उच्च के दौरान फायदेमंद होते हैं

जब ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो निवेशक कवर के लिए दौड़ते हैं - और किसी भी अच्छी संपत्ति के लिए। रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) जैसे वैकल्पिक निवेश एक अच्छा विकल्प हो सकते हैं, कम से कम ऐतिहासिक आंकड़ों के अनुसार। आइए देखें कि उच्च और निम्न ब्याज दरों के साथ अवधि के दौरान REIT ने कैसा प्रदर्शन किया।

एक त्वरित रीटैप

आरईआईटी एक सार्वजनिक रूप से कारोबार की जाने वाली सुरक्षा है जो संपत्ति या बंधक के माध्यम से अचल संपत्ति में निवेश करती है, और जिनकी कीमत स्टॉक जैसे प्रमुख एक्सचेंजों पर उतार-चढ़ाव होती है। परिणामस्वरूप, REITs उच्च स्तर की तरलता (अचल संपत्ति से निपटने के दौरान एक दुर्लभ गुणवत्ता) प्रदान करते हैं। ट्रस्ट अक्सर विशिष्ट संपत्ति प्रकारों में विशेषज्ञ होते हैं, जैसे आवासीय अपार्टमेंट, वाणिज्यिक भवन, गोदाम या होटल सुविधाएं। आरईआईटी क्षेत्रीय वेरिएंट में भी उपलब्ध हैं, जो विशिष्ट देशों / क्षेत्रों जैसे यूएस, यूरोप, चीन या जापान में अचल संपत्ति पर केंद्रित हैं। (अधिक जानकारी के लिए: 5 प्रकार के आरईआईटी और उन्हें कैसे निवेश करें ।)

आरईआईटी विविधीकरण, उपरोक्त तरलता, निवेश की एक छोटी राशि, और कर लाभ (स्थानीय कानूनों के आधार पर) सहित कई लाभ प्रदान करता है। (बड़े विवरण के लिए REITs में निवेश देखें।)

REIT रिटर्न बनाम। ब्याज दर

REIT.com की एक रिपोर्ट REIT और शेयर बाजार के बीच ऐतिहासिक रूप से निम्न स्तर के सहसंबंध (एक दूसरे के संबंध में दो प्रतिभूतियां कैसे चलती हैं) दिखाती है। वही रिपोर्ट REITs और बॉन्ड यील्ड के बीच समान स्तर के सहसंबंध को दर्शाती है।

(एक छंटनी तालिका REITs- बांड सहसंबंध पर प्रकाश डाला के साथ नीचे है।)

एक लोकप्रिय आरईआईटी सूचकांक और 10 साल के बांड ब्याज दरों के रिटर्न के बीच एक समान ऐतिहासिक तुलना एक विपरीत संबंध को इंगित करती है। हम 10 साल की ब्याज दरों के खिलाफ लोकप्रिय FTSE NAREIT ऑल REITs इंडेक्स के वार्षिक रिटर्न की साजिश रचते हैं

ट्रेज़री ऋणपत्र

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जैसा कि 45 साल के ऊपर दिए गए ग्राफ से स्पष्ट है, बढ़ती ब्याज दरें आरईआईटी रिटर्न और इसके विपरीत के लिए खराब दिखाई देती हैं। 1980-1985 की उच्च ब्याज दर की अवधि के दौरान, आरईआईटी से रिटर्न कम था, जबकि उन्होंने 2008 के बाद शूट किया जब ब्याज दरों ने रिकॉर्ड चढ़ाव को छुआ।

हालांकि, विचार करने के लिए अन्य कारक और अन्य विस्तृत अवलोकन हैं, जो उच्च ब्याज दर के दौर में भी आरईआईटी के निवेश के लिए सकारात्मक रिटर्न का संकेत दे सकते हैं। जब ब्याज दरें अधिक थीं और विशिष्ट अवलोकन उभर आए, तो विशिष्ट समय अवधि में ड्रिल करें:

1981 के बाद से, ब्याज दरें नीचे की ओर रही हैं; अंतरिम वर्षों में कुछ छिटपुट स्पाइक थे, लेकिन कुल मिलाकर यह लगातार गिरावट आई है (हालांकि, अक्टूबर 2018 तक, उन्होंने फिर से शुरू कर दिया है)। ब्याज दरों के लिए। प्रत्येक बीतने वाले पांच या 10 साल की अवधि के साथ, ब्याज दरों की एक निचली श्रेणी को "उच्च" माना जाता था।

• 1979-1984: इस अवधि में 10% - 14% की उच्च श्रेणी में ब्याज दर देखी गई। आरईआईटी से वापसी भी 9% - 32%.1991-1997 की उच्च श्रेणी में थी: इस अवधि में उच्च ब्याज दरों की एक नई श्रृंखला देखी गई, जो 6% - 8% से भिन्न थी। 1994.2000-2001 के दौरान 1% के अपवाद के साथ REIT सूचकांक से वापसी 12% - 36% की सीमा में थी: अगली उच्च ब्याज सीमा 2000-2001 की अवधि के दौरान थी, जब दरें 5.5% के आसपास थीं। आरईआईटी से रिटर्न 16% से 26% तक था।

अंतरिम कम-ब्याज अवधि के दौरान आरईआईटी दरों का किराया कैसे किया गया?

• 1973-1974: ब्याज दरें तुलनात्मक रूप से कम थीं, 6.9% से 7.4% (अगले वर्षों में 10% से 14% की उच्च सीमा की तुलना में)। REIT ने -42% से -27%.1998-1999 की सीमा में वार्षिक नुकसान के साथ बुरा प्रदर्शन किया: ब्याज दरें 4% - 5.5% की सीमा में थीं, और REIT से रिटर्न अभी भी -18% की धुन के लिए नकारात्मक थे -6%.2007-2012: ब्याज दर 4% से 2% से कम हो जाने पर, REIT ने 2009 में सकारात्मक रिटर्न के केवल एक अपवाद के साथ -45% से -5% की सीमा में लगातार वार्षिक घाटा अर्जित किया।

इन टिप्पणियों से संकेत मिलता है कि आरईआईटी में वास्तव में ब्याज दरों के परिदृश्य पर कोई निर्भरता नहीं हो सकती है। आरईआईटी निवेश से रिटर्न वास्तव में ब्याज दरों में बदलाव से मुक्त रह सकता है।

निवेशकों को आरईआईटी लाभ

आरईआईटी के अन्य लाभ हैं, जो उच्च ब्याज अवधि के दौरान भी उन्हें एक अच्छा निवेश विकल्प बनाते हैं:

• आय अवसर: आरईआईटी को उपज-आधारित प्रतिभूतियां माना जाता है। हालांकि वे कीमत में सराहना कर सकते हैं, आरईआईटी रिटर्न का एक बड़ा हिस्सा लाभांश से है। आरईआईटी कॉर्पोरेट टैक्स का भुगतान करने से बचते हैं यदि वे अपनी आय का कम से कम 90% अपनी यूनिट धारकों को वितरित करते हैं। यह टैक्स ब्रेक REIT शेयरधारकों को लाभांश आय के एक नियमित वितरण के परिणामस्वरूप होता है, और प्रभावी शुद्ध उपज अक्सर उच्च ब्याज दरों के मामलों में भी बांड (या स्टॉक) से अधिक होती है। ग्लोबल डायवर्सिफिकेशन: आरईआईटी वैश्विक बाजारों में निवेश की पेशकश करते हैं। 1990 के दशक के बाद से, यूके, सिंगापुर, जापान, ऑस्ट्रेलिया, नीदरलैंड, दक्षिण अफ्रीका और कई अन्य देशों ने आरईआईटी लिस्टिंग को सक्षम किया है, जिससे निवेशकों को विदेशी देशों के रियल एस्टेट बाजारों में जोखिम लेने की अनुमति मिलती है। उदाहरण के लिए, यदि उच्च ब्याज दरों के प्रभाव के कारण अमेरिकी टैंकों में स्थानीय अचल संपत्ति बाजार, सिंगापुर अचल संपत्ति बाजार के संपर्क में रहने वाला अमेरिकी निवेशक लाभान्वित हो सकता है यदि वह अपने पोर्टफोलियो में सिंगापुर अचल संपत्ति में REITs रखता है। सेक्टर विशिष्ट एक्सपोजर: बढ़ती ब्याज दरों की स्थिति में, रियल एस्टेट के भीतर सभी उप-सेक्टरों पर प्रतिकूल असर नहीं पड़ सकता है। उदाहरण के लिए, आवासीय किराए में नुकसान हो सकता है, लेकिन प्रमुख स्थानों में शॉपिंग सेंटर नहीं हो सकते हैं। अचल संपत्ति बाजार का सावधानीपूर्वक अध्ययन, एक विशिष्ट उप-क्षेत्र पर ब्याज दरों के प्रभाव, और इसकी अंतर्निहित संपत्ति के आधार पर विशिष्ट REITs पर, REIT निवेश को लाभदायक बना सकता है, भले ही ब्याज दर प्रभाव कोई फर्क नहीं पड़ता। (अधिक जानकारी के लिए देखें: 3 होटल आरईआईटी जो बाजार और आवासीय, हेल्थकेयर और ऑफिस आरईआईटी से बेहतर प्रदर्शन करते हैं ।)

तल - रेखा

सहसंबंध पैटर्न और ऐतिहासिक आंकड़ों को देखने के बाद, ऐसा प्रतीत होता है कि आरईआईटी से रिटर्न ब्याज दर की अवधि से स्वतंत्र है। रियल-एस्टेट उप-क्षेत्रों और भौगोलिक क्षेत्रों के सावधानीपूर्वक अध्ययन और उचित चयन के बाद, निवेशक आरईआईटी को पारंपरिक शेयरों और बांडों के लिए एक अच्छा विकल्प मान सकते हैं, जो ब्याज दरों के लिए अत्यधिक संवेदनशील हैं।