टैक्समैन को खाड़ी में रखने के लिए व्यापार गुण

एक तरह का एक्सचेंज (जिसे एक सेक्शन 1031 एक्सचेंज भी कहा जाता है) रियल एस्टेट निवेशकों को एक संपत्ति खरीदने या बेचने पर पूंजीगत लाभ या हानि को हटाकर एक समान काम करने की अनुमति देता है। अनिवार्य रूप से, एक तरह का आदान-प्रदान आपको किसी अन्य निवेशक के साथ निवेश संपत्तियों को स्वैप करने की अनुमति देता है और टैक्समैन को सौदे से बाहर रखता है जब तक कि बाद में संपत्ति नकदी के लिए बेची नहीं जाती। बेशक, कुछ बेसबॉल कार्ड स्वैप करने की प्रक्रिया उतनी आसान नहीं है, लेकिन यह लेख आपको दिखाएगा कि यह कैसे किया जाता है।

आपको एक एक्सचेंज पर विचार क्यों करना चाहिए 1031 एक्सचेंज (आंतरिक राजस्व संहिता की धारा 1031 के लिए नामित) के माध्यम से कर दायित्वों को स्थगित करने का अवसर निवेशकों को अचल संपत्ति विभागों के पुनर्संतुलन के लिए प्रोत्साहित करता है और अधिक लाभदायक उपयोगों के लिए पैसा देता है जो वे करों में भुगतान करेंगे। रियल एस्टेट में पुनर्वित्त की क्षमता विशेष रूप से महत्वपूर्ण है क्योंकि, व्यक्तिगत स्टॉक और बॉन्ड के विपरीत, एक संपत्ति पोर्टफोलियो के मूल्य का एक महत्वपूर्ण हिस्सा बना सकती है।

एक रियल एस्टेट निवेश की केंद्रित प्रकृति के कारण, पोर्टफोलियो प्रबंधकों के लिए यह महत्वपूर्ण है कि वे अपने पोर्टफोलियो को पुनर्संतुलित करने के लिए लचीलापन रखें और अलग-अलग संपत्ति क्षेत्रों या निवेश क्षेत्रों में सामरिक दांव लगाएं। एक 1031 एक्सचेंज निवेशकों को ऐसे रियल एस्टेट एक्सपोजर के माध्यम से एक संपत्ति के आदान-प्रदान के माध्यम से दूसरे के बाहर जाने और पूंजीगत लाभ करों के बोझ के बिना तुरंत संपत्ति के आदान-प्रदान की अनुमति देता है। संपत्ति का अधिग्रहण और निपटान करते समय 1031 एक्सचेंजों का लगातार उपयोग करके, निवेशक तब तक पूंजीगत लाभ कर को स्थगित कर सकते हैं जब तक कि कुछ या सभी पोर्टफोलियो को अलग करने का समय नहीं होता है, कर कानून में एक अनुकूल बदलाव होता है, या उन्हें पर्याप्त पूंजी हानि होती है। पूँजी लाभ दायित्व की भरपाई करें। (आपके लिए धारा १०३१ बनाने पर अधिक काम के लिए, स्मार्ट रियल एस्टेट लेनदेन देखें ।)

अवलोकन इस कर उपचार के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए, निवेशकों को उन प्रकार के गुणों के बारे में कुछ आवश्यकताओं और सीमाओं का पालन करना चाहिए, जो वे विनिमय कर सकते हैं, गुणों का स्थान और कुछ प्रमुख घटनाओं का समय। अगला खंड विभिन्न आवश्यकताओं का विस्तृत विवरण प्रदान करेगा, लेकिन पहले यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि प्राथमिक निवास योग्य नहीं है, इसलिए दुर्भाग्य से आप मालिबू में एक समुद्र तट के घर के लिए अपने उपनगरीय कोंडो को स्वैप करने में सक्षम नहीं होंगे। (व्यक्तिगत आवास बेचने पर अधिक जानकारी के लिए, क्या आपका होम सेल आपको टैक्स शॉक के साथ छोड़ देगा? और क्या यह सच है कि आप अपना घर बेच सकते हैं और कोई पूंजीगत लाभ कर का भुगतान नहीं कर सकते हैं? )

आवश्यक तत्वों का समन्वय करना एक कठिन काम हो सकता है। आवश्यक ट्रेडों और प्रलेखन को सुविधाजनक बनाने में मदद करने के लिए, निवेशकों को "योग्य मध्यस्थ (क्यूआई)" नामक तीसरे पक्ष के क्लियरिंग हाउस का उपयोग करना आवश्यक है, जो संपत्तियों की खरीद, बिक्री और विनिमय से संबंधित सभी निधियों को संभालता है। चूंकि फंड सीधे करदाता के खातों में नहीं आते हैं, और करदाता के पास लेन-देन से उत्पन्न किसी भी नकदी का नियंत्रण नहीं होता है, निवेशक ने पूंजीगत लाभ को एक्सचेंज की गई संपत्तियों में प्रभावी रूप से रोल किया है और पूंजीगत लाभ कर की बिक्री तक रोक सकता है नकदी के लिए वास्तविक संपत्ति संपत्ति।

1031 एक्सचेंज की स्थापना और निष्पादन और लेन-देन का संगत कर उपचार बहुत जटिल हो सकता है। अगला खंड 1031 विनिमय को निष्पादित करने के लिए आवश्यक आवश्यकताओं और चरणों का एक संक्षिप्त और सरलीकृत विवरण देगा।

लेन-देन आवश्यकताएँ

योग्यता गुण विनिमय केवल निवेश अचल संपत्ति या व्यावसायिक संपत्तियों के लिए काम करता है। एक निवेश संपत्ति वह है जो आय को पट्टे पर देने और प्राप्त करने के लिए खरीदी जाती है। व्यावसायिक संपत्ति एक व्यवसाय के स्वामित्व और उपयोग की जाती है और एक परिसंपत्ति के रूप में बैलेंस शीट पर होती है। अमेरिका में सभी वास्तविक संपत्तियां, चाहे वे बेहतर हों या अप्रमाणित हों, आमतौर पर समान प्रकार की होती हैं। संयुक्त राज्य अमेरिका के बाहर की वास्तविक संपत्ति को "संपत्ति की तरह नहीं" माना जाता है। धारा 1031 किसी भी तरह के इन्वेंट्री, स्टॉक, बॉन्ड, नोट्स, अन्य प्रतिभूतियों या व्यक्तिगत संपत्ति के आदान-प्रदान पर लागू नहीं होती है। (विभिन्न प्रकार की संपत्ति के अवलोकन के लिए, हमारे ट्यूटोरियल की जाँच करें रियल एस्टेट निवेश और रियल एस्टेट में निवेश )।

नॉन-क्वालीफाइंग एसेट्स और बूट यदि लेन-देन में गैर-अर्हक संपत्ति (जैसे नहीं) संपत्ति या नकदी शामिल है, तो निवेशक को बिक्री पर लाभ को पहचानना होगा और तदनुसार करों का भुगतान करना होगा। यह मानते हुए कि एक्सचेंज की गई संपत्तियों में से एक का मूल्य दूसरे के मूल्य से अधिक है, एक्सचेंजों के बीच के मूल्य को बाहर करने के लिए उपयोग की जाने वाली गैर-योग्य संपत्ति को "बूट" कहा जाता है और अभी भी सामान्य पूंजीगत लाभ करों के अधीन है।

समय

जबकि लेनदेन एक साथ होने की आवश्यकता नहीं है, कुछ लेनदेन समय तत्वों पर प्रतिबंध हैं। उदाहरण के लिए, 1031 एक्सचेंज के रूप में लेनदेन को अर्हता प्राप्त करने के लिए, एक निवेशक को संपत्ति को बंद करने से पहले एक्सचेंज करने की पहचान करनी चाहिए, और पहली संपत्ति की बिक्री को बंद करने के 45 दिनों के भीतर प्रतिस्थापन संपत्ति की पहचान करनी चाहिए। इसके अलावा, प्रतिस्थापन संपत्ति हासिल करने के लिए लेनदेन को पहले सौदे की बिक्री को निष्पादित करने के 180 दिनों के भीतर निष्पादित किया जाना चाहिए। अधिकांश निवेशकों के लिए, सबसे कठिन कामों में से एक, बदली हुई संपत्ति को बेचने के 45 दिनों के भीतर प्रतिस्थापन परिसंपत्तियों की पहचान करना है। फिर भी, यह महत्वपूर्ण है कि वे ऐसा करते हैं क्योंकि ये समय प्रतिबंध बहुत कड़े हैं और आईआरएस एक्सटेंशन नहीं देते हैं।

इन व्यवस्थाओं की जटिलता और विनिमय के इर्द-गिर्द की आवश्यकताओं और प्रतिबंधों के कारण अर्हताप्राप्त मध्यस्थ , सौदे को प्रायोजित करने वाले निवेशकों को सौदे की सुविधा के लिए एक योग्य मध्यस्थ का उपयोग करना चाहिए। योग्य मध्यस्थ, एक निगम के रूप में परिभाषित किया गया है जो 1031 एक्सचेंजों की सुविधा के पूर्णकालिक व्यवसाय में है, कानूनी या कर सलाह प्रदान नहीं करता है। यह एक व्यावसायिक पार्टी नहीं हो सकती है, जैसे कि सीपीए फर्म, वकील, या रियल एस्टेट एजेंट जो पहले संपत्ति लेनदेन से पहले 24 महीनों के भीतर कर योग्य पार्टी के साथ कोई संबंध रखते हैं। अधिमानतः, QI एक तृतीय-पक्ष व्यवसाय होना चाहिए जिसने पहले किसी भी लेन-देन के प्रतिभागियों को इनमें से कोई भी सेवा प्रदान नहीं की है।

क्यूआई विभिन्न सुविधा सेवाओं को निष्पादित करता है और संरचना में मदद करने और एक्सचेंज को निष्पादित करने के लिए शामिल पार्टियों के बीच एक पुल के रूप में कार्य करता है। इसके कर्तव्यों में शामिल हैं:

• सभी आवश्यक दस्तावेज तैयार करना और एक समाशोधन गृह के रूप में कार्य करना यह आश्वस्त करने के लिए कि सभी उपयुक्त पक्ष दस्तावेज़ीकरण प्राप्त करते हैं। यह सुनिश्चित करते हुए कि धन एक सुरक्षित और बीमित बैंक खाते में रखा जाता है, और यह कि लेनदेन पूरा होने पर खातों को एस्क्रो करने के लिए किए जाते हैं। करदाता रिकॉर्ड के लिए लेन-देन का पूरा लेखा-जोखा, और करदाताओं के लिए और आईआरएस को किसी भी आवश्यक करों और भुगतान किए गए किसी भी पूंजीगत लाभ कर का दस्तावेजीकरण करके फॉर्म 1099 प्रदान करना।

कुछ आवश्यकताओं के बारे में आईआरएस के सख्त नियम योग्य मध्यस्थ के मूल्य और एक उपयुक्त को चुनने के महत्व को रेखांकित करते हैं। क्यूआई की प्रमुख सेवाओं में से एक लेनदेन प्रतिभागियों को ट्रैक पर रखना है और यह सुनिश्चित करना है कि वे करदाताओं के लिए अपनी अचल संपत्ति लाभ के तरजीही कर उपचार के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए आवश्यक आवश्यकताओं को पूरा करते हैं, इसलिए यह महत्वपूर्ण है कि निवेशक शोध करें और अपने लेनदेन के मध्यस्थ का चयन सावधानीपूर्वक करें। (संबंधित पढ़ने के लिए, एक रियल एस्टेट अटॉर्नी का उपयोग करने के लाभों की जांच करें।)

अगला भाग मल्टी-प्रॉपर्टी एक्सचेंज को कवर करेगा और निवेशकों को मूल समय रेखा का पालन करना होगा।

एकाधिक संपत्ति का आदान -प्रदान एक तरह के विनिमय में, एक निवेशक को संपत्तियों के एक-के-एक विनिमय करने के लिए आवश्यक नहीं है। कई गुणों का उपयोग एक्सचेंज के दोनों ओर तब तक किया जा सकता है जब तक कि निम्नलिखित नियम मिलते हैं। इन नियमों को आमतौर पर "तीन संपत्ति", "95%" और "200%" नियम कहा जाता है।

• तीन-संपत्ति नियम - कोई भी तीन गुण बाजार मूल्य की परवाह किए बिना अर्हता प्राप्त कर सकते हैं। 95% नियम - किसी भी संख्या में गुण तब तक अर्हता प्राप्त कर सकते हैं जब तक कि विनिमय अवधि के अंत तक प्राप्त संपत्तियों का उचित बाजार मूल्य (FMV) सभी संभावित प्रतिस्थापन गुणों की संचयी FMV के 95% से अधिक न हो। 200% नियम - किसी भी संख्या के गुणों की अदला-बदली तब तक की जा सकती है जब तक प्रतिस्थापन गुणों का संचयी FMV प्रारंभिक हस्तांतरण की तारीख में सभी परिवर्तित संपत्तियों के संयुक्त FMV से 200% से अधिक न हो।

यद्यपि आईआरएस परिसंपत्तियों की संख्या में काफी लचीला है, यह पूंजीगत लाभ कर के बचाव में सहायता करने के लिए विनिमय करने की अनुमति देगा, यह इन गुणों की पहचान करने और विनिमय का संचालन करने के लिए समय के बारे में बहुत कठोर है।

लेन-देन योजना और समयरेखा हालांकि एक 1031 एक्सचेंज के लिए लेनदेन योजना और समयरेखा अत्यंत जटिल हो सकती है, कुछ आइटम एक मूल प्रारूप का पालन करते हैं और अधिकांश लेनदेन के लिए समान हैं।

1. प्रारंभ में, एक निवेशक जो एक तरह के एक्सचेंज में प्रवेश करना चाहता है, वह बेची जाने वाली संपत्ति या संपत्तियों की पहचान करेगा - "अनिर्दिष्ट संपत्ति" - और फिर, मध्यस्थ की मदद से, इसे तीसरे पक्ष को बेच दें। मध्यस्थ को विक्रेता के रूप में धन प्राप्त होता है और एस्क्रो में सभी फंडों को सुरक्षित करता है। एस्क्रो में धनराशि, निवेशक के पास एक्सचेंज के लिए एक या एक से अधिक "प्रतिस्थापन गुण" चुनने के लिए 45 दिन हैं, जो 180 के भीतर एक तीसरे पक्ष के विक्रेता से खरीदा जाना चाहिए। पहले लेनदेन के दिन मध्यस्थ खरीदार के रूप में कार्य करता है, एस्क्रो में धन सुरक्षित करता है, और फिर विक्रेता या विक्रेताओं को उपयुक्त धनराशि देता है। (प्रतिस्थापन खोजने में मदद के लिए, एक लाभदायक किराये की संपत्ति के शीर्ष 10 सुविधाओं की जाँच करें और वाणिज्यिक अचल संपत्ति में भाग्य खोजें ।) अगला, क्यूआई करदाता के लिए सभी लेखांकन दस्तावेज तैयार करता है जो दिखाता है कि धन एक क्यूआई समाशोधन गृह से गुजरे हैं। और यह कि करदाता / निवेशक के खातों को कोई धन नहीं मिला है। QI गैर-अर्हताप्राप्त "बूट" के निर्माण से होने वाले किसी भी पूंजीगत लाभ को दर्शाते हुए एक फॉर्म 1099 भी तैयार करता है और लेनदेन के हिस्से के रूप में भुगतान किए गए किसी भी कर और आईआरएस के लिए प्रपत्र। इसके बाद करदाता आईआरएस के साथ आईआरएस फॉर्म 8824 दाखिल करेगा।, इसके अलावा जिस भी राज्य में संपत्ति स्थित है या करदाता निवास करता है, उसी तरह के दस्तावेज की आवश्यकता होती है। विनिमय की सुविधा के अलावा, योग्य मध्यस्थ लेन-देन द्वारा आवश्यक सभी विनिमय दस्तावेजों का भी उत्पादन करेगा, जैसे कि संपत्ति के काम और अचल संपत्ति के अनुबंध।

क्योंकि क्यूआई ने एक्सचेंज की गई संपत्तियों की बिक्री और खरीद दोनों से धन को नियंत्रित किया है, और क्योंकि निवेशक को प्राप्त संपत्ति के बदले नकदी के बदले में संपत्ति मिली है, पूंजीगत लाभ को स्थगित कर दिया गया है। किसी भी "बूट" के अपवाद के साथ, पूंजीगत लाभ को समान तरह के एक्सचेंजों के माध्यम से लगातार स्थगित किया जा सकता है जब तक कि अंततः नकदी के लिए संपत्ति नहीं बेची जाती है। उस समय, संचित पूँजी लाभ पर प्रचलित कराधान विधियों का उपयोग करके कर लगाया जाएगा।

निष्कर्ष एक तरह का विनिमय आपके युवाओं के बेसबॉल कार्ड ट्रेडों जितना आसान नहीं हो सकता है, लेकिन यह आपको अपने निवेश गुणों का व्यापार करने देता है और करदाता को सौदे से बाहर रखता है। लगातार इन तरह के एक्सचेंजों में प्रवेश करने से, निवेशक कुछ संपत्ति क्षेत्रों में एक्सपोज़र को बढ़ाने या कम करने के लिए वास्तविक संपत्ति हस्तांतरण को निष्पादित कर सकते हैं, और साथ ही, पूंजीगत लाभ को तब तक हटा सकते हैं जब तक कि संपत्तियों को अंततः नकदी के लिए बेच नहीं दिया जाता है। एक बार जब आप खेल के नियमों को समझ लेते हैं, तो यह आपके रियल एस्टेट पोर्टफोलियो को कुशलता से पुनर्व्यवस्थित करने का एक शानदार तरीका है।

टैक्स मैन से एक कदम आगे रहने के लिए अधिक रणनीतियों के लिए, व्यक्तिगत निवेशक और धन बचत वर्ष के अंत टैक्स टिप्स के लिए टैक्स टिप्स पढ़ें।