बंधक पुनर्वित्त

अंतर्वस्तु

• पुनर्वित्त के कारण क्या हैं? पुनर्वित्त पर सर्वोत्तम सौदा कैसे प्राप्त करें पुनर्वित्त लागत क्या होगी? क्रेडिट स्कोर का महत्व

एक बंधक पुनर्वित्त आप के लिए समझ में आता है? आपने शायद किसी न किसी बिंदु पर बातचीत की है। यह वह जगह है जहां एक परिवार के सदस्य या पड़ोसी अपने बंधक को पुनर्वित्त करने के द्वारा प्राप्त किए गए महान सौदे के बारे में बात करते हैं। अब आप आश्चर्यचकित रह गए हैं: यदि आप सूट का पालन नहीं करते हैं तो क्या आप खो रहे हैं?

ऐसे समय होते हैं, जब घर के मालिक को पुनर्वित्त करने की जल्दी होती है, आमतौर पर ब्याज दरों में गिरावट के कारण। लेकिन दरें आपके वर्तमान ऋण को बदलने का एकमात्र कारण नहीं हैं, न ही यह मामला है कि एक उधारकर्ता के लिए पुनर्वित्त करने का एक आदर्श समय आवश्यक रूप से अगले दरवाजे या पड़ोसी शहर में रहने वाले व्यक्ति के लिए एक अच्छा अवसर है।

किसी निर्णय में कूदने से पहले, यह समझना महत्वपूर्ण है कि आप पहली बार में नया होम लोन क्यों लेना चाहते हैं - फिर यह पता लगाएँ कि क्या यह आपकी विशेष परिस्थितियों में समझ में आता है।

पुनर्वित्त के कारण क्या हैं?

पुनर्वित्त के स्पष्ट और कम स्पष्ट कारण हैं।

1. ब्याज दरों में गिरावट

यह पुनर्वित्त का सबसे स्पष्ट कारण है। जब ब्याज दरें गिरती हैं, तो एक नए ऋण का अर्थ है कम वित्तपोषण लागत। शायद जब आपने 6% की दर से 30-वर्षीय निश्चित बंधक लिया था, और अब वे 4.5% तक नीचे हैं। $ 300, 000 के ऋण पर, उस दर में गिरावट से आपके मासिक भुगतान में $ 279 की कमी होगी।

इस तरह के एक मामले में, एक रेफरी कर सकता है एक no-brainer की तरह लग रहा है। लेकिन ध्यान रखें कि एक नया ऋण लेने का मतलब नए समापन लागतों का भुगतान करना है। और वे कम दर से बचत के लायक हो सकते हैं या नहीं, यह इस बात पर निर्भर करता है कि आप कब तक अपने घर में रहने की उम्मीद करते हैं।

एक सामान्य नियम के रूप में, आप जितनी देर तक रहने की योजना बनाते हैं, उतना ही यह एक बार की फीस को पुनर्वित्त और खाने के लिए समझ में आता है। लेकिन आपको यह सुनिश्चित करने के लिए संख्याओं पर काम करना होगा।

2. एक एआरएम की जगह

पुनर्वित्त का एक अच्छा कारण यह है कि यदि आपके पास एक समायोज्य दर बंधक है, या एआरएम है, तो आप एक निश्चित दर ऋण में बदलना चाहते हैं।

एआरएम एक ऐसा ऋण है जो एक कम परिचयात्मक ब्याज दर प्रदान करता है जो "पूर्व निर्धारित" समय की अवधि के बाद होता है, चाहे वह आपकी समापन तिथि से एक वर्ष हो या पांच साल या उससे अधिक। यदि ऋण के रीसेट होने पर ब्याज दरें बढ़ गई हैं, तो उधारकर्ता एक झटका के लिए हो सकते हैं जब वे अपने नए मासिक भुगतान को देखते हैं।

यही कारण है कि उधारकर्ता अक्सर रीसेट तारीख से पहले एक निश्चित दर वाले ऋण में पुनर्वित्त करने की कोशिश करेंगे, खासकर जब ऐतिहासिक मानकों द्वारा दरें अपेक्षाकृत कम होती हैं। तथ्य यह है कि कोई नहीं जानता कि सड़क के नीचे ब्याज दरों का क्या होगा। तो एक सुरक्षित शर्त के लिए चयन करना आमतौर पर एक अच्छा विचार है, खासकर यदि आप थोड़ी देर के लिए अपने घर में रहने की योजना बनाते हैं।

महंगे एआरएम रिसेट्स उन कारकों में से एक थे, जिनकी वजह से एक दशक पहले ही गिरवी रखा गया था। एक समायोज्य दर के साथ होम लोन लगभग उतने सामान्य नहीं होते हैं जितने तब वापस आ जाते थे, हालांकि वे पिछले कुछ वर्षों में वापसी कर रहे हैं। यदि आपके पास एक है, तो संभावित परेशानी से एक कदम आगे रहना एक बुद्धिमान विचार हो सकता है।

चाबी छीन लेना

• आपके बंधक को पुनर्वित्त करने के कारणों में आपकी ब्याज दर कम करना, समायोज्य दर बंधक से एक निश्चित दर पर स्विच करना, या अपने घर से नकदी निकालना शामिल है। जब एक नई बंधक के लिए खरीदारी करते हैं, तो न केवल ब्याज दरों को देखने के लिए याद रखें, बल्कि समापन लागत, सद्भाव का अनुमान और ब्रेक-सम पॉइंट। एक बंधक ब्रोकर की सेवाओं का उपयोग करके। लेकिन यह सुनिश्चित करने के लिए अपने स्वयं के लेगवर्क का उपयोग करें कि क्या आपको सबसे अच्छा सौदा मिलेगा। चाहे आप ब्याज दर कम करने के लिए बिंदुओं का उपयोग करना चाहते हों और याद रखें कि आपके पास एक अच्छा प्रस्ताव आने के बाद रेट करें। अपनी क्रेडिट रिपोर्ट देखें कि आपका क्रेडिट स्कोर क्या है और त्रुटियों की जांच करें क्योंकि महान क्रेडिट एक बेहतर पुनर्वित्त पैकेज को सुरक्षित करने में मदद कर सकता है।

3. आपका बेहतर क्रेडिट स्कोर

शायद आपने होम लोन तब लिया था जब आपका स्कोर अब की तुलना में बहुत कम था, जो औसत से अधिक ब्याज दर के लिए अग्रणी था। तब से, आपने बेहतर वित्तीय आदतों को विकसित किया है, अपनी शेष राशि को कम किया है और नियत तारीख से पहले नियमित रूप से आपके भुगतान में भेजा है। समय पर ऋण का भुगतान करने की आपकी क्षमता आपके बंधक ब्याज दर को निर्धारित करने वाले सबसे बड़े कारकों में से एक है। उधारकर्ता आपके क्रेडिट स्कोर को इकट्ठा करके एक शिक्षित अनुमान लगाते हैं, जो आपके उधार और चुकौती के इतिहास को दर्शाता है।

यदि आपके क्रेडिट स्कोर में पर्याप्त सुधार हुआ है, तो आप काफी बेहतर दर के लिए पात्र हो सकते हैं।

4. ऋण अवधि को लंबा करना

यहां तक ​​कि जब उनकी दरें समान होती हैं, तो भी कुछ घर-मालिक पुनर्वित्त द्वारा अपने मासिक भुगतान को कम करने में सक्षम होते हैं। कैसे? वे एक लंबी अवधि के साथ बस एक नया ऋण लेते हैं।

उदाहरण के लिए, कहिए कि आपने $ 250, 000 में 30 साल के बंधक को निकाल लिया है। दस साल बाद, वह ऋण शेष $ 200, 000 तक है। शेष शेष के लिए एक नया 30-वर्षीय ऋण निकालकर, आप अपना मासिक भुगतान कम कर रहे हैं। लेकिन आप अपने ऋण पर 10 अतिरिक्त वर्ष भी लगा रहे हैं।

यदि आपको अपने भुगतानों को बनाए रखने में परेशानी हो रही है, तो आपके ऋण की अवधि बढ़ाने का मतलब हो सकता है। लेकिन कोई गलती मत करो-अपने बंधक को खींचकर, आप लंबे समय में अधिक ब्याज का भुगतान करेंगे।

5. अपने घर से नकदी लेना

अचल संपत्ति के मालिक के बीच समय के साथ इक्विटी बनाने का अवसर है। और एक बार जब आप ऐसा करते हैं, तो आपका घर एक एटीएम जैसा दिखना शुरू कर सकता है, जहाँ से आप फिट होते हुए पैसे निकाल सकते हैं।

ऐसा करने का एक तरीका यह है कि आप एक बड़े ऋण के साथ पुनर्वित्त करें, जो आपको अतिरिक्त नकदी के साथ छोड़ देता है जिसे आप विभिन्न आवश्यकताओं के लिए उपयोग कर सकते हैं। हालांकि, कैश-आउट रेफरी करने के लिए, आपको अपने ऋण कार्यक्रम के लिए ऋण-से-मूल्य, या LTV, सीमा के भीतर रहना होगा। ऋण-से-मूल्य अनुपात संपत्ति के मूल्यांकन मूल्य से विभाजित बंधक की राशि है ।

मान लें कि आपके पास $ 200, 000 का एक घर है और आपके बंधक पर अभी भी $ 120, 000 का बकाया है। यदि आपके ऋणदाता के पास 80% LTV है, तो आप $ 160, 000 के ऋण में पुनर्वित्त कर सकते हैं और $ 40, 000 के अंतर को नकद में निकाल सकते हैं।

कई लोग जो उच्च ब्याज वाले ऋण का भुगतान करने के लिए पुनर्वित्त करते हैं, वे अपने ऋण को फिर से चलाते हुए पाते हैं कि उनके पास अधिक ऋण तक पहुंच है।

लेकिन यहां फिर से, आप उस नए ऋण को प्राप्त करने के लिए समापन लागतों का भुगतान करेंगे- और जब आप अंततः संपत्ति बेचते हैं तो आपके पास कम इक्विटी आ जाएगी। यह बहुत अच्छी तरह से इसके लायक हो सकता है यदि आप अच्छे उपयोग के लिए पैसा लगा रहे हैं, जैसे उच्च ब्याज दर वाले क्रेडिट कार्ड का भुगतान करना या एक नवीकरण करना जो आपके घर के मूल्य में वृद्धि करेगा। यदि आप नाव खरीदने या विदेशी छुट्टी पर जाने के लिए धन का उपयोग कर रहे हैं, तो आप दो बार सोचना चाह सकते हैं।

ध्यान रखें कि आपके घर में पैसे को टैप करने के अन्य तरीके भी हैं, जैसे कि होम-इक्विटी लोन या होम-इक्विटी लाइन ऑफ क्रेडिट, जिसमें से आप एक आवश्यक आधार पर आकर्षित कर सकते हैं। थोड़ा सा होमवर्क करना और प्रत्येक के पेशेवरों और विपक्षों की तुलना करना आपको यह सुनिश्चित करने में मदद करेगा कि आप सबसे अच्छा विकल्प बना सकते हैं।

कैसे पुनर्वित्त पर सबसे अच्छा सौदा पाने के लिए

यदि केवल एक बंधक के लिए खरीदारी एक टीवी खरीदने की तरह थी - बस दुकानों की जांच करने और ऑनलाइन देखने के लिए कि आपको कितना भुगतान करना होगा। दुर्भाग्य से, होम लोन की खोज करना थोड़ा अधिक जटिल है।

अलग-अलग ऋणदाता अलग-अलग दरों की पेशकश करेंगे - अलग-अलग शुल्क का उल्लेख नहीं करने के लिए- जैसे कि आपके क्रेडिट स्कोर, रोजगार की स्थिति और ऋण-से-मूल्य अनुपात। यह सुनिश्चित करने का एकमात्र वास्तविक तरीका है कि आपको सबसे अच्छा सौदा मिल रहा है और मुट्ठी भर प्रदाताओं के साथ खरीदारी करना है। आप बड़े बैंकों के साथ-साथ स्थानीय बैंकों और क्रेडिट यूनियनों के मिश्रण को शामिल करना चाह सकते हैं, जो यह देखने के लिए कि आपको सबसे आकर्षक शर्तें प्रदान कर सकते हैं।

यह एक ऑनलाइन मार्केटप्लेस का दौरा करने के लिए आकर्षक हो सकता है जो विभिन्न प्रकार की बंधक कंपनियों से त्वरित उद्धरण का वादा करता है। लेकिन ध्यान रखें कि वे जो नंबर प्रदान करते हैं, वे अक्सर अनुमानित होते हैं, वास्तविक ऑफ़र नहीं। इसके अलावा, आपके पास हमेशा यह नियंत्रण नहीं होता है कि आपके द्वारा प्रदान की जाने वाली व्यक्तिगत जानकारी अन्य पार्टियों के साथ कितनी व्यापक रूप से साझा की जाएगी। इसीलिए प्रतिष्ठित ऋणदाताओं से एक बार में संपर्क करना, भले ही यह अधिक समय लेने वाला हो, आमतौर पर एक अच्छा विचार है।

आसपास खरीदारी करते समय, केवल ब्याज दर को न देखें। इससे पहले कि आप औपचारिक रूप से एक पुनर्वित्त के लिए आवेदन करें, आप ऋणदाता से पूछ सकते हैं कि क्या यह "अच्छा विश्वास अनुमान" प्रदान करेगा, जो आपको समापन लागत में कितना भुगतान करना होगा, इसका विवरण देता है। कुछ मामलों में, थोड़ी अधिक दर का भुगतान अगर यह कम अग्रिम शुल्क के साथ आता है तो वास्तव में आपके लाभ के लिए काम कर सकता है।

दरें निर्धारित करने के लिए, प्रत्येक ऋणदाता को आपकी क्रेडिट रिपोर्ट खींचनी होगी, जो आपके क्रेडिट स्कोर को कम कर सकती है। आप कम से कम समय में अपने शोध कर अपने स्कोर पर प्रभाव को कम या कम कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, FICO स्कोर विकसित करने वाली कंपनी, 30 - 45 के भीतर बंधक पूछताछ के लिए आपको (या बहुत अधिक) डिंग नहीं करती है के दिन स्कोरिंग, एफआईसीओ फॉर्मूले के किस संस्करण के आधार पर ऋणदाता उपयोग करता है। (नीचे अपने क्रेडिट स्कोर पर और देखें)

क्या आप एक बंधक ब्रोकर के साथ एक बेहतर पुनर्वित्त प्राप्त कर सकते हैं?

कई बंधक प्रदाताओं को मंजूरी देना बहुत काम की तरह लग सकता है, खासकर यदि आपके पास सीमित समय है। यह एक बंधक दलाल के साथ काम करने के लाभों में से एक है, जो आपकी जानकारी को संकलित करता है और आपकी ओर से कई उधारदाताओं से संपर्क करता है। यह आपकी बंधक जरूरतों के लिए वन-स्टॉप शॉप की तरह है।

क्योंकि दलालों को बैंकों और बंधक कंपनियों द्वारा भुगतान किया जाता है, जिनके साथ वे काम करते हैं, आपको उनकी सेवाओं के लिए सीधे भुगतान करने की आवश्यकता नहीं है। इसके अलावा, कभी-कभी ऋणदाता ग्राहकों को विशेष दरों के साथ प्रदान करके उन्हें इनाम देते हैं।

लेकिन आपकी खोज को आउटसोर्स करने में कमियां हैं। दलालों को आपको एक बड़े ऋण में डालने के लिए मुआवजा मिल सकता है, उदाहरण के लिए, भले ही यह आपके सर्वोत्तम हित में न हो। और कुछ उधारदाता दलालों के साथ काम नहीं करते हैं, इसलिए यह कभी-कभी आपके विकल्पों को सीमित कर सकता है।

हालांकि दोनों तरीकों का उपयोग करने में कोई समस्या नहीं है। हेवी लिफ्टिंग करने के लिए आप एक ब्रोकर का उपयोग कर सकते हैं, लेकिन वे अपने लिए एक या दो उद्धरण देखें कि वे कैसे तुलना करते हैं और आपके लिए सबसे अच्छा ऋणदाता पाते हैं।

आपके दर में ताला लगाना: रणनीति को जानें

यह भविष्यवाणी करना कि ब्याज दरें सप्ताह के समय से आगे बढ़ेंगी, यह एक मूर्खता का कार्य है - बैंकों को यह भी पता नहीं है कि वे कहां जा रहे हैं। एक बार जब आप एक अच्छा प्रस्ताव पा लेते हैं, तो आपके दर में लॉक करना हमेशा एक अच्छा विचार होता है ताकि आप जान सकें कि आपकी समापन तिथि तक यह वही रहेगा।

उदाहरण के लिए, मान लीजिए कि बैंक का अनुमान है कि आप 30 दिनों के भीतर ऋण को बंद कर सकते हैं। आप यह सुनिश्चित करने के लिए 45 दिनों के लिए अपनी ब्याज दर में लॉक करने के लिए कह सकते हैं कि यह नोट को अंतिम रूप देने के समय तक ऊपर नहीं जाता है।

हालांकि जरूरत से ज्यादा लंबे समय तक लॉक करना आपके पक्ष में काम नहीं करता है, हालांकि। जब भी बैंक अपनी दर को फ्रीज करते हैं, तो वे यह मानते हैं कि जोखिम को ब्याज दरों को ऊपर की ओर ले जाना चाहिए। इसलिए वे आम तौर पर एक उच्च दर या अतिरिक्त शुल्क के साथ एक लंबी लॉक अवधि के लिए क्षतिपूर्ति करेंगे।

अंक या कोई अंक?

आपके ऋण पर कम ब्याज दर प्राप्त करने का एक और तरीका "अंक" का भुगतान करना है, जो आपके नोट पर प्री-पेड ब्याज हैं। प्रत्येक बिंदु आपके ऋण मूल्य के एक प्रतिशत के बराबर है। तो $ 200, 000 बंधक पर दो बिंदुओं का भुगतान करने का मतलब है कि आप $ 4, 000 से अधिक का भुगतान कर रहे हैं।

बदले में, ऋणदाता एक कम दर प्रदान करता है, जो आपके घर में लंबे समय तक रहने पर आपको लाभ दे सकता है। और ब्याज के रूप में आप ऋण के दौरान भुगतान करते हैं, आपके द्वारा अंकों में भुगतान की जाने वाली राशि आम तौर पर कर-कटौती योग्य होती है (यह मान लिया जाता है कि यह अभी भी आपके लिए अपनी वित्तीय कटौती को नया उच्च मानक कटौती लेने के बजाय वित्तीय अर्थ देता है)।

बेशक, आपको बिंदुओं का उपयोग करने का लाभ उठाने के लिए समापन समय पर थोड़ा अतिरिक्त नकदी की आवश्यकता होगी। यदि, दूसरी ओर, आप अपनी रेफ़ी पर सबसे कम संभव अग्रिम लागत की तलाश कर रहे हैं, तो आप प्री-पेड ब्याज से बचने और थोड़े उच्च ब्याज दर के साथ रहने से बेहतर हैं।

पुनर्वित्त लागत क्या होगी?

आपके ऋण पर काफी कम ब्याज दर की संभावना किसी भी गृहस्वामी के लिए लुभावना हो सकती है। लेकिन एक रेफरी के साथ आगे बढ़ने से पहले, आपको वास्तव में यह जानना होगा कि इसकी लागत क्या होगी। अक्सर ऐसा लगता है कि जब आप फीस देखते हैं तो एक बड़ा सौदा होता है।

यही कारण है कि विभिन्न उधारदाताओं से अच्छे विश्वास अनुमानों की तुलना करना महत्वपूर्ण है। इन दस्तावेजों में ब्याज दर के साथ-साथ ऋण को बंद करने के लिए अनुमानित खर्चों का एक ब्रेकआउट शामिल है।

सबसे बड़ी रूपरेखा में से एक ऋणदाता की "उत्पत्ति शुल्क" है। लेकिन आपको अन्य शुल्कों का भी सामना करना पड़ेगा, जैसे कि एक अद्यतन मूल्यांकन के लिए लागत, शीर्षक खोज शुल्क और शीर्षक बीमा के लिए प्रीमियम। कुल मिलाकर, उन सभी लागतों में ऋण के मूल्य का 5% हिस्सा हो सकता है।

ब्रेक-ईवन पॉइंट का निर्धारण करें

जब तक आप अपने घर में लंबे समय तक रहने का इरादा रखते हैं, तब तक उन अपफ्रंट की लागतें एक रिफाइनी निषेधात्मक हो सकती हैं। यह पता लगाने के लिए कि आप अपनी नई ब्याज दर से हर महीने बचत राशि से समापन लागत को विभाजित करें। परिणाम आपके नए ऋण पर भी टूटने से पहले आपको लगने वाले महीनों की संख्या है।

आपने शायद ऋणदाताओं को बिना किसी समापन लागत के ऋण की पेशकश के बारे में सुना है, जो कुछ नकदी को बचाने के लिए सही तरीके की तरह लग सकता है। लेकिन वहाँ एक पकड़ है: ऋणदाता को उन खर्चों का हिसाब करने के लिए आपको उच्च ब्याज दर वसूलनी होगी। यदि आप अपने घर में लंबे समय तक रहते हैं, तो आप कम मासिक भुगतान के बदले अब शुल्क से बेहतर हो सकते हैं।

क्रेडिट स्कोर का महत्व

आर्थिक रुझानों का आपके द्वारा प्राप्त ब्याज दर पर बड़ा प्रभाव पड़ता है। उदाहरण के लिए, फिक्स्ड-रेट बंधक 10 साल के ट्रेजरी बांड पर पैदावार के साथ लॉक कदम में चलते हैं।

लेकिन व्यक्तिगत कारकों का भी आपके दर के साथ बहुत कुछ है। आपकी आय और नौकरी का इतिहास एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है, जैसा कि आपका क्रेडिट स्कोर करता है, जो आपकी क्रेडिट रिपोर्ट की जानकारी पर आधारित है। आपका स्कोर जितना अधिक होगा, उतनी कम दर आपको अपने नए ऋण पर चुकानी होगी।

वेबसाइट myFICO के अनुसार, एक उधारकर्ता, जिसका स्कोर 760 या उससे अधिक है, आमतौर पर 30 साल पर प्रति माह 200 डॉलर से कम का भुगतान करेगा, 620 की स्कोर वाले किसी व्यक्ति की तुलना में $ 216, 000 का फिक्स्ड-रेट बंधक।

अपने स्कोर में सुधार

यह तब भुगतान करता है, जब आप अपना क्रेडिट स्कोर जितना संभव हो सके, उतनी अधिक मात्रा में प्राप्त करना चाहते हैं। कई क्रेडिट कार्ड प्रदाता उन्हें मुफ्त में प्रदान करते हैं, हालांकि कुछ एफआईसीओ के अलावा अन्य स्कोरिंग सिस्टम का उपयोग करते हैं, जो सबसे व्यापक रूप से उपयोग किया जाने वाला मॉडल है। आप myFICO.com से भी अपना स्कोर खरीद सकते हैं।

आप तीनों रिपोर्टिंग एजेंसियों: एक्सपेरियन, इक्विफैक्स और ट्रांसयूनियन से अपनी वास्तविक क्रेडिट रिपोर्ट भी देखना चाहेंगे। सौभाग्य से, आप एक वर्ष में एक बार एक मुफ्त copycreditreport.com पर प्राप्त कर सकते हैं। सुनिश्चित करें कि आपके मौजूदा क्रेडिट खातों की जानकारी सटीक है। यदि आपको अपनी रिपोर्ट में कोई त्रुटि दिखाई देती है, तो आप उचित क्रेडिट ब्यूरो से संपर्क करना चाहते हैं ताकि यह जांच कर सके।

आपकी रिपोर्ट की किसी भी बड़ी त्रुटि को छोड़कर, आपकी संख्या को बढ़ावा देने में समय लग सकता है। आपके स्कोर को प्रभावित करने वाले सबसे बड़े कारक आपके क्रेडिट उपयोग और भुगतान इतिहास हैं, जो एक साथ आपके FICO नंबर का 65% हिस्सा बनाते हैं। तो आप अपनी बंधक दर को कम करने के लिए सबसे अच्छी बात यह कर सकते हैं कि आप अपने अन्य ऋण शेष को कम करें और हमेशा समय पर अपना भुगतान करें।

तल - रेखा

कोई एक आकार-फिट-सभी जवाब नहीं है कि क्या आपके बंधक को पुनर्वित्त करना समझ में आता है। ज्यादातर मामलों में, यह गणित के लिए नीचे आता है। यदि आप मासिक आधार पर बचत करते हैं, तो अंततः समापन लागत को ग्रहण करेंगे, एक नया ऋण लेना एक बुद्धिमान कदम हो सकता है।