वे कैसे काम करते हैं
रिवर्स मॉर्टगेज के साथ, एक ऋणदाता घर में मूल्य के प्रतिशत के आधार पर घर के मालिक को भुगतान करता है। जब गृहस्वामी की मृत्यु हो जाती है या संपत्ति से बाहर निकल जाता है, तो तीन चीजों में से एक हो सकती है: (1) घर का मालिक या उसके उत्तराधिकारी ऋण का भुगतान करने के लिए घर बेच सकते हैं '(2) गृहस्वामी या उत्तराधिकारी मौजूदा ऋण को पुनर्वित्त कर सकते हैं घर रखने के लिए; या (3) ऋणदाता को ऋण शेष राशि का निपटान करने के लिए घर बेचने के लिए अधिकृत किया जा सकता है।
जबकि कई प्रकार के रिवर्स मॉर्टगेज हैं, जिनमें निजी उधारदाताओं द्वारा दिए गए प्रस्ताव शामिल हैं, वे आम तौर पर निम्नलिखित विशेषताएं साझा करते हैं:
- पुराने घर के मालिकों को छोटे घर के मालिकों की तुलना में बड़ी ऋण राशि की पेशकश की जाती है। अधिक महंगे घर बड़े ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करते हैं। रिवर्स मॉर्गेज को घर के खिलाफ प्राथमिक ऋण होना चाहिए। अन्य उधारदाताओं को चुकाया जाना चाहिए या अपने ऋणों को प्राथमिक बंधक धारक के अधीन करने के लिए सहमत होना चाहिए। ऋण की लागत में फीस को शामिल किया जा सकता है। ऋणदाता उस घटना में पुनर्भुगतान का अनुरोध कर सकता है जो गृहस्वामी संपत्ति बनाए रखने में विफल रहता है, रखने में विफल रहता है संपत्ति का बीमा, अपने संपत्ति करों का भुगतान करने में विफल रहता है, दिवालिया घोषित करता है, संपत्ति छोड़ देता है, या धोखाधड़ी करता है। अगर घर की निंदा की जाती है या गृहस्वामी संपत्ति के शीर्षक में एक नया मालिक जोड़ता है, तो संपत्ति के सभी या हिस्से पर मुकदमा करता है, संपत्ति के ज़ोनिंग वर्गीकरण को बदलता है, या संपत्ति के खिलाफ अतिरिक्त ऋण लेता है, तो ऋणदाता भी पुनर्भुगतान का अनुरोध कर सकता है।
एचईसीएम ऋण
रिवर्स मॉर्गेज 1960 के दशक के आसपास रहे हैं, लेकिन सबसे आम रिवर्स मॉर्टगेज एक फ़ेडरली-इंश्योरेंस होम इंश्योरेंस रूपांतरण बंधक (HECM) है। ये बंधक पहली बार 1989 में पेश किए गए थे और ये अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) द्वारा प्रदान किए गए थे।
एचईसीएम संघीय सरकार द्वारा जारी किए गए एकमात्र रिवर्स बंधक हैं, जो उधारकर्ताओं के लिए लागतों को सीमित करता है और गारंटी देता है कि ऋणदाता दायित्वों को पूरा करेंगे। एचईसीएम के लिए प्राथमिक दोष यह है कि अधिकतम ऋण राशि सीमित है।
गैर-एचईसीएम ऋण
गैर-एचईसीएम रिवर्स मॉर्टगेज विभिन्न प्रकार के उधार संस्थानों से उपलब्ध हैं। इन रिवर्स बंधक का प्राथमिक लाभ यह है कि वे एचईएमसी सीमा से अधिक मात्रा में ऋण प्रदान करते हैं। गैर-एचईसीएम ऋणों की कमियों में से एक यह है कि वे संघ द्वारा बीमा नहीं किए जाते हैं और एचईसीएम ऋणों की तुलना में काफी अधिक महंगे हो सकते हैं।
कुल वार्षिक ऋण लागत
यद्यपि एक एचईसीएम बंधक पर ब्याज दर सरकार द्वारा निर्धारित की जाती है, और एचईसीएम ऋण की उत्पत्ति लागत घर के मूल्य का 2% तक सीमित है, ऋण की कुल लागत अभी भी ऋणदाता द्वारा भिन्न हो सकती है। इसके अलावा, एक ऋणदाता की तलाश में, उधारकर्ताओं को तृतीय-पक्ष समापन लागत, बंधक बीमा और सर्विसिंग शुल्क पर विचार करना चाहिए।
बंधक लागतों की तुलना में उधारकर्ताओं की सहायता करने के लिए, फेडरल ट्रुथ इन लेंडिंग एक्ट में कुल ऋण ऋण लागत (TALC) के रूप में लागत प्रकटीकरण के साथ उधारकर्ताओं को प्रस्तुत करने के लिए बंधक प्रदाताओं की आवश्यकता होती है। विभिन्न विक्रेताओं से ऋण की तुलना करते समय इस संख्या का उपयोग करें; बस यह ध्यान रखें कि रिवर्स मॉर्टगेज की वास्तविक लागत काफी हद तक चयनित आय विकल्पों पर निर्भर करेगी
आय के विकल्प
एचईसीएम रिवर्स बंधक एकमुश्त भुगतान, क्रेडिट लाइन, मासिक नकद अग्रिम, या इनमें से किसी भी संयोजन सहित आय-उत्पादक विकल्पों की व्यापक विविधता प्रदान करते हैं।
क्रेडिट लाइन शायद एचईसीएम ऋण की सबसे दिलचस्प विशेषता है क्योंकि उधारकर्ता के लिए उपलब्ध राशि ब्याज की राशि से समय के साथ बढ़ जाती है। गैर-एचईसीएम ऋण कम आय विकल्प प्रदान करते हैं। (अन्य होम-फाइनेंसिंग विकल्पों के लिए, होम-इक्विटी ऋण पढ़ें : आपको क्या जानना चाहिए ।)
ब्याज दर
एचईसीएम रिवर्स मॉर्टगेज पर ब्याज दर एक साल की अमेरिकी ट्रेजरी सुरक्षा दर से जुड़ी है। उधारकर्ताओं के पास एक ब्याज दर का चयन करने का विकल्प है जो हर साल बदल सकता है या हर महीने बदल सकता है। एक वर्ष की अमेरिकी ट्रेजरी सुरक्षा दर में किसी भी वृद्धि या कमी के रूप में उसी दर से एक वार्षिक समायोज्य दर में परिवर्तन होता है। यह वार्षिक समायोज्य दर 2% प्रति वर्ष या ऋण के जीवन पर 5% से अधिक है। एक मासिक समायोज्य दर बंधक (एआरएम) एआरएम की तुलना में कम ब्याज दर के साथ शुरू होता है और प्रत्येक महीने समायोजित होता है। यह ऋण के जीवन पर 10% ऊपर या नीचे जा सकता है। ( ARMs के बारे में अधिक जानने के लिए, ARMed और खतरनाक देखें।)
कैसे रिवर्स बंधक मदद कर सकते हैं: एक वास्तविक दुनिया अध्ययन
लगभग card० वर्ष की आयु के age० और उससे अधिक उम्र वाले, जिनके पास क्रेडिट कार्ड है, वे प्रत्येक माह पूर्ण राशि का भुगतान नहीं करते हैं, लेकिन रिवर्स मॉर्टगेज उस समस्या में मदद कर सकते हैं। यूएस सोशल सिक्योरिटी एडमिनिस्ट्रेशन द्वारा वित्तपोषित और सितंबर 2016 में मिशिगन विश्वविद्यालय के मिशिगन रिटायरमेंट रिसर्च सेंटर, शोधकर्ताओं स्टेफनी मौलटन, डोनाल्ड द्वारा वित्तपोषित एक वर्किंग पेपर में "होम इक्विटी एक्सट्रेक्शन और रिवर्स मॉर्टगेज, वरिष्ठ घरों के क्रेडिट परिणामों को कैसे प्रभावित करते हैं"। हौरिन, सैमुअल डोडिनी और मैक्सिमिलियन डी। श्मेसर ने पाया कि जब वरिष्ठ नागरिकों को बंधक बना लेते हैं तो क्रैडिट कार्ड के कर्ज में गिरावट आती है।
Foreclosures और ऋण भुगतान में कमी भी कम आम हो जाती है, कम से कम तीन साल में रिवर्स मॉर्टगेज के बाद। रिवर्स मॉर्टगेज को लेने से पहले दो साल में क्रेडिट शॉक का अनुभव करने वाले सीनियर्स को सबसे ज्यादा फायदा हुआ। (शोधकर्ताओं ने 25 अंकों या उससे अधिक के क्रेडिट स्कोर ड्रॉप के रूप में क्रेडिट शॉक को परिभाषित किया है।) इन वरिष्ठों को क्रेडिट के कारण किसी अन्य प्रकार के होम इक्विटी ऋण के लिए अर्हता प्राप्त नहीं हो सकती है; रिवर्स मॉर्टगेज के लिए योग्यता सीनियर के क्रेडिट स्कोर पर निर्भर नहीं करती है।
अध्ययन में पाया गया कि रिवर्स मॉर्टगेज बॉरोअर्स ने अन्य प्रकार के होम इक्विटी लोन (क्लोज-एंड होम इक्विटी लोन, होम इक्विटी लाइन्स ऑफ क्रेडिट और कैश-आउट रिफाइनिंग्स) लेने वाले उधारकर्ताओं की तुलना में अपने क्रेडिट कार्ड ऋण को कम किया। अग्रिम मोर्चे और रिवर्स मॉर्टगेज द्वारा प्रदान की गई मासिक नकदी प्रवाह में वृद्धि से वरिष्ठ नागरिकों को अपने क्रेडिट कार्ड ऋण का भुगतान करने में मदद मिली।
अध्ययन के अनुसार, वरिष्ठ लोगों ने शुरू में रिवर्स मॉर्टगेज का उपयोग करके $ 10, 000 वापस ले लिए, उस राशि को उधार लेने के बाद पहले वर्ष में अपने क्रेडिट कार्ड ऋण को $ 2, 364 से कम कर दिया। अतिरिक्त उधार के परिणामस्वरूप न्यूनतम अतिरिक्त ऋण भुगतान हुआ: प्रत्येक अतिरिक्त $ 10, 000 वापस लेने के लिए, वरिष्ठ नागरिकों ने एक और $ 166 का भुगतान किया, और प्रत्येक अतिरिक्त $ 100 के लिए मासिक नकदी प्रवाह में रिवर्स बंधक उत्पन्न हुआ, वरिष्ठों ने पूरे वर्ष के लिए ऋण में अतिरिक्त $ 45 का भुगतान किया।
यह ध्यान देने योग्य है कि इस अध्ययन में उधारकर्ताओं को शामिल किया गया है जिन्होंने 2008 और 2011 के बीच रिवर्स मॉर्टगेज लिया था, जो वित्तीय इतिहास में एक विशिष्ट बुरी अवधि थी। आर्थिक समृद्धि की अवधि के दौरान किए गए एक समान अध्ययन के अलग-अलग निष्कर्ष हो सकते हैं।
क्रेडिट कार्ड ऋण के समाधान के रूप में रिवर्स मॉर्टगेज पर विचार करने वाले वरिष्ठों को यह मूल्यांकन करना चाहिए कि क्या होम इक्विटी की राशि वे रिवर्स मॉर्टगेज फीस में खो देंगे या नहीं और ब्याज क्रेडिट कार्ड की ब्याज की राशि के संदर्भ में वे इसके लायक हैं। यह एक जटिल गणना है जो एक एकाउंटेंट या वित्तीय योजनाकार द्वारा सबसे अच्छा प्रदर्शन किया जाता है। एक रिवर्स मॉर्टगेज काउंसलर इस प्रश्न का उत्तर देने के लिए पर्याप्त जानकार नहीं हो सकता है
तल - रेखा
अपने घर के खिलाफ ऋण लेना एक बड़ा निर्णय है जो आपके वर्तमान वित्त और संपत्ति को प्रभावित करेगा जिसे आप अपने उत्तराधिकारियों को छोड़ देते हैं। ऋण की उत्पत्ति, सर्विसिंग और ब्याज सहित पर्याप्त लागतें शामिल हैं। आपको यह भी याद रखने की आवश्यकता है कि, रिवर्स मॉर्टगेज के साथ, आपका ऋण समय पर ब्याज के कारण बढ़ता है। यदि आप ऋण के बारे में अपना दिमाग बदलते हैं, या स्वास्थ्य कारणों से संपत्ति से बाहर जाने की आवश्यकता होती है, तो संपत्ति की बिक्री से आय का उपयोग रिवर्स बंधक का भुगतान करने के लिए किया जाता है। ऋण के आकार और संपत्ति के मूल्य के आधार पर, ऋण चुकाने के बाद बहुत कम या कोई पैसा शेष नहीं हो सकता है।
रिवर्स मॉर्टगेज को लेने से पहले, आपको विषय पर पूरी तरह से शोध करना चाहिए, विभिन्न प्रकार के उधारदाताओं से लागतों की तुलना करनी चाहिए और सभी प्रकटीकरण दस्तावेजों को पढ़ना चाहिए। रिवर्स मॉर्टगेज से प्राप्त आय का निवेश करते समय आमतौर पर सलाह नहीं दी जाती है क्योंकि ऋण की लागत और ब्याज को फिर से भरने की आवश्यकता होती है, रिवर्स मॉर्टगेज से आय आपके निवेश पोर्टफोलियो के अन्य तत्वों को फिर से भरने का अवसर प्रदान कर सकती है। बंधक को संभालने से पहले, नकदी प्रवाह पर विचार करें, रिवर्स बंधक प्रदान करेगा और निहितार्थों की समीक्षा करेगा यह आय का नया स्रोत आपकी समग्र निवेश रणनीति पर होगा।
अधिक जानकारी के लिए, रिवर्स बंधक नुकसान देखें।
