स्टीफन श्वार्ज़मैन ने अपनी निवेश प्रक्रिया का वर्णन किया।

स्टीफन श्वार्ज़मैन ने छोटे दांव लगाकर इसे बड़ा नहीं बनाया। उनके करियर को बड़े मौके लेकर परिभाषित किया गया है। वर्तमान में ब्लैकस्टोन समूह के अध्यक्ष और सीईओ, उन्होंने अपनी हाल की आत्मकथा, व्हाट इट टेक में उन बड़े दांव के बारे में विस्तार से बताया। एबिंगटन हाई स्कूल में क्लास प्रेसिडेंट के रूप में अपने दिनों से लेकर 1985 में पीट पीटरसन के साथ ब्लैकस्टोन को लॉन्च करने की कोशिश की प्रक्रिया में, श्वार्ज़मैन के जीवन को हर मोड़ पर बड़ा करके परिभाषित किया गया है।

ब्लैकस्टोन निजी इक्विटी, हेज फंड, क्रेडिट, बुनियादी ढांचे और जीवन विज्ञान पर ध्यान केंद्रित करने वाले निवेश व्यवसायों को शामिल करने के बाद से बड़े हुए हैं - लेकिन फर्म के कई सबसे बड़े दांव अचल संपत्ति में हैं। दरअसल, ब्लैकस्टोन दुनिया के सबसे बड़े रियल एस्टेट निवेशकों में से एक है, जिसकी सेक्टर में निवेश की गई संपत्ति में लगभग 545 बिलियन डॉलर का एक चौथाई हिस्सा है।

ब्लैकस्टोन इतिहास में कुछ सबसे बड़े रियल एस्टेट लेनदेन के पीछे रहा है, जिसमें 2007 के जुलाई में हिल्टन प्रॉपर्टीज की खरीद और 2015 में न्यूयॉर्क शहर में स्टुवेसेंट टाउन की $ 5.5 बिलियन की खरीद शामिल है।

मैंने अपने कैरियर के बारे में अपनी आत्मकथा के लॉन्च के लिए श्वार्ज़मैन के साथ बात की और निवेश परिदृश्य पर उनके विचार - विशेष रूप से अचल संपत्ति में।

सिल्वर: ब्लैकस्टोन ने वर्षों में रियल एस्टेट पर बड़ा दांव लगाया है, और अब यह दुनिया के सबसे बड़े रियल एस्टेट मालिकों और निवेशकों में से एक है, और यह आज आपके निवेश पोर्टफोलियो का सबसे बड़ा हिस्सा है। महान अचल संपत्ति के अवसरों की पहचान करने के लिए आपके मूल नियम क्या हैं? तुम क्या ढूँढ़ते हो?

श्वार्ज़मैन: रियल एस्टेट एक सीधा व्यवसाय है। हमारे कुछ नियम हैं।

1. हम मौजूदा अवसरों को खरीदते हैं जिन्हें हम सुधार सकते हैं। हम विकास नहीं करते। मौजूदा इमारत को खरीदने की तुलना में विकास में बहुत अधिक जोखिम है। हम कुछ मौजूदा खरीदने के रूढ़िवाद को पसंद करते हैं। शायद, हम केवल उन चीजों को खरीदते हैं जिन्हें हम सुधार सकते हैं। हम केवल नकदी प्रवाह की धारा खरीदने में रुचि नहीं रखते हैं। हम कुछ बेहतर करना चाहते हैं। आपके द्वारा इसे बेहतर बनाने के बाद, आप इसे और अधिक के लिए बेच सकते हैं। तीसरा, हम एक विषयगत निवेशक हैं। रियल एस्टेट में अचल संपत्ति के भीतर विभिन्न परिसंपत्ति वर्ग हैं, कार्यालय भवनों और अपार्टमेंट से लेकर शॉपिंग सेंटर और गोदाम तक। अलग-अलग परिसंपत्ति वर्गों में एक आर्थिक चक्र में विभिन्न बिंदुओं पर अलग-अलग बुनियादी बातों के साथ-साथ तकनीकी व्यवधान की संभावनाएं होती हैं। उदाहरण के लिए, हमने अपने सभी शॉपिंग सेंटर और रिटेल में सब कुछ बेच दिया, जब हमने अमेज़ॅन को 2010 में इस विशाल गति को विकसित करते हुए देखा, और हमने गोदामों का एक बड़ा खरीदार बनने का फैसला किया। वेयरहाउस पिछले 5 वर्षों में खुदरा क्षेत्र में एक बड़ा प्रदर्शन करने वाला परिसंपत्ति वर्ग रहा है। कई खुदरा विक्रेताओं, न केवल अमेज़ॅन, को ऑनलाइन क्षमता होने के लिए परिवर्तित करना पड़ा है। आपको अपने माल को स्टोर करने के लिए गोदामों की आवश्यकता होती है ताकि उन्हें ग्राहक तक पहुंचाया जा सके। इसने हमें एक पूरे क्षेत्र में पहुँचाया जहाँ हमारे पास बहुत बड़ा जोखिम है जहाँ किराए किसी भी अन्य संपत्ति वर्ग की तुलना में दोगुना (या अधिक) हो रहे हैं। हम रियल एस्टेट को एक वैश्विक अवसर के रूप में देखते हैं। कुछ बिंदु पर, भौगोलिक क्षेत्र में उतनी पूंजी नहीं है। उदाहरण के लिए, हमने स्कैंडिनेविया में बहुत कुछ खरीदा, जो बहुत अच्छा निकला है। अंतिम नियम प्रतिस्थापन लागतों को देख रहा है। यह सुनिश्चित करना कि जब आप कुछ खरीदते हैं तो आप उससे बहुत नीचे होते हैं।

जब हमने संपत्ति बढ़ाने का अपना काम पूरा कर लिया है, तो हम इसे बेच देते हैं। हमारे पास एक छोटा सा मंत्र है, "इसे खरीदें, इसे ठीक करें, इसे बेच दें।"

रजत: अगले दशक में आपको रियल एस्टेट के अवसर कहां से दिखेंगे?

श्वार्ज़मैन: अचल संपत्ति में 10 साल… को देखते हुए, उपनगरों से शहरों में जाने वाले लोगों की प्रवृत्ति है। यह प्रवृत्ति शहरों में अपार्टमेंट को एक अच्छी जगह बना देगी। यह आपके भौगोलिक अभिविन्यास को बदल देगा। यदि आप एक अमेरिकी निवेशक हैं, तो आप कम कर दरों और आसान कार्य वातावरण में एक पूर्वाग्रह रखना चाहेंगे। यदि आप 10 वर्ष देखते हैं, तो वास्तविक बदलाव होंगे जो आप पहले से ही लोगों के उत्तर से दक्षिण प्रवास में हो रहे हैं। लोग फ्लोरिडा, टेक्सास, या उत्तरी कैरोलिना जैसे उच्च कर से निम्न कर राज्यों में जा रहे हैं, जहां आप श्रमिकों को पनाह दे सकते हैं।

ऐसा हुआ करता था कि जब लोगों को नौकरी मिलती थी, तो वे नौकरी के आधार पर अपना स्थान चुनते थे। अब, कई युवा लोग स्थान की तलाश करते हैं और नौकरी खोजने की उम्मीद करते हैं। यदि वे सही स्थानों पर जाते हैं, तो नौकरियां उन्हें खोजने के लिए आगे बढ़ेंगी।

अचल संपत्ति में, विश्व के शहर हैं जो ज्ञान-आधारित शहर हैं। वे सिएटल, सैन फ्रांसिस्को, ऑस्टिन, यहां तक ​​कि न्यूयॉर्क और लंदन भी हैं। आपको मुंबई, चेन्नई, बैंगलोर जैसे भारत के शहर मिलेंगे… जिन उद्योगों को आप जानते हैं, उनमें विस्फोटक वृद्धि होने वाली है और दुनिया भर में उनका अनुसरण किया जा रहा है, जैसा कि आप 10 साल से देख रहे हैं, वे बहुत अच्छे होंगे। और बायोटेक और रिसर्च में विशेष मामले हैं, जो तेजी से बढ़ रहा है। हम बायोफार्मा के गीले लैब के सबसे बड़े मालिकों में से एक हैं। यह इन प्रवृत्तियों में से एक है।

सिल्वर: ब्लैकस्टोन की 2007 में हिल्टन की संपत्तियों की खरीद एक शानदार कॉल साबित हुई। लेकिन हिल्टन एक स्थापित ब्रांड था जिसमें पहले से ही एक बड़ा पदचिह्न था। क्या आप मानते हैं कि अगले एक-दो दशक में होटल व्यवसाय अभी भी निवेश करने की एक स्मार्ट जगह होगी?

श्वार्ज़मैन: जैसे-जैसे धन में वृद्धि होगी, अधिक लोग यात्रा करेंगे। यह उन चीजों को करने के लिए एक उत्प्रेरक होना चाहिए जो यात्रा व्यवसाय से जुड़े हैं, चाहे वे गेटवे शहर हों या अन्य लोकप्रिय स्थान। जिनके अच्छे परिणाम होने चाहिए।