लेहमैन ब्रदर्स के पतन और आगामी वित्तीय संकट के 10 साल हो गए हैं, और अर्थव्यवस्था संपन्न होती दिखाई दे रही है। स्टॉक मार्केट ने 3, 453 दिन - लगभग साढ़े नौ साल - एक प्रमुख सुधार के बिना, आधुनिक इतिहास में सबसे लंबे समय तक चलने वाले बैल के लिए एक रिकॉर्ड स्थापित किया। इस साल की शुरुआत में, अमेरिकी बेरोजगारी की दर घटकर 3.8% रह गई, जो 18 साल के निचले स्तर पर थी।
महान मंदी का उत्पादन करने वाले संकट के केंद्र में आवास था। लेकिन अब, अधिकांश भाग के लिए, रियल एस्टेट बाजार बहुत गर्म है: कीमतें ऊपर हैं, इन्वेंट्री नीचे है और उधार मानकों ने ढील दी है, जिससे अधिक लोगों के लिए बंधक प्राप्त करना संभव हो गया है। हाल ही में FICO रिसर्च ब्लॉग पोस्ट के अनुसार, “नए मूल बंधक के आसपास मनाया गया पहला स्पष्ट रुझान यह है कि जैसे-जैसे हम महान मंदी से दूर होते जाते हैं, अंडरराइटिंग मानदंड में ढील होने लगती है और उपभोक्ताओं का एक व्यापक वर्ग परिणाम के रूप में बंधक प्राप्त कर रहा है।"
आवास संकट 101
फिर भी, यह आवास के लिए 10 साल से ऊब गया है। स्मूद लेंडिंग प्रैक्टिस को याद करें जिसने संकट को गति देने में मदद की है: पतन के लिए रन-अप में एक हाउसिंग ग्लूट व्यावहारिक रूप से किसी को भी ऋण जारी करने के लिए प्रेरित करता है जो बिंदीदार रेखा पर हस्ताक्षर करने के लिए तैयार था - भले ही व्यक्ति स्पष्ट रूप से भुगतान नहीं कर सकता था - बस अधिशेष सूची भरने के लिए। NINJA ऋण, बिना किसी आय, कोई नौकरी और कोई संपत्ति के साथ उधारकर्ताओं को जारी किए गए, बड़े पैमाने पर जारी थे, और व्यापक रूप से जारी किए गए 2/28 सबप्राइम समायोज्य दर बंधक (एआरएम) ने उधारकर्ताओं को विफल करने के लिए सेट किया था। इन ऋणों ने पहले दो वर्षों के लिए उधारकर्ताओं को एक निम्न बाजार "टीज़र" दर दी, जिसके बाद ब्याज उच्च दर पर कूद गया, जिससे अक्सर भुगतान अप्रभावी हो जाता था।
2006 की पहली तिमाही से 2012 के माध्यम से, इन सबप्राइम एआरएम बंधक में एक उच्च फौजदारी शुरू की दर थी - अब तक - फिक्स्ड प्राइम, प्राइम एआरएम, सबप्राइम फिक्स्ड और एफएचए ऋण की तुलना में, जैसा कि बंधक बैंकर्स एसोसिएशन से निम्न चार्ट में दिखाया गया है। इसी अवधि के दौरान सबप्राइम एआरएम की भी उच्चतम विलंब दर थी।
इन ऋणों से ऋण को बंधक बनाए गए प्रतिभूतियों सहित निवेश योग्य उत्पादों में वापस कर दिया गया था, जो बैंकों, हेज फंड, बीमा कंपनियों, पेंशन फंड और यहां तक कि धनी व्यक्तियों को बेचे गए थे। जब उधारकर्ताओं ने अपने ऋणों को डिफ़ॉल्ट करना शुरू कर दिया, तो यह किसी भी वित्तीय संस्थान (या व्यक्तिगत) के लिए विनाशकारी था जिसने बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों को खरीदा या बेचा। गिरावट ने पूरे वित्तीय उद्योग को बढ़ाने में मदद की। शेयर बाजार दुर्घटनाग्रस्त हो गया, बैंक विफल हो गए, आवास की कीमतों में गिरावट आई और लाखों लोगों ने अपनी नौकरी, अपनी सेवानिवृत्ति बचत और अपने घरों के बड़े झंझट खो दिए।
आज घर की कीमतें
रियल एस्टेट डेटा कंपनी CoreLogic की एक विशेष रिपोर्ट के अनुसार, अप्रैल 2006 में राष्ट्रीय होम प्राइस इंडेक्स मार्च 2011 में अपने सबसे निचले स्तर पर पहुँच गया - मंदी खत्म होने के लगभग दो साल बाद - और अक्टूबर 2017 में चरम पर लौट आया। नेवादा ने मंदी के दौरान सबसे बड़ी गिरावट देखी, घरेलू कीमतों में 60% की गिरावट के साथ। एरिज़ोना और फ्लोरिडा बहुत पीछे नहीं थे, क्रमशः 51% और 50% को गिराते हुए, जैसा कि कोरलोगिक से निम्नलिखित चार्ट में दिखाया गया है, जो चुनिंदा राज्यों में सबसे बड़ी और सबसे छोटी चोटी से गर्त की बूंदों को प्रकट करता है।
CoreLogic के मुख्य अर्थशास्त्री फ्रैंक नोटा ने कहा, "आखिरकार 2011 में नीचे पहुंचने के बाद, घर की कीमतें धीमी गति से बढ़ने लगीं जहां अब हम हैं।" “ग्रेटर डिमांड और लोअर सप्लाई - और साथ ही जॉब मार्केट्स में तेजी - ने हाउसहोल्ड-हिट हाउसिंग मार्केट्स में से कुछ को घर की कीमतों में बढ़ोतरी दी है। फिर भी, कई अभी भी पूर्व-दुर्घटना स्तरों पर वापस नहीं आए हैं। ”
जबकि कई राज्यों ने अपने संकट-पूर्व मूल्यों को पुनः प्राप्त किया है, यह सब अच्छी खबर नहीं है। संकट के बाद से सख्त उधार देने के मानकों ने एक बंधक प्राप्त करना कठिन बना दिया है, जो कि, उद्योग के कुछ लोगों का मानना है कि इसने इन्वेंट्री और कीमतों में योगदान दिया है जो संकट से पहले की चोटियों से परे हैं।
उच्च कीमतों, सख्त उधार मानकों और सभी नकद खरीदारों से प्रतिस्पर्धा का सामना करना पड़ा, कई होमबॉयरों के पास अब किराए के अलावा कोई विकल्प नहीं है। अर्बन इंस्टीट्यूट के अनुसार, सैन फ्रांसिस्को सहित कुछ मेट्रो क्षेत्रों में, केवल 25% निवासी ही घर खरीदने का खर्च उठा सकते हैं। वास्तव में, रियल एस्टेट वेबसाइट Zillow के अनुसार, अमेरिका के सबसे बड़े शहरों में से 50 में किराएदारों का प्रतिशत 2006 और 2016 के बीच बढ़ा। आज, आबादी का प्रतिशत 1965 के बाद से अपने उच्चतम स्तर पर है।
रियल एस्टेट अप्रेजल और कंसल्टिंग फर्म मिलर सैमुअल के सीईओ जोनाथन मिलर ने कहा, "हम वास्तव में हैंगओवर के दौर में हैं।" "सिर्फ इसलिए कि कीमतें बढ़ रही हैं इसका मतलब यह नहीं है कि हम पुनर्प्राप्त कर चुके हैं। अभी भी विकृत है, और वह क्रेडिट शर्तों के कारण है। ”
अफोर्डेबिलिटी मार्केट पर निर्भर करती है
जब अप्रैल 2006 में आवास बाजार चरम पर था, तो अमेरिका में सबसे अधिक आबादी वाले मेट्रो क्षेत्रों में से लगभग दो-तिहाई को ओवरवैल्यूड के रूप में सूचीबद्ध किया गया था, और केवल 5% के हिसाब से केवल पांच मेट्रो क्षेत्रों को ही अंडरवैल्यूड माना गया था। मार्च 2011 में, बाजार नीचे चला गया, और केवल 27 बाजार - या सबसे अधिक आबादी वाले मेट्रो क्षेत्रों का 7% - ओवरवैल्यूड माना जाता था। आज (दिसंबर 2017 के अनुसार, सबसे हाल ही में उपलब्ध डेटा), अमेरिका में सबसे अधिक आबादी वाले मेट्रो क्षेत्र उन बाजारों के बीच लगभग समान रूप से विभाजित हैं, जो कि "लंबे समय तक चलने वाले, टिकाऊ" हैं, जो कि बिना मान्यता प्राप्त, ओवरवैल्यूड और मूल्य के हैं। कोरलोगिक के अनुसार, डिस्पोजेबल आय के रूप में स्थानीय बाजार के मूल सिद्धांतों द्वारा समर्थित स्तर।
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overvalued |
मूल्य पर |
सही मूल्यांकन नहीं |
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JAN '00: स्टार्ट |
6% |
87% |
7% |
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NOV '06: PEAK |
67% |
32% |
1% |
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मार्च '11: ट्रॉग |
7% |
42% |
52% |
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DEC 17: CURRENT |
33% |
35% |
32% |
हमेशा की तरह, सामर्थ्य बाजार पर निर्भर करता है। उदाहरण के लिए, मैनहट्टन में प्रति वर्ग फुट घर का मूल्य, क्लीवलैंड और डेट्रोइट जैसी जगहों की तुलना में लगभग 20 गुना अधिक है। जेपी मॉर्गन की एक रिपोर्ट के अनुसार, उच्च कीमतों को बंधक ऋण के साथ कम सहसंबंधित किया जाता है और न्यूयॉर्क शहर, सैन फ्रांसिस्को खाड़ी क्षेत्र, बोस्टन, सिएटल, डेनवर और पोर्टलैंड, ओरे जैसे आपूर्ति-विवश क्षेत्रों में अधिक ध्यान केंद्रित किया जाता है। (यह भी देखें) हाउसिंग क्राइसिस ब्रूइंग? )
बंधक की उपलब्धता
पिछले कुछ वर्षों में उधार मानकों में ढील दी गई है। पारंपरिक अनुरूप ऋणों के CoreLogic द्वारा प्रकाशित एक विश्लेषण में पाया गया कि ऋणों को थोड़ा जोखिम भरा उधारकर्ताओं के लिए अनुमोदित किया जा रहा है - हालांकि, पूर्व-संकट के वर्षों से प्रस्थान में, उधारकर्ताओं को अपनी आय और चुकाने की क्षमता के पूर्ण दस्तावेज प्रदान करने की आवश्यकता होती है। उदाहरण के लिए, फैनी मॅई ने अपने अधिकतम ऋण-से-आय (DTI) अनुपात को 45% से बढ़ाकर 50% कर दिया, और फैनी मॅई और फ्रेडी मैक दोनों ने हाल के वर्षों में कम भुगतानों के साथ बंधक को स्वीकार करना शुरू कर दिया। आज, अमेरिकी उपभोक्ताओं को दरों में उतार-चढ़ाव के बारे में नहीं बताया गया है क्योंकि वे पूर्व-संकट में थे, और बकाया बंधक बाजार का केवल 15% एक समायोज्य दर पर है। इन सकारात्मकताओं के बावजूद, बंधक उत्पत्ति अभी भी अपने पूर्व-संकट के स्तर तक पहुंचने के लिए है। ( बंधक मूल बातें पर हमारे ट्यूटोरियल देखें।)
तल - रेखा
उच्च कीमतों और इन्वेंट्री की कमी, तंग बंधक ऋण और कुचलने वाले छात्र ऋण ऋण के साथ, किराए पर लेने की ओर एक मौलिक बदलाव का कारण बना है। दरअसल, अमेरिका में होमवर्कशिप 2004 में 69% पर पहुंच गई थी और हाल ही में ऊपर उठने के बावजूद यह दर 64% बनी हुई है। अन्य कारकों, ने भी, उपभोक्ता वरीयता और अधिक लचीली जीवन शैली की इच्छा सहित, किराये में वृद्धि में योगदान दिया है।
ग्रेट मंदी के दस साल बाद, अर्थव्यवस्था एक रिकॉर्ड बुल मार्केट रन के साथ फलफूल रही है, बेरोजगारी की संख्या और रियल एस्टेट बाजारों की बढ़ती संख्या को प्रोत्साहित कर रही है जो पूर्व-संकट के स्तर पर पहुंच गए हैं। फिर भी, आज के गर्म अचल संपत्ति परिदृश्य के बावजूद, बहुत सारी अटकलें हैं कि एक और अचल संपत्ति बाजार दुर्घटना घट रही है - जरूरी नहीं कि एक राष्ट्रीय स्तर पर, लेकिन मेट्रो क्षेत्रों में जो सामर्थ्य की कमी और तेजी से बढ़ती मकान की कीमतों को दर्शाती है।
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