विषय - सूची
- वे कैसे बनते हैं
- एमबीएस के प्रकार
- एमबीएस जारीकर्ता
- म्यूचुअल फंड्स
- तल - रेखा
फेडरल रिजर्व बैंक ऑफ न्यूयॉर्क के अनुसार, 2018 की दूसरी तिमाही में बंधक ऋण ने घरेलू ऋण का सबसे बड़ा घटक बना दिया। 30 जून तक, उपभोक्ता ऋण रिपोर्टों ने बंधक-संबंधी ऋण में कुल $ 9 ट्रिलियन दिखाया, जिसमें वार्षिक वृद्धि हुई साल की पहली तिमाही से $ 60 बिलियन। हालांकि बंधक दरों में वृद्धि की उम्मीद है, कम बेरोजगारी के साथ युग्मित आवास की मांग अभी भी बंधक बाजार को ईंधन दे सकती है। इसका मतलब है कि यह उधार विस्तार के लिए बाध्य है। यह स्थिति आश्चर्यजनक निवेशकों के लिए एक अवसर पैदा करती है, जो इस ऋण के एक हिस्से का मालिक होने के लिए बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों (एमबीएस) का उपयोग कर सकते हैं।
ध्यान रखें कि इन परिसंपत्तियों ने 2008 के वित्तीय संकट में एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाई थी। बैंक बंधक ऋण पर कई प्रतिबंधों को हटा रहे थे, साथ ही कुछ पैसे भी नहीं ले रहे थे, और पूरी तरह से होम लोन का वित्तपोषण कर रहे थे। लेकिन नए घर मालिकों के थोक सिर्फ अपने भुगतान को बर्दाश्त नहीं कर सके, जो उधारदाताओं को परेशान नहीं करते थे। वे अभी भी ऋण की पैकेजिंग और निवेशकों को बेचकर पैसा बनाने में सक्षम थे। बदले में, एक बुलबुला बनाया, जो 2007 में फटने से खत्म हो गया। लेहमन ब्रदर्स ने ट्रिकल प्रभाव को मारा, जिससे बैंक टूट गया, फिर वैश्विक अर्थव्यवस्था में सदमे की लहरें भेज दी।
तो क्या आप अभी भी इन परिसंपत्तियों में निवेश कर सकते हैं?, हम आपको दिखाएंगे कि आप एमबीएस का उपयोग कैसे कर सकते हैं ताकि आपकी अन्य अचल-आय संपत्तियों को पूरक किया जा सके।
चाबी छीन लेना
- बंधक समर्थित प्रतिभूतियां (एमबीएस) निश्चित आय साधन हैं जो एकल सुरक्षा में व्यक्तिगत बंधक को पूल करते हैं। मील एमबीएस अचल संपत्ति जोखिम में विविधता लाते हैं, वे अत्यधिक जोखिम वाले भी होते हैं और 2008 के वित्तीय संकट और बंधक बाजार के मंदी के लिए आंशिक रूप से जिम्मेदार थे। तब, लोगों के पास है व्यक्तिगत एमबीएस प्रसाद की जांच शुरू कर दी और लाभदायक प्रतिभूतियों की पहचान करने में सक्षम हैं। व्यक्तिगत निवेशकों के लिए एमबीएस का उपयोग करना मुश्किल है, लेकिन एमबीएस में निवेश करने वाले म्यूचुअल फंड के माध्यम से अप्रत्यक्ष रूप से ऐसा करने में सक्षम हो सकता है।
वे कैसे बनते हैं
बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां बैंकों, बंधक कंपनियों, क्रेडिट यूनियनों और अन्य वित्तीय संस्थानों से खरीदी गई ऋण दायित्वों हैं और फिर एक सरकारी, अर्ध-सरकारी या निजी संस्था द्वारा पूल में इकट्ठा की जाती हैं। ये संस्थाएँ तब निवेशकों को प्रतिभूतियाँ बेचती हैं। यह प्रक्रिया नीचे दी गई है:
- रियल एस्टेट खरीदार वित्तीय संस्थानों से उधार लेते हैं। वित्तीय संस्थान एमबीएस संस्थाओं को बंधक बेचते हैं। एमबीएस संस्थाएं बंधक पूल बनाती हैं और बंधक समर्थित प्रतिभूतियों को जारी करती हैं। और व्यक्तिगत एमबीएस पूल में निवेश करती हैं।
एमबीएस के प्रकार
एमबीएस दो प्रकार के होते हैं। पास-थ्रू या भागीदारी प्रमाणपत्र बंधक के पूल में प्रत्यक्ष स्वामित्व का प्रतिनिधित्व करता है। आपको पूल में किए गए सभी मूलधन और ब्याज भुगतान का प्रो-राटा हिस्सा मिलेगा क्योंकि जारीकर्ता को उधारकर्ताओं से मासिक भुगतान प्राप्त होता है। बंधक पूल में आमतौर पर पांच से 30 साल की परिपक्वता होगी। हालाँकि, नकदी प्रवाह महीने-दर-महीने बदल सकता है, यह इस बात पर निर्भर करता है कि कितने गिरवी रखे गए हैं। यह वह जगह है जहां पूर्व भुगतान जोखिम निहित है। जब वर्तमान ब्याज दरें घट जाती हैं, तो उधारकर्ता अपने ऋण को पुनर्वित्त और पूर्व भुगतान कर सकते हैं। निवेशकों को तब अपने मूल निवेशों के समान पैदावार को कम, वर्तमान-ब्याज दर वाले वातावरण में खोजने की कोशिश करनी चाहिए। इसके विपरीत, जब ब्याज दरें बढ़ती हैं तो निवेशक ब्याज दर जोखिम का सामना कर सकते हैं। उधारकर्ता अपने ऋण के साथ बने रहेंगे, जिससे निवेशकों को बढ़ती मौजूदा ब्याज दर के माहौल में कम पैदावार के साथ फंसना पड़ेगा।
एमबीएस का दूसरा प्रकार संपार्श्विक बंधक दायित्व (सीएमओ) है। यह पास-थ्रू बंधक है।
कई प्रकार के सीएमओ हैं जो निवेशकों के पूर्व भुगतान जोखिम को कम करने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं। एक क्रमिक वेतन सीएमओ में, सीएमओ जारीकर्ता बॉन्डहोल्डर्स को कई वर्गों की श्रृंखला से कैश फ्लो वितरित करेंगे, जिन्हें ट्रेंच कहा जाता है। प्रत्येक किश्त समान परिपक्वता और नकदी प्रवाह पैटर्न के साथ बंधक समर्थित प्रतिभूतियों को रखता है। प्रत्येक किश्त सीएमओ के भीतर दूसरों से अलग है। उदाहरण के लिए, एक सीएमओ में बंधक के साथ चार ट्रैश हो सकते हैं जो औसत दो, पांच, सात और 20 साल प्रत्येक के होते हैं। जब बंधक भुगतान आते हैं, तो सीएमओ जारीकर्ता पहले प्रत्येक किश्त में बॉन्डधारकों को उल्लिखित कूपन ब्याज दर का भुगतान करेगा। अनुसूचित और अनिर्धारित प्रिंसिपल भुगतान पहले किश्तों में निवेशकों के पास जाएंगे। एक बार उन्हें भुगतान कर दिया जाता है, बाद के किश्तों में निवेशकों को प्रमुख भुगतान प्राप्त होगा। अवधारणा पूर्व भुगतान जोखिम को एक किश्त से दूसरे में स्थानांतरित करना है। कुछ सीएमओ में 50 या अधिक अन्योन्याश्रित अंश हो सकते हैं। इसलिए, आपको निवेश करने से पहले सीएमओ में अन्य किश्तों की विशेषताओं को समझना चाहिए। वहाँ दो प्रकार के होते हैं:
- पीएसी ट्रैन्च निवेशकों को प्रीपेमेंट रिस्क को कम करने और अधिक स्थिर नकदी प्रवाह प्राप्त करने में मदद करने के लिए डूबती निधि अवधारणा का उपयोग करता है। एक प्रिंसिपल बॉन्ड अतिरिक्त प्रिंसिपल को अवशोषित करने के लिए स्थापित किया जाता है क्योंकि बंधक को जल्दी भुगतान किया जाता है। फिर, दो स्रोतों (पीएसी और साथी बांड) से आय के साथ, निवेशकों के पास मूल परिपक्वता अनुसूची पर भुगतान प्राप्त करने का एक बेहतर मौका है। जेड-ट्रेंच को एसीसीुअल बॉन्ड या अभिवृद्धि बॉन्ड ट्रेंच के रूप में भी जाना जाता है। आकस्मिक अवधि के दौरान, निवेशकों को ब्याज का भुगतान नहीं किया जाता है। इसके बजाय, प्रिंसिपल एक मिश्रित दर पर बढ़ता है। अगर बाजार की मौजूदा दरों में गिरावट आती है तो इससे निवेशकों की कम पैदावार पर लगाम लगने का खतरा खत्म हो जाता है। पूर्व किस्तों का भुगतान करने के बाद, Z- किश्त धारकों को बांड के उच्च मूल शेष के आधार पर कूपन भुगतान प्राप्त होगा। इसके अलावा, उन्हें अंतर्निहित बंधक से कोई भी पूर्व भुगतान मिलेगा। क्योंकि ब्याज की अवधि के दौरान जमा किया गया ब्याज कर योग्य है - भले ही निवेशक वास्तव में इसे प्राप्त नहीं करते हैं - जेड-ट्रैशेज कर-स्थगित खातों के लिए बेहतर अनुकूल हो सकते हैं।
छीन ली गई बंधक प्रतिभूतियां एमबीएस हैं जो निवेशकों को केवल मूलधन (पीओ) या ब्याज (आईओ) का भुगतान करती हैं। एमबीएस से स्ट्रिप्स बनाई जाती हैं, या वे एक सीएमओ में ट्रेच हो सकते हैं।
- केवल प्रधान (पीओ): निवेशक पीओ के लिए गहराई से रियायती मूल्य का भुगतान करते हैं और अंतर्निहित बंधक से प्रमुख भुगतान प्राप्त करते हैं। पीओ का बाजार मूल्य मौजूदा ब्याज दरों के आधार पर व्यापक रूप से घट सकता है। जैसे ही ब्याज दरें घटती हैं, पूर्व भुगतान में वृद्धि हो सकती है, और पीओ के मूल्य में वृद्धि हो सकती है। दूसरी ओर, जब मौजूदा दरें बढ़ती हैं और पूर्व भुगतान में गिरावट आती है, तो पीओए मूल्य में गिरावट आ सकती है। केवल (IO): एक IO कड़ाई से ब्याज का भुगतान करता है जो बकाया मूलधन की राशि पर आधारित होता है। जैसा कि बंधक परिशोधन और पूर्व भुगतान प्रमुख संतुलन को कम करते हैं, आईओ के नकदी प्रवाह में गिरावट आती है। IO के मूल्य में PO के विपरीत उतार-चढ़ाव होता है क्योंकि वर्तमान ब्याज दरों में गिरावट और पूर्व भुगतान में वृद्धि होती है, आय नीचे जा सकती है। और जब मौजूदा ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो निवेशकों को अधिक समय तक ब्याज भुगतान प्राप्त होने की संभावना होती है, जिससे आईओ का बाजार मूल्य बढ़ता है।
फिच रेटिंग और अन्य क्रेडिट रेटिंग और कूपन दर और एमबीएस के लिए परिपक्वता तिथि प्रदान करते हैं।
एमबीएस जारीकर्ता
आप कई अलग-अलग जारीकर्ताओं से एमबीएस खरीद सकते हैं। निवेश बैंक, वित्तीय संस्थान और गृहकार्य निजी-लेबल, बंधक-समर्थित प्रतिभूतियाँ जारी करते हैं। उनकी साख और सुरक्षा की रेटिंग सरकारी एजेंसियों और सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यमों की तुलना में बहुत कम हो सकती है।
फ्रेडी मैक एक संघटित विनियमित, सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यम है जो देश भर के उधारदाताओं से बंधक खरीदता है। इसके बाद उन्हें प्रतिभूतियों में वापस लाया जाता है जो निवेशकों को कई प्रकार के रूपों में बेचे जा सकते हैं। फ्रेडी मैक अमेरिकी सरकार द्वारा समर्थित नहीं हैं, लेकिन निगम के पास अमेरिकी ट्रेजरी से उधार लेने का विशेष अधिकार है।
फैनी मॅई एक शेयरधारक के स्वामित्व वाली कंपनी है जो वर्तमान में काउंटर पर कारोबार करती है। इसे 2008 में S & P 500 से हटा दिया गया था और 2010 में न्यूयॉर्क स्टॉक एक्सचेंज से हटा दिया गया था, क्योंकि यह न्यूनतम मूल्य आवश्यकताओं से कम हो गया था। यह कोई सरकारी धन या समर्थन प्राप्त नहीं करता है। जहां तक सुरक्षा जाती है, फैनी मॅई की एमबीएस निगम के वित्तीय स्वास्थ्य द्वारा समर्थित हैं - अमेरिकी सरकार द्वारा नहीं।
गिनी मेस एकमात्र एमबीएस हैं जो अमेरिकी सरकार के पूर्ण विश्वास और क्रेडिट द्वारा समर्थित हैं। वे मुख्य रूप से संघीय आवास प्रशासन द्वारा बीमा किए गए ऋणों से बने होते हैं या अनुभवी प्रशासन द्वारा गारंटीकृत होते हैं।
म्यूचुअल फंड्स
ऋणों के अधिक विविधीकरण के अलावा, म्युचुअल फंड अन्य एमबीएस में मूलधन के सभी रिटर्न को पुनर्निर्मित कर सकते हैं। इससे निवेशकों को पैदावार मिलती है जो वर्तमान दरों के साथ बदलते हैं और पूर्व भुगतान और ब्याज दर के जोखिम को कम करेंगे।
तल - रेखा
एमबीएस संघीय सरकार को समर्थन, एक मासिक आय और ब्याज की एक निश्चित दर की पेशकश कर सकता है। हालांकि, नकारात्मक पक्ष यह है कि यह शब्द अनिश्चित हो सकता है और मौजूदा ब्याज दरों में गिरावट आने पर वे अन्य बांडों की तरह मूल्य में वृद्धि नहीं कर सकते हैं। इसके अलावा, यह मत भूलिए कि आपको हर मासिक भुगतान के साथ अपने मूलधन का एक टुकड़ा वापस मिल सकता है। नतीजतन, परिपक्वता के समय, पुनर्निवेश के लिए आपके पास कोई प्रमुख शेष नहीं हो सकता है।
