अधोगामी परिभाषा;

नीचे क्या है?

डीआरईआरआईटी एक अचल संपत्ति के मालिक और एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) के बीच एक संयुक्त प्रयास है जो किसी संपत्ति को प्राप्त करने और नियंत्रित करने के उद्देश्य से है।

चाबी छीन लेना

• डीआरईआरआईटी एक आरईआईटी और एक रियल एस्टेट मालिक के बीच एक साझेदारी समझौता है जो सराहना की गई रियल एस्टेट की बिक्री पर कर का भुगतान करने में सक्षम बनाता है। यह दो प्रकार के डाउनरेइट हैं। पहले प्रकार में REITs से कोई पूंजी योगदान तक सीमित नहीं है, जबकि दूसरे प्रकार में REITs.DownREIT द्वारा महत्वपूर्ण पूंजी योगदान शामिल है, UPREITs की तुलना में अधिक जटिल हैं और कर के निहितार्थ हो सकते हैं, यदि ऑपरेटिंग यूनिट को IRS द्वारा सुरक्षा माना जाता है।

डाउनग्रेड को समझना

DownREIT में एक अचल संपत्ति के मालिक और (REIT) के बीच एक साझेदारी की व्यवस्था शामिल है जो अचल संपत्ति की बिक्री पर पूंजीगत लाभ कर को स्थगित करने में अचल संपत्ति के मालिक की सहायता करता है। UPREIT का आविष्कार 1990 के दशक के रियल एस्टेट मंदी के बाद किया गया था ताकि रियल एस्टेट उद्योग में पूंजी निवेश किया जा सके। डाउनट्रेस्ट UPREIT से विकसित हुआ।

रियल एस्टेट के मालिक जो डाउनरेइट्स को संपत्ति में योगदान करते हैं, एक साझेदारी में परिचालन इकाइयां प्राप्त करते हैं। यह साझेदारी इकाई और संपत्ति के मालिक के संबंध को विभिन्न तरीकों से संरचित किया जा सकता है, जो कि REIT और किसी भी UPREITs की संरचना पर निर्भर करता है। एक घोषणा में, आरईआईटी को योगदान परिसंपत्तियों की बिक्री के लिए एक ठहराव या तालाबंदी समझौते के लिए सहमत होना पड़ता है।

डाउनरेइट साझेदारी श्रेणियों के दो प्रकार हैं। पहले प्रकार की साझेदारी में, आरईआईटी बिना पूंजी के सीमित प्रदान करता है और सीमित भागीदारों को आरईआईटी शेयर लाभांश के बराबर राशि में ऑपरेटिंग कैश के वितरण पर प्राथमिकताएं मिलती हैं। आरईआईटी की दूसरी श्रेणी में आरईआईटी द्वारा महत्वपूर्ण पूंजी का योगदान शामिल है। सामान्य साझेदार को पूंजी की वापसी के बराबर वितरण प्राप्त होता है।

UPREIT की तुलना में डाउनरेइट

DownREIT को UPREIT की तुलना में कम व्यापक रूप से उपयोग किया जाता है क्योंकि यह अधिक जटिल है और इसमें UPREIT के समान कर लाभ नहीं हो सकते हैं। एक संपत्ति के लिए संपत्ति का योगदान एक जटिल लेनदेन है जिसमें पेशेवर कर और निवेश मार्गदर्शन की आवश्यकता होती है। यदि लेन-देन को अत्यधिक देखभाल के साथ संरचित नहीं किया जाता है, तो आईआरएस प्रच्छन्न-बिक्री या दुरुपयोग-विरोधी नियमों के तहत परिचालन इकाइयों के लिए डाउनरेइट में संपत्ति के हस्तांतरण को एक कर योग्य लेनदेन के रूप में मान सकता है। इसलिए, एक UPREIT एक संपत्ति के मालिक के लिए अधिक तार्किक विकल्प हो सकता है, जिसकी प्राथमिक चिंता आयकर देयता को स्थगित करना है।

UPREIT के विपरीत, जहाँ अचल संपत्ति का स्वामित्व शामिल नहीं है, एक DownREIT में अचल संपत्ति के मालिक होते हैं। इस संपत्ति में से कुछ का स्वामित्व एकमुश्त है, जबकि कुछ का स्वामित्व उन लोगों के साथ सीमित भागीदारी के माध्यम से हो सकता है जिन्होंने इसके लिए संपत्ति का योगदान दिया है।

एक डाउनरेयट एक तार्किक विकल्प हो सकता है अगर संपत्ति के मालिक को लगता है कि उसकी अचल संपत्ति आरईआईटी की अन्य होल्डिंग्स की तुलना में अधिक सराहना करेगी, क्योंकि वह एक डीआरईआरआईटी के साथ अपनी योगदान वाली संपत्ति में अधिक रुचि रखता है, जबकि वह एक यूपीआरआरआईटी के साथ है।

यह कहा गया है, क्योंकि एक डाउनरेइट की स्वामित्व संरचना अधिक जटिल है, ऑपरेटिंग इकाइयों को नकदी में परिवर्तित करने के लिए अधिक जटिल गणना की आवश्यकता होती है। इसी तरह, UPREIT और DownREITs अलग-अलग तरीके से निवेश करते हैं क्योंकि वे अलग तरीके से संरचित होते हैं। एक डाउनएआरआईटी के साथ, आरईआईटी और निवेशक के बीच की साझेदारी समग्र रूप से आरईआईटी के प्रदर्शन से अलग प्रदर्शन कर सकती है।

हालांकि, यूआरआरआईआईटी के रूप में डाउनरेइट्स एक संपत्ति नियोजन उपकरण के रूप में उनके मूल्य के समान हैं। दोनों मालिक की मृत्यु पर परिचालन इकाइयों के आधार पर कदम बढ़ाते हैं, वारिसों की सराहना की गई अचल संपत्ति के कर-मुक्त हस्तांतरण की अनुमति देते हैं। उसके बाद वारिस बिना टैक्स चुकाए ऑपरेटिंग इकाइयों को आरईआईटी शेयरों या नकदी में बदल सकते हैं।

डाउनट्रीट का उदाहरण

$ 100 मिलियन के मूल्य वाले पांच गुणों के पोर्टफोलियो पर विचार करें। संपत्तियों में 8% ब्याज दर पर $ 80 मिलियन के बराबर ऋण है। जिन भागीदारों के पास संपत्ति है, उनके पास $ 5 मिलियन का संचयी पूंजी खाता शेष है। आरईआईटी लेन-देन में प्रवेश करता है और संपत्ति के लिए मौजूदा ऋण के $ 60 मिलियन का भुगतान करता है और 7% पर ऋण के साथ शेष भागीदारों के लिए पूंजी खाता शेष की जगह लेता है। शेष 20 मिलियन डॉलर साझेदारों के लिए परिचालन इकाई के रूप में जारी किए जाते हैं और आरईआईटी बहुमत धारक बन जाता है जबकि शेष भागीदार जीपी और एलपी बन जाते हैं।