किराये की संपत्ति का मूल्यह्रास कैसे काम करता है

किराये की संपत्ति में निवेश करना एक स्मार्ट वित्तीय कदम साबित हो सकता है। शुरुआत के लिए, एक किराये की संपत्ति इक्विटी का निर्माण करते समय आय का एक स्थिर स्रोत प्रदान कर सकती है और संपत्ति (आदर्श रूप से) की सराहना करती है। कर लाभ भी हैं: आप अपने किराये के खर्चों को अपने द्वारा अर्जित किसी भी किराये की आय से घटा सकते हैं, जिससे आपकी कर देनदारी कम हो सकती है। अधिकांश किराये की संपत्ति के खर्च-बंधक बीमा, संपत्ति कर, मरम्मत और रखरखाव के खर्च, घर कार्यालय खर्च, बीमा सहित पेशेवर सेवाओं और प्रबंधन से संबंधित यात्रा खर्च - उस वर्ष में कटौती की जाती है जब आप पैसा खर्च करते हैं।

हालांकि, एक और प्रमुख कर कटौती- मूल्यह्रास के लिए एक- अलग तरह से काम करता है। मूल्यह्रास एक प्रक्रिया है जिसका उपयोग किराये की संपत्ति खरीदने और सुधारने की लागत में कटौती करने के लिए किया जाता है। जिस वर्ष आप संपत्ति खरीदते हैं (या सुधारते हैं) में एक बड़ी कटौती लेने के बजाय, मूल्यह्रास संपत्ति के उपयोगी जीवन में कटौती को वितरित करता है। आंतरिक राजस्व सेवा (आईआरएस) में मूल्यह्रास के संबंध में बहुत विशिष्ट नियम हैं, और यदि आप किराये की संपत्ति के मालिक हैं, तो यह समझना महत्वपूर्ण है कि प्रक्रिया कैसे काम करती है।

कौन सी संपत्ति मूल्यह्रास योग्य है?

आईआरएस के अनुसार, यदि आप इन सभी आवश्यकताओं को पूरा करते हैं, तो आप किराये की संपत्ति को कम कर सकते हैं:

• आप संपत्ति के मालिक हैं। (आपको संपत्ति के ऋण के अधीन होने पर भी स्वामी माना जाता है।) आप अपने व्यवसाय में या आय-उत्पादक गतिविधि के रूप में संपत्ति का उपयोग करते हैं। संपत्ति में एक उपयोगी उपयोगी जीवन है, जिसका अर्थ है कि यह कुछ ऐसा है जो पहनता है, डिकेसेस करता है का उपयोग किया जाता है, अप्रचलित हो जाता है या प्राकृतिक कारणों से अपना मूल्य खो देता है। संपत्ति एक वर्ष से अधिक चलने की उम्मीद है।

यहां तक ​​कि अगर संपत्ति उपरोक्त सभी आवश्यकताओं को पूरा करती है, तो इसे उसी वर्ष में सेवा में रखे जाने और इसे निपटाने (या अब इसका उपयोग व्यवसाय के उपयोग के लिए नहीं) के रूप में किया जा सकता है। भूमि को मूल्यह्रास योग्य नहीं माना जाता है। और सामान्य तौर पर, आप भूमि की लागत का हिस्सा माना जाता है, क्योंकि वे क्लियरिंग, रोपण और भूनिर्माण की लागत को कम नहीं कर सकते हैं।

मूल्यह्रास कब शुरू होता है?

जैसे ही संपत्ति को सेवा में रखा जाता है या किराये पर लेने के लिए उपलब्ध होने के लिए आप मूल्यह्रास कटौती लेना शुरू कर सकते हैं। यहां एक उदाहरण है: आप 15 मई को एक किराये की संपत्ति खरीदते हैं। कई महीनों तक घर पर काम करने के बाद, आप यह 15 जुलाई को किराए पर देने के लिए तैयार है, इसलिए आप ऑनलाइन और स्थानीय पत्रों में विज्ञापन देना शुरू करते हैं। आप एक किरायेदार पाते हैं, और पट्टे 1 सितंबर से शुरू होता है। जैसा कि संपत्ति को सेवा में रखा गया था - यानी, पट्टे पर और कब्जे के लिए तैयार - 15 जुलाई को, आप जुलाई में घर का मूल्यह्रास शुरू करेंगे, सितंबर में नहीं जब आप किराया इकट्ठा करना शुरू करते हैं।

जब तक कि निम्न में से कोई एक शर्त पूरी नहीं हो जाती, तब तक आप संपत्ति का मूल्यह्रास करते रहें।

• आपने संपत्ति में अपनी पूरी लागत या अन्य आधार काट दिया है। आप संपत्ति को सेवा से रिटायर कर रहे हैं, भले ही आपने इसकी लागत या अन्य आधार पूरी तरह से पुनर्प्राप्त न किया हो। एक संपत्ति सेवा से सेवानिवृत्त हो जाती है जब इसे अब आय-उत्पादक संपत्ति के रूप में उपयोग नहीं किया जाता है - या यदि आप इसे बेचते हैं या इसका आदान-प्रदान करते हैं, तो इसे व्यक्तिगत उपयोग में परिवर्तित करें, इसे छोड़ दें या यदि यह नष्ट हो गया है।

आप अस्थायी रूप से "बेकार" या उपयोग में नहीं आने वाली संपत्ति के लिए मूल्यह्रास के लिए कटौती का दावा करना जारी रख सकते हैं। यदि आप एक किरायेदार के बाहर जाने के बाद मरम्मत करते हैं, उदाहरण के लिए, आप अभी भी संपत्ति को कम कर सकते हैं, जबकि आप इसे अगले के लिए तैयार करते हैं।

मूल्यह्रास विधि

तीन कारक मूल्यह्रास की मात्रा निर्धारित करते हैं जो आप प्रत्येक वर्ष काट सकते हैं: संपत्ति में आपका आधार, पुनर्प्राप्ति अवधि और उपयोग किए गए मूल्यह्रास विधि। 1986 के बाद सेवा में रखी गई किसी भी आवासीय किराये की संपत्ति को संशोधित त्वरित लागत वसूली प्रणाली (MACRS) का उपयोग करके मूल्यह्रास किया गया है, एक लेखांकन तकनीक जो 27.5 वर्षों में लागत (और मूल्यह्रास की कटौती) फैलाती है, आईआरएस को "उपयोगी जीवन होने में समय लगता है।" एक किराये की संपत्ति का।

हालांकि यह हमेशा सिफारिश की जाती है कि मूल्यह्रास की गणना करते समय आप एक योग्य कर लेखाकार के साथ काम करते हैं, यहां मूल कदम हैं:

1. संपत्ति का आधार निर्धारित करें: संपत्ति का आधार संपत्ति हासिल करने के लिए उसकी लागत, या आपके द्वारा भुगतान की गई राशि (एक बंधक के साथ या किसी अन्य तरीके से) है। कुछ निपटान शुल्क और समापन लागत, जिसमें कानूनी शुल्क, रिकॉर्डिंग शुल्क, सर्वेक्षण, हस्तांतरण कर, शीर्षक बीमा और किसी भी राशि के विक्रेता जो आपके द्वारा भुगतान करने के लिए सहमत हैं (जैसे कि कर), आधार में शामिल हैं। कुछ निपटान शुल्क और समापन लागत को आपके आधार में शामिल नहीं किया जा सकता है, जिसमें अग्नि बीमा प्रीमियम, संपत्ति के कब्जे से संबंधित किराया पूर्व-समापन और ऋण प्राप्त करने या पुनर्वित्त करने से जुड़े शुल्क: अंक, बंधक बीमा प्रीमियम, क्रेडिट रिपोर्ट लागत, और मूल्यांकन शुल्क। भूमि और भवनों की लागत को अलग करें: जैसा कि आप केवल भवन की लागत को कम कर सकते हैं और भूमि को नहीं, तो आपको सही राशि का मूल्यह्रास करने के लिए प्रत्येक का मूल्य निर्धारित करना चाहिए। मूल्य निर्धारित करने के लिए, आप संपत्ति खरीदते समय प्रत्येक का उचित बाजार मूल्य का उपयोग कर सकते हैं, या आप आकलन किए गए अचल संपत्ति कर मूल्यों पर संख्या को आधार बना सकते हैं। कहें कि आपने $ 110, 000 में एक घर खरीदा है। सबसे हालिया अचल संपत्ति कर मूल्यांकन में $ 90, 000 की संपत्ति का मूल्य है, जिसमें से $ 81, 000 घर के लिए है और $ 9, 000 भूमि के लिए है। इसलिए, आप घर को खरीद मूल्य का 90% ($ 81, 000, 000 $ 90, 000) आवंटित कर सकते हैं और जमीन को खरीद मूल्य का 10% ($ 9, 000 9 $ 90, 000)। घर में अपना आधार निर्धारित करें: अब जब आप संपत्ति (घर के साथ-साथ जमीन) और घर के मूल्य का आधार जानते हैं, तो आप घर में अपना आधार निर्धारित कर सकते हैं। उपरोक्त उदाहरण का उपयोग करते हुए, घर में आपका आधार- वह राशि जो मूल्यह्रास की जा सकती है - $ 99, 000 ($ 110, 000 का 90%) होगी। भूमि में आपका आधार $ 11, 000 ($ 110, 000 का 10%) होगा। समायोजित आधार निर्धारित करें, यदि आवश्यक हो: आपको संपत्ति खरीदने और किराये के लिए तैयार समय के बीच होने वाली कुछ घटनाओं के लिए अपने आधार को बढ़ाना या घटाना पड़ सकता है। आधार में वृद्धि के उदाहरणों में किसी भी अतिरिक्त या सुधार की लागत शामिल है जो आपके पास सेवा में संपत्ति रखने से पहले कम से कम एक वर्ष का उपयोगी जीवन है, क्षतिग्रस्त संपत्ति को बहाल करने के लिए आपके द्वारा खर्च किया गया धन, संपत्ति में उपयोगिता सेवाओं को लाने की लागत और कुछ कानूनी शुल्क।

इस आधार पर घटने के उदाहरणों में नुकसान या चोरी के परिणामस्वरूप प्राप्त होने वाले बीमा भुगतान शामिल हैं, आकस्मिक नुकसान बीमा द्वारा कवर नहीं किया गया है जिसके लिए आपने एक कटौती ली, और एक सहजता प्रदान करने के लिए आपको प्राप्त होने वाला धन।

किस सिस्टम का इस्तेमाल करें

अगले चरणों में यह निर्धारित करना शामिल है कि कौन से दो MACRS लागू होते हैं: सामान्य मूल्यह्रास प्रणाली (GDS) या वैकल्पिक मूल्यह्रास प्रणाली (ADS)। जीडीएस सेवा में रखी गई अधिकांश संपत्तियों पर लागू होता है, और सामान्य तौर पर, आपको इसका उपयोग तब तक करना चाहिए जब तक आप एडीएस के लिए एक अपरिवर्तनीय चुनाव नहीं करते हैं या संपत्ति के लिए एडीएस का उपयोग करने के लिए कानून की आवश्यकता होती है।

• 50% समय के लिए एक योग्य व्यावसायिक उपयोग या कम कर का उपयोग किया है, जो कर-मुक्त बांड द्वारा वित्तपोषित है I मुख्य रूप से खेती में उपयोग किया जाता है

सामान्य तौर पर, आप GDS का उपयोग तब तक करेंगे जब तक आपके पास ADS को नियोजित करने का कोई कारण न हो। फिर, यह अनुशंसा की जाती है कि आप एक योग्य कर एकाउंटेंट से परामर्श करें, जो आपकी किराये की संपत्ति को ह्रास करने के लिए सबसे अनुकूल तरीका निर्धारित करने में आपकी सहायता कर सकता है।

एक बार जब आप जानते हैं कि कौन सा MACRS सिस्टम लागू होता है, तो आप संपत्ति के लिए वसूली अवधि निर्धारित कर सकते हैं। आवासीय किराये की संपत्ति के लिए जीडीएस का उपयोग करते हुए वसूली की अवधि 27.5 वर्ष है। यदि आप एडीएस का उपयोग कर रहे हैं, तो उसी प्रकार की संपत्ति के लिए पुनर्प्राप्ति अवधि 31 दिसंबर, 2017 के बाद सेवा में रखी गई संपत्ति के लिए 30 वर्ष है, या यदि रखी गई है, तो 40 वर्ष इससे पहले सेवा में

इसके बाद, वह राशि निर्धारित करें जिसे आप प्रत्येक वर्ष मूल्यह्रास कर सकते हैं। जैसा कि अधिकांश आवासीय किराये की संपत्ति GDS का उपयोग करती है, हम उस गणना पर ध्यान केंद्रित करेंगे।

प्रत्येक पूरे वर्ष के लिए एक संपत्ति सेवा में है, तो आप एक समान राशि का मूल्यह्रास करेंगे: प्रत्येक वर्ष 3.636% जब तक आप संपत्ति को ह्रास करना जारी रखते हैं। यदि संपत्ति एक वर्ष से कम समय के लिए सेवा में थी (उदाहरण के लिए, आपने मई में एक घर खरीदा था और जुलाई में इसे किराए पर लेना शुरू किया था), तो आप उस वर्ष एक छोटा प्रतिशत घटा सकते हैं, जो इस बात पर निर्भर करता है कि इसे कब सेवा में रखा गया था। आईआरएस आवासीय किराये की संपत्ति जीडीएस तालिका के अनुसार:

जनवरी	3.485%
फरवरी	3.182%
मार्च	2.879%
अप्रैल	2.576%
मई	2.273%
जून	1.970%
जुलाई	1.667%
अगस्त	1.364%
सितंबर	1.061%
अक्टूबर	0.758%
नवंबर	0.455%
दिसंबर	0.152%