ऋण के लिए

विषय - सूची

• ऋण-से-मूल्य क्या है?
• ऋण-से-मूल्य (LTV) अनुपात फॉर्मूला और गणना
• LTV और ऋण हामीदारी
• LTV अनुपात को प्रभावित करने वाले कारक
• LTV अनुपात और ब्याज दरें
• ऋण प्रकार और LTV अनुपात
• LTV अनुपात रैंकिंग
• LTV बनाम संयुक्त LTV (CLTV)
• एलटीवी की सीमाएं

ऋण-से-मूल्य (LTV) अनुपात क्या है?

ऋण-से-मूल्य (LTV) अनुपात उधार जोखिम का एक आकलन है जो वित्तीय संस्थानों और अन्य उधारदाताओं द्वारा बंधक को मंजूरी देने से पहले जांच करते हैं। आमतौर पर, उच्च LTV अनुपात वाले मूल्यांकन अधिक जोखिम वाले होते हैं और इसलिए, यदि बंधक को मंजूरी दी जाती है, तो ऋण की लागत उधारकर्ता को अधिक होती है।

इसके अतिरिक्त, एक उच्च LTV अनुपात वाले ऋण को ऋणदाता को ऋणदाता को जोखिम की भरपाई के लिए बंधक बीमा खरीदने की आवश्यकता हो सकती है।

चाबी छीन लेना

• LTV का उपयोग अक्सर बंधक ऋण देने में किया जाता है ताकि डाउन-पेमेंट में डालने के लिए आवश्यक राशि का निर्धारण किया जा सके और क्या कोई उधारकर्ता उधारकर्ता को क्रेडिट का विस्तार करेगा। अधिक उधारदाताओं बंधक और घर-इक्विटी आवेदकों को ऋण-जब-तब संभव सबसे कम ब्याज दर प्रदान करते हैं। मूल्य अनुपात 80% या उससे कम है। फैनी मॅई की होमरेड्डी और कम आय वाले उधारकर्ताओं के लिए फ्रेडी मैक के होम संभावित बंधक कार्यक्रम 97% के एलटीवी अनुपात (3% डाउन पेमेंट) की अनुमति देते हैं लेकिन अनुपात 80% तक गिरने तक बंधक बीमा की आवश्यकता होती है।

ऋण-से-मूल्य (LTV) अनुपात फॉर्मूला और गणना

घर खरीदार आसानी से अपने घर पर एलटीवी अनुपात की गणना कर सकते हैं।

LTVratio = APVMA जहाँ: MA = बंधक अमाउंट = मूल्यांकित संपत्ति मूल्य

इस प्रक्रिया में कुल बंधक ऋण राशि को घर के कुल खरीद मूल्य में विभाजित करना शामिल है। उदाहरण के लिए, $ 200, 000 की खरीद मूल्य के साथ एक घर और $ 180, 000 के लिए कुल बंधक ऋण 90% के एलटीवी अनुपात में परिणाम है। पारंपरिक बंधक ऋणदाता अक्सर उधारकर्ताओं को बेहतर ऋण शर्तें प्रदान करते हैं जिनके पास LTV अनुपात 80% से अधिक नहीं है।

एलटीवी अनुपात की गणना संपत्ति के मूल्यांकन मूल्य द्वारा उधार ली गई राशि को विभाजित करके की जाती है, प्रतिशत के रूप में व्यक्त की जाती है। उदाहरण के लिए, यदि आप अपने मूल्यांकित मूल्य के लिए $ 100, 000 में खरीदा हुआ घर खरीदते हैं और $ 10, 000 का डाउन पेमेंट करते हैं, तो आप 90, 000 डॉलर का ऋण लेंगे, जिसके परिणामस्वरूप 90% (अर्थात, 90, 000 / 100, 000) का LTV अनुपात होगा।

LTV और ऋण हामीदारी

LTV अनुपात बंधक हामीदारी का एक महत्वपूर्ण घटक है, चाहे वह एक घर खरीदने के उद्देश्य से हो, एक वर्तमान ऋण को नए ऋण में पुनर्वित्त करने, या संपत्ति के भीतर संचित इक्विटी के खिलाफ उधार लेने के लिए हो।

ऋणदाताओं ने जोखिम का स्तर निर्धारित करने के लिए जोखिम का स्तर निर्धारित करने के लिए LTV अनुपात का आकलन किया है जब वे एक बंधक को अंडरराइट करते हैं। जब उधारकर्ता एक ऐसी राशि के लिए ऋण का अनुरोध करते हैं जो मूल्यांकित मूल्य पर या उससे अधिक होता है और इसलिए उच्चतर LTV अनुपात, उधारदाताओं को लगता है कि ऋण के डिफ़ॉल्ट रूप से जाने की अधिक संभावना है क्योंकि संपत्ति के भीतर कोई इक्विटी निर्मित नहीं है। एक फौजदारी होनी चाहिए, ऋणदाता को बकाया बंधक शेष राशि को कवर करने और लेनदेन से लाभ कमाने के लिए घर बेचने के लिए काफी मुश्किल हो सकता है।

LTV अनुपात को प्रभावित करने वाले कारक

LTV अनुपात को प्रभावित करने वाले मुख्य कारक भुगतान, बिक्री (अनुबंध) मूल्य और मूल्यांकित मूल्य हैं। सबसे कम (और सर्वोत्तम) LTV अनुपात को प्राप्त करने के लिए, भुगतान नीचे बढ़ाएं और बिक्री मूल्य कम करने का प्रयास करें। ऊपर दिए गए उदाहरण का उपयोग करते हुए, मान लीजिए कि आप एक घर खरीदते हैं जो $ 100, 000 के लिए मूल्यांकन करता है लेकिन मालिक $ 90, 000 में बेचने के लिए तैयार है। यदि आप समान $ 10, 000 का भुगतान करते हैं, तो आपका ऋण केवल $ 80, 000 है, जिसके परिणामस्वरूप LTV का अनुपात 80% (अर्थात, 80, 000 / 100, 000) है। यदि आप अपना भुगतान घटाकर $ 15, 000 तक बढ़ाते हैं, तो आपका बंधक ऋण अब $ 75, 000 है, जिससे आपका LTV अनुपात 75% (यानी, 75, 000 / 100, 000) हो जाएगा।

यह सब महत्वपूर्ण है क्योंकि एलटीवी अनुपात जितना कम होगा, उतना अधिक मौका मिलेगा कि ऋण स्वीकृत हो जाएगा, ब्याज दर कम होने की संभावना है, और निजी बंधक बीमा (पीएमआई) खरीदने के लिए आपको कम संभावना होगी।

LTV अनुपात और ब्याज दरें

जबकि LTV अनुपात केवल बंधक, होम-इक्विटी ऋण, या क्रेडिट लाइन को सुरक्षित करने का एकमात्र निर्धारण कारक नहीं है, यह घर के मालिक को कितना उधार लेने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। वास्तव में, उच्च एलटीवी अनुपात आपको पहले स्थान पर ऋण या पुनर्वित्त विकल्प के लिए अर्हता प्राप्त करने से रोक सकता है।

अधिकांश उधारदाताओं बंधक और घर-इक्विटी आवेदकों को सबसे कम संभव ब्याज दर की पेशकश करते हैं जब एलटीवी अनुपात 80% या उससे कम होता है। एक उच्च एलटीवी अनुपात एक उधारकर्ता को बंधक के लिए अनुमोदित होने से बाहर नहीं करता है, हालांकि एलटीआई अनुपात बढ़ने के साथ ऋण की कुल लागत बढ़ जाती है। उदाहरण के लिए, 95% के LTV अनुपात के साथ एक उधारकर्ता को मंजूरी दी जा सकती है, लेकिन ब्याज दर 75% के LTV अनुपात के साथ उधारकर्ता की तुलना में पूर्ण प्रतिशत बिंदु तक हो सकती है।

इसके अलावा, यदि LTV अनुपात 80% से अधिक है, तो आपको निजी बंधक बीमा (PMI) खरीदना होगा, जो वार्षिक आधार पर संपूर्ण ऋण राशि का 0.5% से 1% तक कहीं भी जोड़ सकता है। $ 100, 000 ऋण पर 1% का पीएमआई, उदाहरण के लिए, प्रति वर्ष भुगतान की गई राशि में $ 1, 000 या प्रति माह $ 83.33 जोड़ देगा। PMI भुगतान तब तक जारी रहता है जब तक LTV अनुपात 80% या उससे कम नहीं हो जाता है। जैसे ही आप अपने ऋण का भुगतान करते हैं और समय के साथ आपके घर का मूल्य बढ़ता जाता है, LTV अनुपात घटता जाएगा।

PMI से बचने के लिए 80% (या कम) LTV अनुपात की आवश्यकता कानून नहीं है, लेकिन यह लगभग सभी उधारदाताओं का अभ्यास है। कभी-कभी उच्च आय, कम ऋण या बड़े निवेश पोर्टफोलियो जैसे अन्य कारकों के साथ उधारकर्ताओं के लिए अपवाद बनाए जाते हैं।

संपत्ति के डॉलर मूल्य के लिए अधिकतम ऋण-से-मूल्य अनुपात ऋण के आकार का सबसे बड़ा स्वीकार्य अनुपात है। ऋण-से-मूल्य अनुपात जितना अधिक होगा, खरीद मूल्य का उतना बड़ा हिस्सा जो वित्तपोषित था। चूंकि घर ऋण के लिए संपार्श्विक के रूप में कार्य करता है, ऋण-से-मूल्य अनुपात ऋणदाताओं द्वारा उपयोग किए जाने वाले जोखिम का एक उपाय है। विभिन्न ऋण कार्यक्रमों में विभिन्न जोखिम कारक होते हैं, और इस प्रकार अलग-अलग अधिकतम LTV अनुपात होते हैं।

ऋण प्रकार और LTV अनुपात

कुछ ऋण प्रकार के विशेष नियम होते हैं जब यह LTV अनुपात की बात आती है।

एफएचए ऋण

एफएचए ऋण, जो 96.5% तक के प्रारंभिक एलटीवी अनुपात की अनुमति देते हैं, के लिए एक बंधक बीमा प्रीमियम (एमआईपी) की आवश्यकता होती है जो आपके पास उस ऋण के रूप में लंबे समय तक रहता है, चाहे वह कितना भी कम क्यों न हो एलटीवी अनुपात अंततः कम हो जाता है। अधिकांश लोग पुनर्वित्त करते हैं। एक बार LTV के अनुपात में पारंपरिक ऋण MIP को खत्म करने के लिए 80% तक पहुंच जाता है।

VA और USDA ऋण

वीए और यूएसडीए ऋण - वर्तमान और पूर्व सैन्य या ग्रामीण क्षेत्रों में उन लोगों के लिए उपलब्ध हैं, जिन्हें निजी बंधक बीमा की आवश्यकता नहीं है, हालांकि एलटीवी अनुपात 100% तक हो सकता है। हालांकि, वीए और यूएसडीए दोनों ऋण। अतिरिक्त फीस है।

फैनी मॅई और फ्रेडी मैक

फैनी मॅई के होमरेड्डी और कम आय वाले उधारकर्ताओं के लिए फ्रेडी मैक के होम संभावित बंधक कार्यक्रम 97% के एलटीवी अनुपात (3% डाउन पेमेंट) की अनुमति देते हैं, लेकिन अनुपात 80% तक गिरने तक बंधक बीमा की आवश्यकता होती है।

स्ट्रीमलाइन पुनर्वित्त विकल्प, जो मूल्यांकन आवश्यकताओं को माफ करते हैं (जिसका अर्थ है कि घर का एलटीवी अनुपात ऋण को प्रभावित नहीं करता है), एफएचए, वीए और यूएसडीए ऋणों के लिए मौजूद हैं। 100% से अधिक एलटीवी अनुपात वाले लोगों के लिए - जिन्हें "अंडरवाटर" या "अपसाइड डाउन" कहा जाता है - फैनी मॅई का हाई लोन-टू-वैल्यू रिफाइनेंस ऑप्शन और फ्रेडी मैक का एन्हांस्ड रिलीफ रिफाइनेंस, जिसे एचआरपी रिफाइनेंस प्रोग्राम को बदलने के लिए डिज़ाइन किया गया था। 31 दिसंबर, 2018 की समय सीमा समाप्त हो चुकी है।

LTV अनुपात रैंकिंग

अधिकांश बंधक ऋण परिदृश्यों के लिए 80% या उससे कम का LTV अनुपात अच्छा माना जाता है। 80% का एलटीवी अनुपात अनुमोदित होने का सबसे अच्छा मौका प्रदान करता है, सर्वोत्तम ब्याज दर, और सबसे बड़ी संभावना आपको बंधक बीमा खरीदने की आवश्यकता नहीं होगी। जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, हालांकि, वीए और यूएसडीए ऋण उच्च एलटीवी अनुपात (100% तक) के लिए अनुमति देते हैं और फिर भी महंगा निजी बंधक बीमा से बचते हैं, हालांकि अन्य शुल्क लागू होते हैं।

अधिकांश पुनर्वित्त विकल्पों के लिए, जब तक आप कैश-आउट पुनर्वित्त के लिए आवेदन नहीं कर रहे हैं, एलटीवी अनुपात कोई फर्क नहीं पड़ता, इसलिए "अच्छा" या "बुरा" जैसी कोई चीज नहीं है। यदि आप कैश-आउट पुनर्वित्त के लिए आवेदन करते हैं, तो 90% या उससे कम का LTV अनुपात अच्छा माना जाता है।

LTV बनाम संयुक्त LTV (CLTV)

जबकि संपत्ति खरीदते समय LTV अनुपात एकल बंधक ऋण के प्रभाव को देखता है, संयुक्त ऋण-से-मूल्य (CLTV) अनुपात सभी का अनुपात है एक संपत्ति पर एक संपत्ति के मूल्य के लिए ऋण सुरक्षित। जब एक से अधिक ऋण का उपयोग किया जाता है, तो ऋणदाता सीएलटीवी अनुपात का उपयोग डिफ़ॉल्ट के जोखिम को निर्धारित करने के लिए करते हैं - उदाहरण के लिए यदि उनके पास दो या अधिक बंधक होंगे, या एक बंधक प्लस एक घर इक्विटी ऋण या क्रेडिट की रेखा (HELOC)। सामान्य तौर पर, उधारकर्ता उच्च क्रेडिट रेटिंग वाले उधारकर्ताओं से 80% और अधिक के सीएलटीवी अनुपात में उधार देने के लिए तैयार हैं।

LTV अनुपात केवल प्राथमिक बंधक शेष राशि पर विचार करता है। इसलिए, उपरोक्त उदाहरण में, LTV अनुपात 50% है, 200, 000 डॉलर के घरेलू मूल्य से $ 100, 000 के प्राथमिक बंधक संतुलन को विभाजित करने का परिणाम है। प्राथमिक उधारदाता CLTV आवश्यकताओं के साथ अधिक उदार होते हैं।

उपरोक्त उदाहरण को ध्यान में रखते हुए, एक फौजदारी की स्थिति में, प्राथमिक बंधक धारक अपने पैसे को पूरी तरह से प्राप्त करता है इससे पहले कि दूसरा बंधक धारक कुछ भी प्राप्त करता है। यदि उधारकर्ता चूक से पहले संपत्ति का मूल्य घटकर $ 125, 000 हो जाता है, तो प्राथमिक ग्रहणाधिकारी को पूरी राशि बकाया ($ 100, 000) प्राप्त होती है, जबकि दूसरा ग्रहणाधिकार केवल $ 50, 000 के बकाया होने के बावजूद शेष $ 25, 000 प्राप्त करता है। संपत्ति मूल्यों में गिरावट के मामले में प्राथमिक ग्रहणाधिकार कम जोखिम वाले होते हैं और इसलिए वे उच्चतर CLTV पर उधार दे सकते हैं।

एलटीवी की सीमाएं

LTV का मुख्य दोष यह है कि इसमें केवल प्राथमिक बंधक शामिल होता है जो एक गृहस्वामी के पास होता है, और इसमें अन्य दायित्वों जैसे कि दूसरे बंधक या घर के इक्विटी ऋण शामिल नहीं होते हैं। इसलिए, सीएलटीवी होम लोन चुकाने के लिए उधारकर्ता की क्षमता का अधिक समावेशी उपाय है।