बंधक के जोखिम

एक बंधक-समर्थित सुरक्षा (एमबीएस) एक प्रकार की परिसंपत्ति-समर्थित सुरक्षा है जो बंधक या बंधक के संग्रह द्वारा सुरक्षित है। एक दलाल के माध्यम से एमबीएस का कारोबार किया जा सकता है। यह या तो एक सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यम (जीएसई), एक अधिकृत संघीय सरकारी एजेंसी या निजी वित्तीय कंपनी द्वारा जारी किया जाता है।

एमबीएस की विशेषताएं

हालांकि वे कई कारणों से आकर्षक हैं, एमबीएस में कुछ विशिष्ट विशेषताएं हैं जो सादे वेनिला बांड की तुलना में अतिरिक्त जोखिम जोड़ते हैं।

• एमबीएस को आवासीय बंधक के एक पूल द्वारा संपार्श्विक किया जाता है। मासिक भुगतान "मूल बैंक से होकर गुजरता है" तीसरे पक्ष के निवेशक पर। मासिक ब्याज भुगतान के अलावा, बंधक उनके जीवन पर परिशोधन करते हैं, जिसका अर्थ है कि प्रत्येक मासिक भुगतान के साथ मूलधन की कुछ राशि का भुगतान किया जाता है। एक बॉन्ड के विपरीत, जो आम तौर पर परिपक्वता पर सभी प्रिंसिपल को भुगतान करता है। अनुसूचित परिशोधन के अलावा, निवेशकों को एक समर्थक-रटा आधार पर, पुनर्वित्त, फौजदारी और घर की बिक्री के कारण प्रिंसिपल के अनसुचित पूर्व भुगतान। जबकि एक सामान्य बंधक में 30 साल का कार्यकाल हो सकता है, बहुत बार बंधक बहुत जल्दी भुगतान किया जाता है। इन अनिर्धारित पूर्व भुगतानों के कारण, एमबीएस की परिपक्वता की भविष्यवाणी करना समस्याग्रस्त है।

एमबीएस के प्रीपेमेंट पहलू पर ध्यान देने के साथ, यह लेख भारित औसत जीवन (वाल) की अवधारणा को पेश करेगा, और प्रीपेमेंट जोखिम के खिलाफ सुरक्षा में इसके उपयोग की व्याख्या करेगा।

भारित औसत जीवन क्या है?

एक आँकड़ा जिसे आमतौर पर एमबीएस की प्रभावी परिपक्वता के माप के रूप में उपयोग किया जाता है वह है वाल, जिसे कभी-कभी "औसत जीवन" भी कहा जाता है। वाल की गणना करने के लिए, उस तिथि में भुगतान किए गए कुल मूलधन के प्रतिशत से प्रत्येक भुगतान की तिथि (वर्षों या महीनों के अंश के रूप में व्यक्त) को गुणा करें, फिर इन परिणामों को जोड़ें। इस प्रकार, वाल सुरक्षा के जीवनकाल में प्रमुख भुगतानों के प्रभाव को पंजीकृत करता है।

वाल को टाइमलाइन पर एक फ़ुलक्रम के रूप में देखा जा सकता है जो उत्पत्ति से लेकर अंतिम परिपक्वता तिथि तक चलता है। फुलक्रैम मुख्य भुगतानों को "संतुलित" करता है, जैसे विभिन्न भार के बच्चे बार पर अलग-अलग स्थिति रखते हुए एक वॉचॉ को संतुलित करते हैं। चित्रा 1 नीचे 30 साल के बंधक पूल के लिए वाल को दर्शाया गया है।

आकृति 1

पैदावार और वापसी की आंतरिक दर

MBS विपणन योग्य हैं और वर्तमान बाजार दरों में परिवर्तन के आधार पर प्रीमियम, छूट या बराबर मूल्य पर व्यापार कर सकते हैं। एक वर्तमान-कूपन पास-थ्रू ट्रेडों के बराबर मूल्य पर, जबकि उच्च-कूपन पास-थ्रू प्रीमियम पर ट्रेड करता है और कम-कूपन प्रतिभूतियों में छूट पर व्यापार करता है। उद्धृत उपज वापसी की आंतरिक दर है, जो सुरक्षा के वर्तमान मूल्य के साथ भविष्य के सभी नकदी प्रवाह के वर्तमान मूल्य के बराबर है। इसलिए, एमबीएस पर उद्धृत उपज हमेशा पूर्व भुगतान धारणा पर सशर्त होती है।

पूर्व-भुगतान धारणा पास-थ्रू प्रतिभूतियों को गिरवी रखना महत्वपूर्ण है। निवेशक पहले से जानते हैं कि प्रीपेमेंट हो सकता है और हो सकता है, लेकिन पता नहीं कब और कितना होगा। उन चरों को अनुमानित और ग्रहण किया जाना चाहिए। इसके अलावा, एक एकल, रूढ़िवादी धारणा नहीं है जो असममित प्रभाव के कारण सभी पास-थ्रू पर लागू हो सकती है - प्रीमियम एमबीएस पर अधिक तेज़ी से प्रीपे करने के लिए एक प्रोत्साहन है, जबकि रिवर्स छूट एमबीएस के लिए सही है।

(वित्तीय विश्लेषण की इस पद्धति का उपयोग करने पर अधिक जानकारी के लिए आंतरिक रेट ऑफ रिटर्न के अंदर देखें ।)

एहसास यील्ड क्या है?

पास-थ्रू सुरक्षा पर प्राप्त की गई उपज वह उपज है जिसे क्रेता वास्तव में सुरक्षा को धारण करते हुए प्राप्त करता है, मूलधन के वास्तविक पूर्व भुगतानों के आधार पर, बल्कि उन पूर्ववर्ती अनुमानों के आधार पर जो उद्धृत उपज की गणना के लिए उपयोग किए जाते थे। प्रीपेमेंट जो अपेक्षा से अधिक तेज या धीमा है, प्रीमियम और छूट पास-थ्रू असममित रूप से प्रभावित करता है।

मान लीजिए कि पास-थ्रू सुरक्षा एक प्रीमियम पर कारोबार कर रही है। नकदी प्रवाह में सममूल्य मूल्य पर पूर्वभुगतान केवल निचले, वर्तमान दर पर पुनर्निवेश किया जा सकता है। नतीजतन, पहले से अधिक अनुमानित पूर्व-भुगतान निवेशक को उच्च नकदी प्रवाह से इनकार करते हैं जो पहले स्थान पर प्रीमियम मूल्य को सही ठहराते हैं। दूसरी ओर, धीमी प्रीपेमेंट्स अधिक कूपन दर अर्जित करने के लिए निवेशक को अधिक समय प्रदान करते हैं। परिणामस्वरूप, धीमी गति से पूर्व भुगतान की गई उपज के ऊपर वास्तविक पैदावार को बढ़ाता है, जबकि तेजी से पूर्व भुगतान वास्तविक उपज को कम करता है।

तेजी से प्रत्याशित पूर्व-भुगतानों से छूट पास-थ्रू लाभ, क्योंकि उन नकदी प्रवाह को वर्तमान-कूपन प्रतिभूतियों में बराबर मूल्य पर पुनर्निवेश किया जा सकता है। वास्तव में, निवेशक केवल एक के लिए कम कूपन को बदल सकता है, क्योंकि प्रीपेमेंट बराबर है। इसलिए, प्राप्त उपज उद्धृत उपज से अधिक होगी। इसके विपरीत, रिवर्स तब होता है जब पूर्व भुगतान अपेक्षा से धीमा होता है। निवेशक लंबी अवधि के लिए कम कूपन के साथ फंस जाता है, जिससे एहसास की उपज कम हो जाती है।

प्रीपेमेंट असेसमेंट क्या है?

इन वर्षों में, पूर्व-भुगतान दरों की कई पारंपरिक विशिष्टताओं को विकसित किया गया है। प्रत्येक के अपने फायदे और नुकसान है।

मानक बंधक यील्ड

पहला और सबसे सरल विनिर्देश "मानक बंधक उपज" या "12. में प्रीपेड" मान लेना है। इस विनिर्देश में, यह माना जाता है कि बारहवें वर्ष तक कोई भी पूर्व भुगतान नहीं होता है, जब पूल में सभी बंधक पूरी तरह से पूर्व भुगतान करते हैं।

इस विनिर्देशन में कम्प्यूटेशनल सादगी का लाभ है और यह वास्तविकता के अनुरूप है कि अधिकांश बंधक पूलों की प्रभावी परिपक्वता अंतिम परिपक्वता तिथि की तुलना में बहुत कम है। इसके अलावा, इस धारणा के लिए बहुत कुछ नहीं कहा जा सकता है। यह एक बंधक पूल के शुरुआती वर्षों में होने वाले पूर्व भुगतानों की पूरी तरह से उपेक्षा करता है। इसलिए, इस "मानक" पूर्व भुगतान धारणा के आधार पर गणना की गई और उद्धृत की गई उपज गंभीरता से छूट पर पास-थ्रू सुरक्षा व्यापार पर संभावित उपज को समझती है और प्रीमियम पास-थ्रू पर संभावित उपज को समाप्त कर देती है।

एफएचए अनुभव विधि

स्पेक्ट्रम के दूसरे छोर पर संघीय आवास प्रशासन (एफएचए) के वास्तविक अनुभवों के आधार पर पूर्व भुगतान विनिर्देश है। एफएचए बंधक ऋणों पर पूर्व भुगतान की वास्तविक घटनाओं पर ऐतिहासिक डेटा संकलित करता है जो इसे बीमा करता है। यह डेटा उत्पत्ति की तारीखों और कूपन दरों की एक विस्तृत श्रृंखला को कवर करता है।

एफएचए अनुभव पद्धति स्पष्ट रूप से मानक बंधक उपज पर एक सुधार था, क्योंकि यह यथार्थवादी और ऐतिहासिक रूप से मान्य मान्यताओं को पेश करता है, फिर भी यह अपनी समस्याओं के बिना नहीं है। चूंकि एफएचए लगभग हर साल एक नई श्रृंखला प्रकाशित करता है, इसलिए द्वितीयक बंधक बाजार में विभिन्न वर्षों से श्रृंखला के आधार पर प्रतिभूतियां होने की भ्रामक स्थिति का सामना करना पड़ा।

( अपने बंधक के पर्दे के पीछे माध्यमिक बंधक बाजार के बारे में।)

लगातार प्रीपेमेंट रेट

एक और विनिर्देश जिसका उपयोग किया गया है वह है निरंतर पूर्व भुगतान दर (CPR), जिसे "सशर्त पूर्व भुगतान दर" भी कहा जाता है। यह विनिर्देश मानता है कि किसी दिए गए वर्ष के दौरान प्रीपेड बैलेंस का प्रतिशत प्रीपेड है।

सीपीआर विधि एफएचए अनुभव की तुलना में विश्लेषणात्मक रूप से काम करना आसान है, क्योंकि प्रत्येक वर्ष के लिए लागू पूर्व भुगतान दर एक सुसंगत संख्या है, न कि 30 भिन्न संख्याओं में से एक। नतीजतन, विभिन्न पूर्वभुगतान मान्यताओं के दौरान एक निश्चित होल्डिंग अवधि के लिए उद्धृत पैदावार की तुलना करना आसान है। CPR विधि का एक सूक्ष्म लाभ यह है कि यह पूर्व भुगतान धारणा की व्यक्तिपरक प्रकृति को उजागर करता है। एफएचए अनुभव दृष्टिकोण सटीक की एक डिग्री का अर्थ है जो पूरी तरह से अनुचित हो सकता है।

सीपीआर के एक प्रकार को "एकल-मासिक मृत्यु दर" (एसएमएम) कहा जाता है। एसएमएम वार्षिक सीपीआर के लिए मासिक एनालॉग है। यह मानता है कि किसी दिए गए महीने के दौरान प्रीपेड बैलेंस का प्रतिशत प्रीपेड है।

पीएसए स्टैंडर्ड प्रीपेमेंट मॉडल

सबसे अधिक इस्तेमाल किया जाने वाला प्रीपेमेंट रेट अनुमान सार्वजनिक प्रतिभूति संघ (पीएसए), एक उद्योग समूह समूह द्वारा प्रस्तुत मानक पूर्व भुगतान अनुभव है। पीएसए का लक्ष्य बाजार में मानकीकरण लाना था। मानक प्रीपेमेंट अनुभव के पहले 30 महीने लगातार बढ़ते सीपीआर के लिए कॉल करते हैं, शून्य पर शुरू होते हैं और प्रत्येक महीने 0.2 प्रतिशत बढ़ते हैं; इसके बाद, छह प्रतिशत सीपीआर का उपयोग किया जाता है। कभी-कभी, हालांकि, पैदावार इस मानक की तुलना में तेज या धीमी पूर्व भुगतान धारणा पर आधारित होती है। पूर्व भुगतान धारणा में यह परिवर्तन 100 प्रतिशत से ऊपर या नीचे एक प्रतिशत का संकेत करके किया गया है।

• एमबीएस 200 प्रतिशत पर उद्धृत पीएसए पहले 30 महीनों में 0.4 प्रतिशत सीपीआर मासिक वृद्धि मानती है, फिर 12 प्रतिशत पर एक सीपीआर। 50 प्रतिशत पीएसए पर उद्धृत एमबीएस सीपीआर में 0.1 प्रतिशत मासिक वृद्धि मान लेता है, जब तक कि तीन प्रतिशत सीपीआर नहीं होता है। स्तर प्राप्त होता है।

तल - रेखा

जैसा कि चर्चा की गई है, भारित औसत जीवन का उपयोग करना कई मान्यताओं को शामिल करता है और सटीक से बहुत दूर है। हालांकि, यह निवेशकों को एमबीएस की उपज और अवधि पर अधिक यथार्थवादी भविष्यवाणियां करने में मदद करता है जो अंतर्निहित पूर्व भुगतान जोखिम को कम करने में मदद करता है।

(एमबीएस पर अधिक जानकारी के लिए, एमबीएस के साथ बंधक ऋण से लाभ देखें।)