पुनर्वित्त अक्सर आपके मासिक बंधक भुगतान को कम करने और अन्य चीजों के लिए अधिक धन के साथ छोड़ने के लिए एक शानदार तरीका लगता है। और यह कर सकते हैं। लेकिन जब आप पेशेवरों और विपक्षों का वजन कर रहे हैं, तो यह विचार करना न भूलें कि यह कदम आपके निवल मूल्य को कैसे प्रभावित कर सकता है। कारण: एक बंधक एक मासिक भुगतान से अधिक है। यह एक ऋण साधन है जिसका उपयोग किसी परिसंपत्ति का वित्त करने के लिए किया जाता है। और उस अकाउंटिंग प्रोफेसर शब्दजाल का मतलब है कि बंधक रखना आपके निवल मूल्य को कम करता है।
यहां बताया गया है कि तर्क की यह पंक्ति कैसे काम करती है: एक घरेलू बैलेंस शीट पर एक बंधक एक देयता है। इस प्रकार, यह उस घर की निवल मूल्य निर्धारित करने के लिए एक घर की संपत्ति से घटाया जाता है। बहुत सारे उपभोक्ता अपने मासिक भुगतान को कम करने के लिए एक बंधक को पुनर्वित्त करने के जाल में पड़ जाते हैं, यह विचार किए बिना कि पुनर्वित्त उनके शुद्ध मूल्य को कैसे प्रभावित करता है। क्या आपके घर में धन की कमी होती है? या यह एक बड़ी समस्या के लिए केवल एक अल्पकालिक फिक्स है?
पेबैक की अवधि
बंधक पुनर्वित्त के अर्थशास्त्र का निर्धारण करने के लिए सबसे लोकप्रिय विधि में एक साधारण पेबैक अवधि की गणना शामिल है। इस समीकरण को मासिक भुगतान बचत की राशि की गणना करके बनाया जाता है, जिसे कम ब्याज दर पर एक नई बंधक में पुनर्वित्त करके और उस महीने का निर्धारण करके किया जा सकता है जिसमें मासिक भुगतान बचत का संचयी योग पुनर्वित्त की लागत से अधिक है।
मान लीजिए, उदाहरण के लिए, आपके पास $ 200, 000 के लिए 30-वर्षीय बंधक ऋण है। जब आप इसे बाहर निकालते हैं, तो आपको 6.5% निश्चित ब्याज दर मिलती है, और आपके शुरुआती महीने का भुगतान $ 1, 257 है। यदि निश्चित ब्याज दरें अब 5.5% हैं, तो यह आपके मासिक भुगतान को $ 1, 130 तक कम कर सकता है, जिससे मासिक बचत $ 127 हो जाती है, जो सालाना 1, 524 डॉलर है। (अंगूठे का विशिष्ट नियम यह है कि यदि आप अपनी वर्तमान ब्याज दर को 0.75% से घटाकर 1% या उससे अधिक कर सकते हैं, तो पुनर्वित्त पर विचार करना संभव हो सकता है।)
अगला, आपको अपने नए ऋणदाता से संभावित पुनर्वित्त के लिए अपनी कुल समापन लागतों की गणना करने की आवश्यकता होगी। यदि वे लगभग $ 2, 300 पर आते हैं, तो आप जानते हैं कि आपके पेबैक की अवधि घर में 1.5 साल होगी ($ 2, 300 $ 1, 524 से विभाजित 1.5 साल के बराबर)। इस प्रकार, यदि आप दो साल या उससे अधिक समय तक घर में रहने की योजना बनाते हैं, तो पुनर्वित्त का अर्थ है, कम से कम साधारण पेबैक अवधि विधि के अनुसार।
चाबी छीन लेना
- एक साधारण पेबैक अवधि विधि का उपयोग अक्सर उस महीने की गणना के लिए किया जाता है जब एक घर के मालिक की संचयी बचत एक पुनर्वित्त की लागत से अधिक होती है। पुनर्वित्त की लागत की गणना करने के लिए अधिक आर्थिक रूप से ध्वनि तरीका आपके घर के शुद्ध मूल्य पर प्रभाव पर विचार करना है। जब पुनर्वित्त निर्णय वास्तव में किफायती हो जाता है, तो एक गृहस्वामी को अपने मौजूदा बंधक की शेष परिशोधन अनुसूची की तुलना नए बंधक के परिशोधन अनुसूची से करनी चाहिए।
पुनर्वित्त आपके घर के नेट वर्थ को प्रभावित करता है
हालाँकि, यह विधि घरेलू बैलेंस शीट और कुल नेट वर्थ समीकरण की अनदेखी करती है। दो प्राथमिक चीजें बेहिसाब हैं:
- मौजूदा बंधक बनाम नए बंधक के प्रमुख संतुलन को नजरअंदाज कर दिया जाता है। पुनर्वित्त मुक्त नहीं है। पुनर्वित्त की लागतों को जेब से बाहर भुगतान किया जाना चाहिए या, ज्यादातर मामलों में, नए बंधक के मूल शेष में लुढ़का हुआ है। जब एक बंधक संतुलन पुनर्वित्त लेनदेन के माध्यम से बढ़ता है, तो घरेलू बैलेंस शीट की देयता बढ़ जाती है, और, अन्य सभी चीजें स्थिर हो जाती हैं, पुनर्वित्त की लागत के बराबर राशि से घर का शुद्ध मूल्य तुरंत घट जाता है। 25 साल के साथ छोड़ दिया जब तक यह एक नया 30 साल के बंधक में भुगतान किया जाता है इसका मतलब है कि आप नए बंधक के जीवन पर अधिक कुल ब्याज का भुगतान कर सकते हैं, भले ही नए बंधक पर ब्याज दर आप की दर से कम हो मौजूदा बंधक के शेष 25 वर्षों में भुगतान करें।
पुनर्वित्त की वास्तविक लागतों को देखें
पुनर्वित्त के अर्थशास्त्र को निर्धारित करने के लिए एक और अधिक आर्थिक रूप से ध्वनि तरीका जो घरेलू शुद्ध मूल्य समीकरण में पुनर्वित्त की वास्तविक लागत को शामिल करता है, नए बंधक के परिशोधन अनुसूची के खिलाफ मौजूदा बंधक के शेष परिशोधन अनुसूची की तुलना करना है।
नए बंधक के परिशोधन अनुसूची में मूल शेष में पुनर्वित्त की लागत शामिल होगी। (यदि पुनर्वित्त की लागत का भुगतान जेब से बाहर किया जाएगा, तो उसी डॉलर की राशि को मौजूदा बंधक के मूल शेष से घटाया जाना चाहिए, इस धारणा के आधार पर कि यदि पुनर्वित्त लेनदेन नहीं होता है, तो आप जो पैसा खर्च करेंगे, वह बाहर हो जाएगा। इसके बजाय मौजूदा ऋण के मूल शेष का भुगतान करने के लिए इस्तेमाल किया जा सकता है।]
नए बंधक के मूल शेष से दो बंधक के बीच मासिक भुगतान बचत को घटाएं। (ऐसा इसलिए किया जाता है क्योंकि, सिद्धांत रूप में, आप नए बंधक के मूल शेष को कम करने के लिए पुनर्वित्त से उत्पन्न मासिक बचत का उपयोग कर सकते हैं।) जिस महीने में नए बंधक का संशोधित प्रमुख शेष मौजूदा के प्रमुख शेष राशि से कम है। बंधक वह महीना है जिसमें एक वास्तविक आर्थिक पुनर्वित्त पेबैक अवधि, जो कि घरेलू निवल मूल्य के आधार पर होती है, पर पहुँच गई है।
वैसे, अधिकांश बंधक से संबंधित वेबसाइटों पर परिशोधन कैलकुलेटर पाया जा सकता है। आप परिणामों को एक स्प्रेडशीट प्रोग्राम में कॉपी और पेस्ट कर सकते हैं, फिर नए बंधक के मूल शेष से मासिक भुगतान के अंतर को घटाकर अतिरिक्त गणना कर सकते हैं।
उपर्युक्त गणनाओं का उपयोग करते हुए, पुनर्भुगतान तक 7%, 25 वर्ष की शेष ब्याज दर के साथ मौजूदा बंधक का पुनर्वित्त विश्लेषण, और 6.25% की एक निश्चित ब्याज दर के साथ नए 30-वर्षीय बंधक में $ 200, 000 का एक प्रमुख शेष। और $ 3, 000 की पुनर्वित्त लागत (जो नए बंधक के मूल शेष में लुढ़क जाएगी) निम्नलिखित परिणाम देता है:
यदि उपरोक्त उदाहरण में पुनर्वित्त के अर्थशास्त्र को निर्धारित करने के लिए एक साधारण पेबैक अवधि विश्लेषण का उपयोग किया जाता है, तो संचयी मासिक भुगतान बचत $ 3, 000 लागत से अधिक है जो कि माह 19 में शुरू होने वाले पुनर्वित्त के लिए है। दूसरे शब्दों में, सरल पेबैक अवधि विधि बताती है कि यदि घर के मालिक को 19 या अधिक महीनों के लिए नए बंधक रखने की उम्मीद है, पुनर्वित्त समझ में आता है।
हालाँकि, यदि नेट वर्थ एप्रोच का उपयोग किया जाता है, तो पुनर्वित्त निर्णय 29 महीने तक किफायती नहीं होगा, जब नए बंधक का मूल शेष, संचयी मासिक भुगतान बचत मौजूदा बंधक के मूल शेष से कम हो। निवल मूल्य दृष्टिकोण हमें बताता है कि पुनर्वित्त आर्थिक होने से पहले साधारण पेबैक अवधि दृष्टिकोण की तुलना में 10 महीने अधिक समय लगता है।
अन्य कारक
ध्यान रखें कि पीरियड्स के दौरान जब होम वैल्यू में गिरावट आती है, तो कई घरों को पहले की तुलना में बहुत कम के लिए मूल्यांकित किया जाता है। इससे आपके घर में 20% डाउन पेमेंट को संतुष्ट करने के लिए आपके घर में पर्याप्त इक्विटी नहीं हो सकती है और आपको अपेक्षा से अधिक नकदी जमा के साथ आने की आवश्यकता हो सकती है। इसके लिए आपको निजी बंधक बीमा करवाना पड़ सकता है, जो अंततः आपके मासिक भुगतान को बढ़ाएगा। इन उदाहरणों में, ब्याज दरों में गिरावट के साथ भी, आपकी वास्तविक बचत बहुत अधिक नहीं हो सकती है।
तल - रेखा
अपने बंधक को पुनर्वित्त करने के वास्तविक अर्थशास्त्र की गणना करके, आप सटीक रूप से निर्धारित कर सकते हैं कि आपको किस वास्तविक भुगतान अवधि के साथ संघर्ष करना है। नंबर क्रंच करना थोड़ा काम का लगता है, लेकिन इसे कोई भी कर सकता है।
खासकर यदि आप अगले कुछ वर्षों में आगे बढ़ने की योजना बना रहे हैं, तो अपने बंधक को पुनर्वित्त करने के वास्तविक अर्थशास्त्र की गणना करने के लिए कुछ मिनटों का समय लेने से आपको अपने नेटवर्थ को हजारों डॉलर के नुकसान से बचाने में बहुत मदद मिल सकती है। और अगर ऐसा लगता है कि पुनर्वित्त आपके लिए भुगतान करेगा, तो आपको बिल्कुल स्पष्ट समझ होगी जब आप इस कदम से लाभान्वित होने लगेंगे।
