वाणिज्यिक बंधक समर्थित प्रतिभूति (CMBS) क्या हैं?
वाणिज्यिक बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां (सीएमबीएस) निश्चित आय वाले निवेश उत्पाद हैं जो आवासीय अचल संपत्ति के बजाय वाणिज्यिक संपत्तियों पर बंधक द्वारा समर्थित हैं। सीएमबीएस रियल एस्टेट निवेशकों और वाणिज्यिक उधारदाताओं को समान रूप से तरलता प्रदान कर सकता है।
क्योंकि CMBS की संरचनाओं के मानकीकरण के लिए कोई नियम नहीं हैं, इसलिए उनका मूल्यांकन मुश्किल हो सकता है। CMBS की अंतर्निहित प्रतिभूतियों में कई अलग-अलग शर्तों, मूल्यों और संपत्ति प्रकारों के व्यावसायिक बंधक शामिल हो सकते हैं - जैसे बहु-परिवार आवास और वाणिज्यिक अचल संपत्ति। CMBS आवासीय बंधक समर्थित प्रतिभूतियों (RMBS) की तुलना में पूर्व भुगतान जोखिम से कम की पेशकश कर सकता है, क्योंकि वाणिज्यिक बंधक पर शब्द आम तौर पर तय होता है।
कैसे वाणिज्यिक बंधक समर्थित प्रतिभूति काम करते हैं
संपार्श्विक ऋण दायित्वों (सीडीओ) और संपार्श्विक बंधक दायित्वों (सीएमओ) के साथ सीएमबी बांड के रूप में हैं। बंधक ऋण जो एकल वाणिज्यिक बंधक समर्थित सुरक्षा अधिनियम को डिफ़ॉल्ट की स्थिति में संपार्श्विक के रूप में बनाते हैं, मूलधन और ब्याज के साथ निवेशकों को दिया जाता है। ऋण आम तौर पर एक ट्रस्ट के भीतर निहित होते हैं, और वे अपनी शर्तों, संपत्ति प्रकारों और राशियों में अत्यधिक विविध होते हैं। CMBS में अंतर्निहित अंतर्निहित ऋणों में अपार्टमेंट इमारतों और परिसरों, कारखानों, होटलों, कार्यालय भवनों, कार्यालय पार्कों और शॉपिंग मॉल जैसी संपत्तियों के लिए ऋण शामिल हैं, अक्सर एक ही ट्रस्ट के भीतर।
एक बंधक ऋण आम तौर पर गैर-पुनरावृत्ति ऋण है - कोई भी उपभोक्ता या वाणिज्यिक ऋण जो केवल संपार्श्विक द्वारा सुरक्षित किया जाता है। डिफ़ॉल्ट के मामले में, ऋणदाता संपार्श्विक से परे उधारकर्ता की किसी भी संपत्ति को जब्त नहीं कर सकता है।
क्योंकि CMBS जटिल निवेश वाहन हैं, इसलिए उन्हें बाजार सहभागियों की एक विस्तृत श्रृंखला की आवश्यकता होती है - जिनमें निवेशक, एक प्राथमिक सर्वेंट, एक मास्टर सेवक, एक विशेष सर्विसर, एक डायरेक्टिंग सर्टिफिकेट धारक, ट्रस्टी और रेटिंग एजेंसियां शामिल हैं। इनमें से प्रत्येक खिलाड़ी यह सुनिश्चित करने के लिए एक विशिष्ट भूमिका निभाता है कि CMBS ठीक से प्रदर्शन करता है।
CMBS बाजार में कुल अमेरिकी अचल आय बाजार का लगभग 2% हिस्सा है।
CMBS के प्रकार
बंधक जो CMBS को क्रेडिट जोखिम के अपने स्तर के अनुसार किशोरावस्था में वर्गीकृत करते हैं, जिन्हें आमतौर पर वरिष्ठ- या उच्चतम गुणवत्ता से निम्न गुणवत्ता में रैंक किया जाता है। उच्चतम गुणवत्ता वाली किश्तों में ब्याज और मूल भुगतान दोनों प्राप्त होंगे और सबसे कम संबद्ध जोखिम होगा। कम किस्त उच्च ब्याज दरों की पेशकश करते हैं, लेकिन अधिक जोखिम उठाने वाली किश्तें भी संभावित नुकसान को अवशोषित कर लेती हैं जो कि किश्तों के रैंक में नीचे जाने से हो सकती हैं।
CMBS संरचना में सबसे कम किश्त में पोर्टफोलियो में सबसे जोखिम वाला और संभवतः सट्टा-ऋण होगा। CMBS की संरचना तैयार करने में शामिल होने वाली प्रतिभूतिकरण प्रक्रिया बैंकों और निवेशकों दोनों के लिए महत्वपूर्ण है। यह बैंकों को कुल में अधिक ऋण जारी करने की अनुमति देता है, और यह निवेशकों को पारंपरिक सरकारी बांडों की तुलना में अधिक उपज देते हुए वाणिज्यिक अचल संपत्ति तक आसान पहुंच प्रदान करता है।
निवेशकों को समझना चाहिए, हालांकि, CMBS में एक या एक से अधिक ऋणों पर डिफ़ॉल्ट के मामले में, उच्चतम किश्तों को पूरी तरह से भुगतान किया जाना चाहिए, ब्याज के साथ, इससे पहले कि निचली किश्तों को कोई धन प्राप्त होगा।
चाबी छीन लेना
- CMBS आवासीय अचल संपत्ति के बजाय वाणिज्यिक संपत्तियों पर बंधक द्वारा सुरक्षित हैं। वाणिज्यिक बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां बांड के रूप में हैं, और अंतर्निहित ऋण आम तौर पर ट्रस्टों के भीतर निहित हैं। CMBS में ऋण संपार्श्विक के रूप में कार्य करते हैं - मूलधन और ब्याज के साथ पारित निवेशकों के लिए - डिफ़ॉल्ट की स्थिति में।
CMBS की आलोचना
आमतौर पर, केवल बहुत अमीर निवेशक सीएमबीएस में निवेश करते हैं क्योंकि औसत निवेशक के लिए यहां बहुत सारे विकल्प नहीं हैं। म्यूचुअल फंड या एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड (ईटीएफ) को खोजना मुश्किल है जो इस परिसंपत्ति वर्ग में पूरी तरह से निवेश करते हैं, हालांकि कई रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड अपने पोर्टफोलियो के एक हिस्से को सीएमबीएस में निवेश करते हैं।
CMBS के लिए आवश्यकताएँ
दिसंबर 2016 में, प्रतिभूति और विनिमय आयोग (एसईसी) और वित्तीय उद्योग नियामक प्राधिकरण (एफआईएनआरए) ने संपार्श्विक बंधक दायित्वों सहित कवर एजेंसी लेनदेन के लिए मार्जिन आवश्यकताएं बनाकर सीएमबीएस के कुछ जोखिमों को कम करने के लिए नए नियम पेश किए।
