फैनी मॅई और फ्रेड्डी मैक, वरदान या बूम?

संयुक्त राज्य अमेरिका के बंधक उद्योग में दो विशाल संस्थान हैं: फैनी मॅई और फ्रेडी मैक। ज्यादातर लोगों ने उनके बारे में सुना है, लेकिन कुछ लोग समझते हैं कि वे क्या करते हैं या अमेरिकी होमवर्कशिप के वित्तपोषण में महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं। और न ही ज्यादातर लोग हमारे पूरे वित्तीय तंत्र के लिए संभावित संभावित जोखिम को समझते हैं। हम चर्चा करेंगे कि वे क्या करते हैं, उनके सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यम (GSE) की स्थिति, उनके सार्वजनिक मिशन और वे कैसे लाभ कमाते हैं। अगर हम उनके जोखिम को प्रभावी ढंग से प्रबंधित करने में विफल रहे, तो हम इन संकटों का पता लगाने के लिए अमेरिकी गिरवी बाजार की ओर रुख कर सकते हैं। याद रखें, जब दिग्गज गिरते हैं, तो वे किसान होते हैं, जो चौपट हो जाते हैं।

वो क्या करते है

फैनी मॅई और फ्रेडी मैक खरीद और गारंटी बंधक बंधक बाजार के माध्यम से। इनकी उत्पत्ति या सेवा बंधक नहीं है।

बंधक बनाने वाले सीधे फैनी मॅई और फ्रेडी मैक को बंधक बेचते हैं, या बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों (एमबीएस) के बदले में उनके साथ बंधक पूल का आदान-प्रदान करते हैं, जो उन्हीं बंधक द्वारा समर्थित होते हैं, लेकिन जो मूलधन और ब्याज के समय पर भुगतान की अतिरिक्त गारंटी देते हैं। सुरक्षा धारक। जब बंधक प्रवर्तक फैनी मॅई या फ्रेडी मैक को बंधक बेचते हैं, या एमबीएस बेचते हैं जो उन्हें वापस जारी किए गए हैं, तो यह बदले में उन बंधक को उत्पन्न करने के लिए उपयोग किए जाने वाले धन को मुक्त करता है ताकि मूल को और भी बंधक बना सकें। फैनी मॅई और फ्रेडी मैक भी अपने एमबीएस में भारी निवेश करते हैं जिसे उनके बनाए पोर्टफोलियो के रूप में जाना जाता है।

संक्षेप में, वे वॉल स्ट्रीट से मेन स्ट्रीट तक पैसे के प्रवाह को सुविधाजनक बनाते हैं।

देखें: आपके बंधक के दृश्यों के पीछे

सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यम

फैनी मॅई और फ्रेडी मैक जीएसई हैं। दोनों कांग्रेस के कृत्यों द्वारा बनाए गए थे; 1938 में फैनी मॅई, और 1970 में फ्रेडी मैक। दोनों सार्वजनिक रूप से एक सार्वजनिक मिशन की सेवा के लिए चार्टर्ड कंपनियां हैं। उनके शेयर क्रमशः FNM और FRE के प्रतीक के तहत NYSE पर व्यापार करते हैं। हालांकि वे सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाली कंपनियां हैं, क्योंकि उनके चार्टर्स के कारण, उनके पास संघीय सरकार के निम्नलिखित संबंध हैं:

• दोनों कंपनियों के 18 सदस्यों से बने निदेशक मंडल हैं, जिनमें से पांच संयुक्त राज्य अमेरिका के राष्ट्रपति द्वारा नियुक्त किए जाते हैं। उनकी तरलता का समर्थन करने के लिए, ट्रेजरी का सचिव अधिकृत है, लेकिन आवश्यक नहीं है, प्रत्येक कंपनी से $ 2.25 बिलियन प्रतिभूतियों की खरीद करने के लिए। दोनों कंपनियों को राज्य और स्थानीय करों से छूट प्राप्त है।

इन संबंधों के कारण, बाजार का मानना ​​है कि फैनी मॅई और फ्रेडी मैक द्वारा जारी किए गए प्रतिभूतियों में अमेरिकी सरकार की निहित गारंटी है। दूसरे शब्दों में, बाजार का मानना ​​है कि अगर फैनी मॅई या फ्रेडी मैक पर कुछ भी गलत हुआ, तो अमेरिकी सरकार उन्हें जमानत देने के लिए कदम उठाएगी। यह निहित गारंटी इस बात से परिलक्षित होती है कि वे कितने सस्ते में धन का उपयोग करने में सक्षम हैं। फैनी मॅई और फ्रेडी मैक कॉर्पोरेट ऋण जारी करने में सक्षम हैं, जिसे "एजेंसी डिबेंचर" के रूप में जाना जाता है, अन्य संस्थानों में कम पैदावार पर।

फैनी मॅई और फ्रेडी मैक का सार्वजनिक उद्देश्य और मिशन

उनके चार्टर्स के अनुसार, फैनी मॅई और फ्रेडी मैक का सार्वजनिक उद्देश्य कम लागत वाली बंधक निधियों के स्थिर प्रवाह को सुविधाजनक बनाना है।

उनके चार्टर्स में निम्नलिखित शामिल हैं:

• उनका विलक्षण ध्यान आवासीय बंधक बाजार है। वे व्यवसाय के असंबंधित लाइनों में प्रवेश नहीं कर सकते हैं या आवासीय बंधक बाजार के लिए समर्थन बंद कर सकते हैं। बंधक कि वे खरीद और गारंटी संघीय आवास एंटरप्राइज़ ओवरसाइट (OFHEO) द्वारा निर्दिष्ट राशि से नीचे होनी चाहिए। उदाहरण के लिए, उन्हें अन्य हाउसिंग फाइनेंस कंपनियों के कारोबार में प्रवेश करने से रोक दिया जाता है। उन्हें आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) द्वारा स्थापित वार्षिक लक्ष्यों को पूरा करना चाहिए। ये लक्ष्य निम्न और मध्यम आय वाले आवास और अल्पसंख्यकों के लिए आवास के आसपास हैं। वे OFHEO द्वारा जोखिम आधारित और न्यूनतम पूंजी आवश्यकताओं और वार्षिक परीक्षाओं के अधीन हैं।

फ्रेडी मैक की वेबसाइट बताती है कि इसका मिशन आवास बाजार को तरलता, स्थिरता और सामर्थ्य प्रदान करना है। फैनी मॅई की वेबसाइट में कहा गया है कि इसका मिशन अमेरिकी आवास बाजार की सेवा के लिए किफायती आवास का विस्तार करना और स्थानीय समुदायों में वैश्विक पूंजी लाना है। (अचल संपत्ति के बारे में पढ़ने के लिए, इनवेस्टिंग इन रियल एस्टेट , स्मार्ट रियल एस्टेट लेनदेन और हमारे अन्वेषण रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट ट्यूटोरियल देखें)।

एक सार्वजनिक मिशन के साथ लाभ-चालित कंपनियां

कोई गलती न करें - फैनी मॅई और फ्रेडी मैक मुनाफे से प्रेरित हैं, जैसा कि उनके शेयरधारकों की मांग है। अपने सार्वजनिक मिशन को पूरा करते हुए, वे दो प्राथमिक तरीकों से अपना लाभ कमाते हैं: शुल्क आय की गारंटी और बनाए रखा पोर्टफोलियो।

1. सबसे पहले, गारंटी शुल्क आय, या "जी-शुल्क" को कवर करें। फैनी मॅई और फ्रेडी मैक प्रत्येक बंधक के लिए प्रत्येक बंधक भुगतान का एक निश्चित प्रतिशत बनाए रखते हैं जो उन्होंने एमबीएस धारक (निवेशक) को मूलधन और ब्याज के समय पर भुगतान की गारंटी दी है। उदाहरण के लिए, प्रत्येक मासिक बंधक भुगतान को मूलधन और ब्याज में तोड़ा जा सकता है। प्रिंसिपल और ब्याज, जैसा कि एक बंधक सेवक द्वारा एकत्र किया जाता है, दो कंपनियों में से एक पर पारित किया जाता है, चलो फैनी मॅई कहते हैं। फैनी मॅई तब बंधक-समर्थित सुरक्षा के धारक के साथ मूलधन और ब्याज पारित करता है; हालांकि, यह गारंटी शुल्क के रूप में ब्याज का एक निश्चित प्रतिशत रखता है - आमतौर पर 0.12% और 0.50% सालाना के बीच। इसे बीमा पॉलिसी के रूप में सोचें। उम्मीद है कि फन्नी माई उधार लेने वाले चूक के कारण अपने बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों धारकों को भुगतान करने की तुलना में गारंटी शुल्क आय में अधिक जमा करती है। यह एक बहुत बड़ी बीमा पॉलिसी है। ट्रेजरी के सेक्रेटरी रॉबर्ट के। स्टील (15 मार्च, 2007 की GSE रिफॉर्म पर यूएस हाउस फाइनेंशियल सर्विसेज कमेटी के सामने गवाही) के अनुसार, 2006 के अंत में दोनों कंपनियों के पास MBS के 2.9 ट्रिलियन डॉलर की क्रेडिट गारंटी थी।

   दूसरा, फैनी मॅई और फ्रेडी मैक के पास बंधक और एमबीएस के विशाल बनाए गए पोर्टफोलियो हैं। वे अपने स्वयं के - और एक दूसरे के - प्रतिभूतियों में भारी निवेश करते हैं। उनकी निहित संघीय गारंटी के कारण, जैसा कि पहले चर्चा की गई थी, वे अपने बनाए हुए पोर्टेनिओस को निधि देने के लिए अन्य निगमों की तुलना में कम उपज पर ऋण जारी करने में सक्षम हैं। दूसरे शब्दों में, वे अपने पोर्टफोलियो पर प्रसार अर्जित करने में सक्षम हैं जो कि इस फंडिंग लाभ के कारण अन्य संस्थानों की तुलना में अधिक से अधिक हैं। यह कहना कि उनके विभागों का आकार बहुत बड़ा है, एक समझ है। 2006 में स्टील (15 मार्च, 2007) के अनुसार, दोनों कंपनियों के संयुक्त बंधक पोर्टफोलियो $ 1.4 ट्रिलियन थे।

ओवरनाइट फैनी मॅई और फ्रेडी मैक

फैनी मॅई और फ्रेडी मैक को ओएचईएचओ और एचयूडी द्वारा विनियमित किया जाता है। OFHEO वित्तीय सुरक्षा और फैनी मॅई और फ्रेडी मैक की आवाज़ को नियंत्रित करता है, जिसमें उनके पूंजी मानकों को लागू करना, लागू करना और निगरानी करना और उनके बनाए पोर्टफोलियो के आकार को सीमित करना शामिल है। OFHEO भी वार्षिक अनुरूप ऋण सीमा निर्धारित करता है। HUD के पास फैनी मॅई और फ्रेडी मैक के आवास मिशन की जिम्मेदारी है। सभी नए ऋण कार्यक्रम जो वे (खरीद और / या गारंटी) में भाग ले सकते हैं, उन्हें HUD द्वारा अनुमोदित किया जाना चाहिए। इसके अलावा, HUD अपने आवास मिशन को पूरा करने के लिए फैनी मॅई और फ्रेडी मैक के लिए वार्षिक लक्ष्य निर्धारित करता है। ये लक्ष्य निम्न और मध्यम आय वाले आवास और अल्पसंख्यकों के लिए आवास पर केन्द्रित हैं।

फेडरल टाईज़ के साथ दो कंपनियों में बहुत अधिक जोखिम केंद्रित है?

इसमें कोई संदेह नहीं है कि फैनी मॅई और फ्रेडी मैक हमारे हाउसिंग फाइनेंस सिस्टम में महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं। हालांकि, केवल दो कंपनियों में इतना जोखिम केंद्रित होने का खतरा है। वे बहुत अधिक मात्रा में क्रेडिट और ब्याज दर जोखिम का प्रबंधन करते हैं। यदि उनके जोखिम प्रबंधन और / या पोर्टफोलियो प्रबंधन प्रथाओं के साथ कुछ गलत हुआ, तो इसमें कोई संदेह नहीं है कि दुनिया भर में वित्तीय बाजारों में दर्द और तनाव महसूस किया जाएगा। कई आलोचकों को लगता है कि, उनके आकार और बंधक जोखिम को प्रबंधित करने की जटिलता के कारण, वे हमारी अर्थव्यवस्था के लिए एक व्यवस्थित जोखिम का बड़ा हिस्सा हैं। इसके अलावा, कुछ लोगों का मानना ​​है कि फैनी मॅई और फ्रेडी मैक को अपनी अंतर्निहित संघीय गारंटी के कारण अनुचित लाभ है जो उन्हें अन्य निगमों के लिए अनुपलब्ध ब्याज दरों पर ऋण जारी करने की अनुमति देता है - विशेष रूप से, यह कि यह निहित गारंटी है जिसने फैनी जे और फ्रेडी मैक को अनुमति दी है। इतना बड़ा हो जाना।

सीधे शब्दों में कहें, एक खतरा है कि दो कंपनियों को अमेरिकी करदाता के संभावित खर्च पर बहुत अधिक जोखिम लेने की अनुमति दी गई है। ट्रेजरी सेक्रेटरी स्टील के अनुसार, परिप्रेक्ष्य में रखने के लिए, 2006 के अंत में, फैनी मॅई और फ्रेडी मैक के पास $ 4.3 ट्रिलियन का बंधक ऋण जोखिम था, जो अमेरिका में कुल बकाया बंधक ऋण का लगभग 40% था (15 मार्च, 2007))। फेडरल रिजर्व के निदेशक बोर्ड के अध्यक्ष बेन बर्नानके (अप्रैल 2007) के अनुसार, दोनों कंपनियों के अलग-अलग रूप से देखे गए 5.2 बिलियन डॉलर के ऋण और एमबीएस के दायित्वों को बकाया है, जो अमेरिकी सरकार के 4.9 ट्रिलियन डॉलर के सार्वजनिक ऋण से अधिक है।

इसके अलावा, किसी ने कभी यह दावा नहीं किया कि या तो ऋण जोखिम या बंधक के ब्याज दर जोखिम को आसानी से प्रबंधित या कम किया जाता है।

निष्कर्ष

2007 की गर्मियों में, फैनी मॅई और फ्रेडी मैक द्वारा गारंटीकृत लोगों को छोड़कर सभी बंधक के लिए बाजार एक पूर्ण ठहराव पर आया, जिसमें दोनों कंपनियों द्वारा निभाई गई भूमिकाओं के महत्व पर जोर दिया गया। 2007 के पतन में, फ्रेडी मैक ने बड़े क्रेडिट-संबंधित लॉस की घोषणा करके बाजार को झटका दिया, इस तर्क के लिए कि ईंधन दो कंपनियों ने पूरे वित्तीय प्रणाली के लिए एक जबरदस्त जोखिम पैदा किया। क्या फैनी मॅई और फ्रेडी मैक अमेरिकी गृहस्वामी के लिए हमारे संपूर्ण वित्तीय प्रणाली और अमेरिकी करदाता को होने वाले जोखिमों से आगे निकलेंगे? केवल समय ही बताएगा।

इन दो संस्थानों के बारे में, एमबीएस के साथ बंधक ऋण से लाभ देखें ।