से अधिक की दर से वृद्धि नहीं हो सकती है, और ब्याज दर कितनी कम हो सकती है इसकी कोई सीमा नहीं है। आपकी ब्याज दर लंदन इंटरबैंक की पेशकश की दर और ऋणदाता द्वारा स्थापित मार्जिन के आधार पर मासिक समायोजित करेगी। ऋण की अवधि में 10% से अधिक की दर से वृद्धि नहीं हो सकती है, और ब्याज दर कितनी कम हो सकती है इसकी कोई सीमा नहीं है।

हालांकि यह मायने रखता है कि इनमें से कौन सा परिदृश्य आपके ऋण पर लागू होता है क्योंकि यह प्रभावित करता है कि समय के साथ आपका ऋण कितना ब्याज अर्जित करता है, यह आपके निर्धारित मासिक भुगतान या आपके उपलब्ध क्रेडिट लाइन को प्रभावित करने के मामले में कोई फर्क नहीं पड़ता। रिवर्स मॉर्टगेज के साथ ब्याज दर में एक महत्वपूर्ण परिवर्तन आपको फौजदारी के जोखिम में नहीं डालता है, जिस तरह से यह एक आगे बंधक के साथ हो सकता है। एक उच्च ब्याज दर आपके घर की इक्विटी को प्रभावित करती है, हालांकि, और इसका मतलब है कि यदि आप घर बेचते हैं तो आप कम प्राप्त करने के लिए खड़े होते हैं।

जब आप एक समायोज्य ब्याज दर के साथ रिवर्स मॉर्टगेज के लिए आवेदन कर रहे होते हैं, तो आपके भुगतान योजना विकल्पों के उदाहरण एक अपेक्षित ब्याज दर का उपयोग करेंगे। यह ऋणदाता का सबसे अच्छा अनुमान है कि आपके ऋण के जीवनकाल में समायोज्य ब्याज दर क्या होगी। यह यह निर्धारित करने में तीन प्रमुख कारकों में से एक है कि आप सबसे कम उधारकर्ता की आयु और संपत्ति के मूल्य के साथ-साथ कितना उधार ले सकते हैं।

अब जब आपको समझ में आ गया है कि समायोज्य-दर योजनाएँ कैसे काम करती हैं, तो आइए अपने पाँच भुगतान विकल्पों की समीक्षा करें। याद रखें कि इस संदर्भ में "भुगतान" यह दर्शाता है कि आप ऋण की आय कैसे प्राप्त करेंगे।

विकल्प 1: कार्यकाल भुगतान योजना

यह काम किस प्रकार करता है

आपको तब तक समान मासिक भुगतान मिलता है जब तक कि मुख्य निवास के रूप में घर में कम से कम एक उधारकर्ता रहता है। मासिक भुगतानों की गणना इस अनुमान के तहत की जाती है कि आप 100 के रहने वाले हैं। यदि आप लंबे समय तक रहने की उम्मीद नहीं करते हैं, तो एक टर्म भुगतान योजना, जो आगे चर्चा की गई है, एक बेहतर विकल्प हो सकती है। यदि आप अधिक समय तक रहते हैं, तो आपको भुगतान प्राप्त होता रहेगा। यदि आप अपने घर में शेष जीवन के लिए एक स्थिर मासिक भुगतान प्राप्त करना चाहते हैं, तो कार्यकाल भुगतान योजना एक अच्छा विकल्प है।

गुण

"कार्यकाल भुगतान उन लोगों के लिए बहुत अच्छा है जो सोचते हैं कि वे लंबे समय तक घर में रहेंगे, और जिन्हें स्थिर मासिक आय की आवश्यकता है, " फ्लेमिंग कहते हैं। जब तक आप ऋण की अन्य शर्तों को पूरा करना जारी रखते हैं, आपको एक टेन्योर भुगतान योजना के साथ रिवर्स मॉर्टगेज आय से बाहर चलने के बारे में चिंता करने की ज़रूरत नहीं है।

विपक्ष

रिवर्स मॉर्गेज का भुगतान करने के बाद आपको या आपके वारिसों को आपके घर की बिक्री से जो भी पैसा बचा है, वह प्राप्त होगा। हालांकि, उच्च ब्याज दरों के साथ एक उदास अचल संपत्ति बाजार के सबसे खराब स्थिति में, आप बहुत अधिक नकदी के साथ बाहर नहीं आ सकते हैं।

विकल्प 2: टर्म पेमेंट प्लान

यह काम किस प्रकार करता है

उदाहरण के लिए, आपके द्वारा चुने गए समय की एक निर्धारित अवधि के लिए आपको समान मासिक भुगतान मिलता है। फ्लेमिंग कहते हैं, "यदि आपके पास घर में कितने समय तक रहना है, इसका स्पष्ट विचार है, तो टर्म भुगतान सबसे अच्छा है।" "पुराने लोग - 80 और ऊपर - या जो कुछ वर्षों में दूर जाना चाहते हैं वे इस प्रकार का चयन कर सकते हैं।"

गुण

मासिक भुगतान एक कार्यकाल भुगतान योजना की तुलना में अधिक है। यद्यपि आप ऋण अवधि के अंत तक पहुंचने के बाद अतिरिक्त मासिक भुगतान प्राप्त नहीं करेंगे, आप घर में अपने प्रमुख निवास के रूप में तब तक रह पाएंगे जब तक आप मर जाते हैं या बाहर नहीं निकल जाते हैं (जब तक आप दूसरे ऋण को पूरा करना जारी रखते हैं स्थितियां, जैसे कि आपके संपत्ति कर का भुगतान करना)।

विपक्ष

जब तक आप ऋण अवधि के दौरान मर नहीं जाते, तब तक आपको जीवन के लिए एक स्थिर आय नहीं मिलेगी। आप अपने घर की इक्विटी का उपयोग अपने जीवन में बहुत पहले कर सकते हैं और आपके पास धन का एक और स्रोत नहीं है जिस पर भरोसा किया जा सके।

विकल्प 3: क्रेडिट लाइन

यह काम किस प्रकार करता है

जरूरत पड़ने पर आपको पैसे की सुविधा मिलती है। आप यह तय कर सकते हैं कि आपकी क्रेडिट लाइन कब खींचनी है और कितना लेना है, जब तक कि आपका शेष मूल सीमा से नीचे है। आपके ऋणदाता को आपको न्यूनतम राशि निकालने या निर्धारित समय पर न्यूनतम राशि निकालने की आवश्यकता नहीं हो सकती है।

गुण

क्रेडिट की एक लाइन बहुत लचीलापन प्रदान करती है। आप एक बड़ी एकमुश्त राशि वापस ले सकते हैं, फिर समय के साथ अतिरिक्त धनराशि उधार ले सकते हैं, और आपको उस अतिरिक्त इक्विटी तक पहुंच प्राप्त होती है जो फिक्स्ड दर भुगतान योजना के साथ बंद रहती है। आप एक दिन की प्रत्याशा में वर्षों तक लाइन को अछूता छोड़ सकते हैं जब आपको इसकी आवश्यकता हो सकती है। आप हर महीने समान या समान राशि निकाल सकते हैं। मूल रूप से, आप अपनी आवश्यकताओं को अपनी निकासी को अनुकूलित कर सकते हैं और उन्हें अपनी आवश्यकताओं के रूप में समायोजित कर सकते हैं।

क्रेडिट की एक पंक्ति एकमुश्त, कार्यकाल या टर्म प्लान की तरह काम कर सकती है, लेकिन आपके पास अधिक नियंत्रण है। इसके अलावा, आपकी क्रेडिट लाइन का अप्रयुक्त भाग उसी ब्याज दर पर समय के साथ बढ़ता है, जो आप उधार ली गई राशि पर दे रहे हैं। इसके अलावा, आप केवल उन पैसे पर ब्याज देते हैं जो आप वास्तव में उधार लेते हैं, जो बाद में बेचना और स्थानांतरित करना आसान बना सकता है या संभावित रूप से आपके उत्तराधिकारियों को पैसे छोड़ सकता है। क्रेडिट की होम-इक्विटी लाइन के विपरीत, क्रेडिट की रिवर्स-मॉर्टगेज लाइन को रद्द नहीं किया जा सकता है, भले ही आपके घर का मूल्य घट जाए या आपकी वित्तीय स्थिति खराब हो जाए।

विपक्ष

आप वर्ष में अपनी मूल सीमा का अधिकतम 60% उधार लेकर क्रेडिट कार्ड की एक पंक्ति के माध्यम से जला सकते हैं और शेष 40% वर्ष एक दिन दो पर। यदि आप ऐसा करते हैं, तो आप धन तक पहुंच से बाहर हो जाएंगे। साथ ही, इसमें पांच व्यवसाय तक लग सकते हैं आपके क्रेडिट लाइन से आपके द्वारा अनुरोधित धन प्राप्त करने के लिए दिन, इसलिए आपको यह सुनिश्चित करना होगा कि आप तत्काल जरूरतों के लिए अपने चेकिंग खाते में पर्याप्त नकदी रखें।

विकल्प 4: संशोधित कार्यकाल योजना

यह काम किस प्रकार करता है

जब तक एक उधारकर्ता मुख्य निवास के रूप में घर पर रह जाता है तब तक आपको मासिक भुगतान के लिए ऋण की एक पंक्ति तक पहुंच के साथ संयुक्त भुगतान मिलता है। यदि आप सीधे कार्यकाल योजना प्राप्त करते हैं, तो निश्चित मासिक भुगतान छोटा होगा, और यदि आप क्रेडिट योजना की सीधी रेखा प्राप्त करते हैं, तो क्रेडिट की लाइन छोटी होगी, लेकिन आपके पास कुल राशि का उपयोग होगा।

गुण

आपके मासिक भुगतानों को स्थापित करने और अपनी क्रेडिट लाइन का आकार चुनने में आपको लचीलापन है। यदि आप बड़ा मासिक भुगतान चाहते हैं, तो आप एक छोटी क्रेडिट लाइन चुन सकते हैं। यदि आप एक बड़ी क्रेडिट लाइन चाहते हैं, तो आप छोटे मासिक भुगतान का विकल्प चुन सकते हैं।

यह आपको आपके नियमित मासिक-प्रवाह की जरूरतों को पूरा करने की अनुमति देता है, जिससे आपको अधिक से अधिक उधार लिए बिना। यह विकल्प आपके ब्याज व्यय को कम रखता है और आपको अपनी सारी इक्विटी का उपयोग करने का कम जोखिम में डालता है और बाद में आप इसे नहीं ले जा सकते हैं।

विपक्ष

विकल्प 5: संशोधित टर्म प्लान

यह काम किस प्रकार करता है

आपको महीनों की पूर्व निर्धारित संख्या के लिए एक निश्चित मासिक भुगतान मिलता है, साथ ही ऋण की एक पंक्ति तक पहुंच के रूप में लंबे समय तक एक उधारकर्ता घर को अपने प्रमुख निवास के रूप में रखता है। यदि आप एक सीधी अवधि की योजना प्राप्त करते हैं, तो निश्चित मासिक भुगतान छोटा होगा, और यदि आप क्रेडिट योजना की एक सीधी रेखा प्राप्त करते हैं, तो क्रेडिट की लाइन छोटी होगी, लेकिन आपके पास समान कुल राशि तक पहुंच होगी।

गुण

आपके मासिक भुगतान का आकार स्थापित करने में आपको लचीलापन है और आप उन्हें कब तक प्राप्त करेंगे, और वे उसी आकार क्रेडिट लाइन को मानते हुए संशोधित कार्यकाल योजना के तहत अधिक होंगे। आपको अपनी क्रेडिट लाइन का आकार चुनने में भी लचीलापन मिलता है।

यदि आपने अपनी क्रेडिट लाइन का उपयोग नहीं किया है, तो टर्म के अंत में आपके पास ऋण आय तक पहुंच होगी। संशोधित कार्यकाल योजना के अनुसार, आप अपने ब्याज शुल्क को कम रख सकते हैं और संभवतः बाद में आगे बढ़ने के लिए पर्याप्त इक्विटी शेष है।

विपक्ष

आप रिवर्स मॉर्गेज से बच सकते हैं। आप केवल महीने या वर्षों की एक निर्धारित संख्या के लिए मासिक भुगतान प्राप्त करते हैं, इसलिए यदि आप अवधि के अंत तक आय की आवश्यकता की अपेक्षा करते हैं, तो आपको अपनी क्रेडिट लाइन का सावधानीपूर्वक उपयोग करना चाहिए। यह योजना बड़ी, अप-फ्रंट कैश जरूरतों के लिए सबसे अच्छा विकल्प नहीं है।

तल - रेखा

HECMs बहुत सारी भुगतान योजनाएं प्रदान करते हैं क्योंकि वरिष्ठ घर मालिकों की कई वित्तीय ज़रूरतें होती हैं। कोई विशेष विकल्प सार्वभौमिक रूप से अच्छा या बुरा नहीं है। "कौन सा विकल्प सबसे अच्छा ग्राहक की स्थिति और जरूरतों पर निर्भर करता है, " फ्लेमिंग कहते हैं। हालांकि, वह जारी रखता है, "एक सामान्य नियम के रूप में, मैं कार्यकाल या भुगतान से अधिक क्रेडिट की रेखा का पक्ष लेता हूं, " यह बताते हुए कि क्योंकि क्रेडिट की लाइन आपको मासिक निकासी लेने की सुविधा देती है, जैसे आप कार्यकाल या टर्म प्लान के साथ कर सकते हैं, लेकिन देता है यदि आप इसे उपयोग करने की आवश्यकता नहीं है, तो आप एक आपात स्थिति में अधिक लेने की क्षमता और ब्याज बचत अर्जित करते हैं।

अपने शोध करें और अपने ऋणदाता और रिवर्स मॉर्टगेज काउंसलर के बहुत सारे प्रश्न पूछें कि यह पता लगाएं कि आपके लिए कौन सी भुगतान योजना सबसे अच्छी है। (और अधिक के लिए, 5 संकेत देखें एक रिवर्स मॉर्टगेज एक अच्छा विचार है और राइट रिवर्स मॉर्टगेज लाइकिंग उठा रहा है )।

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