एक बड़े लाभ के लिए अपने घर को बेचना लगभग हर घर के मालिक का सपना सच होता है। कौन अपने घर से एक बहुत पैसा नहीं बनाना चाहेगा? फिर भी, अपने घर की बिक्री से लाभ के लिए, आप अपने लाभ को एकमुश्त के रूप में लेना चाहते हैं। क्यों, और एक अन्य विकल्प के बारे में जानने के लिए पढ़ें: एक किस्त बिक्री।
बिग पेआउट = बिग टैक्स बिल
आइए एक सामान्य स्थिति पर नज़र डालें:
उदाहरण: जब एक संपत्ति पर लाभ बढ़ता है तो कर देयता हैल बुकमैन अपने किराये के घर के लिए खरीदार की पेशकश को देखता है, और वह उस संख्या पर विश्वास नहीं कर सकता है जो उसने देखा था। उनकी संपत्ति केवल पांच साल में मूल्य में दोगुनी हो गई थी, और उन्होंने इसे खरीदने पर भी सस्ता नहीं माना था। हालांकि, जब हैल ने बिक्री के बारे में अपने कर सलाहकार को उल्लासपूर्वक बताया, तो सलाहकार कम उत्साहित था; एक मुश्त के रूप में आय लेना टैक्स के नजरिए से हैल के सर्वोत्तम हित में नहीं होगा। यदि हैल उसी वर्ष में बिक्री की संपूर्ण आय घोषित करता है, तो वह संपत्ति बेचता है, तो वह लगभग सभी कर क्रेडिटों के लिए अयोग्य होगा, जिसके लिए वह सामान्य रूप से हकदार होगा। बिक्री से अतिरिक्त आय के परिणामस्वरूप उसके मद में कटौती भी कम की जाएगी। हाल अपने कर सलाहकार से पूछता है कि क्या कुछ ऐसा है जो वह अपनी कर योग्य आय को वर्ष के लिए कम कर सकता है। सलाहकार केवल उपयोग करने के उपकरण को जानता है: एक किस्त बिक्री समझौता।
किस्त बिक्री का उद्देश्य
प्रकाशन 537 में विस्तृत रूप से, आईआरएस करदाताओं को एक किस्त बिक्री समझौते के साथ संपत्ति या अन्य निवेशों की प्रमुख बिक्री पर लाभ को स्थगित करने की अनुमति देता है। यह व्यवस्था विक्रेताओं को कई वर्षों में अपने पूंजीगत लाभ के एक पूर्व हिस्से को घोषित करने की अनुमति देती है, जब तक कि बिक्री के वर्ष के दौरान उचित कागजी कार्रवाई पूरी नहीं हो जाती है।
किस्त बिक्री विधि कैसे काम करती है
एक किस्त बिक्री के तहत लाभ की घोषणा सैद्धांतिक रूप से सरल है। किस्त बिक्री का कराधान वार्षिकी का दर्पण है, जहां प्रत्येक भुगतान के एक पूर्व निर्धारित हिस्से को मूलधन की वापसी माना जाता है। एकमात्र शर्त यह है कि बेची जा रही संपत्ति किसी भी तरह की सार्वजनिक रूप से कारोबार की गई सुरक्षा नहीं हो सकती है, और करदाता किसी भी मायने में बेची गई संपत्ति का डीलर नहीं हो सकता है।
आइए इस पद्धति के एक उदाहरण पर एक नज़र डालें, और देखें कि कैसे हैल अपनी किस्त बिक्री को संरचना दे सकता है यदि वह अपने आयकर को भविष्य के वर्ष के लिए स्थगित करना चाहता है।
उदाहरण: इंस्टालमेंट सेल के साथ टैक्स का पता लगाएं, अपने किराये के घर के लिए $ 400, 000 मिलते हैं। उन्होंने संपत्ति को $ 188, 000 में खरीदा और बिक्री खर्चों में $ 12, 000 का भुगतान किया, जिसे घर के आधार पर जोड़ दिया जाता है, जिससे यह $ 200, 000 हो जाता है। इसलिए, हैल को घोषित करने के लिए रिपोर्ट करने योग्य लाभ के लिए $ 200, 000 ($ 400, 000 - $ 200, 000) है। हाल के सलाहकार ने सिफारिश की कि वह एक साल में $ 400, 000 की घोषणा करने के बजाय $ 50, 000 की आठ वार्षिक किस्तों में अपनी बिक्री आय को तोड़ देगा। जब तक किस्तों को रचनात्मक रूप से प्रत्येक वर्ष प्राप्त किया जाता है, तब तक यह विधि हैल को कर क्रेडिट और कटौती के लिए पात्र रहने की अनुमति देगा जो कि एकमुश्त भुगतान ने उसे प्राप्त करने से रोका होगा।
रिपोर्टिंग किस्त बिक्री आय
किस्त बिक्री आय को तीन अलग-अलग श्रेणियों में विभाजित किया जा सकता है: लाभ, मूलधन और ब्याज। इन श्रेणियों में से प्रत्येक को अलग तरह से फॉर्म 1040 पर माना जाता है।
पूंजी लाभ
उपर्युक्त उदाहरण में, हैल को प्रत्येक वर्ष लाभ या तो दीर्घकालीन या अल्पकालिक घोषित करना चाहिए, यह इस बात पर निर्भर करता है कि बिक्री के वर्ष में लाभ दीर्घकालीन था या अल्पकालिक। लंबी अवधि के लाभ पर कम दर से कर लगाया जाता है, जबकि अल्पकालिक लाभ पर साधारण आय के रूप में कर लगाया जाता है। क्योंकि हैल ने पांच साल के लिए घर का आयोजन किया, इस मामले में, लाभ दीर्घकालिक होगा। यदि लाभ अल्पकालिक होता है, तो हैल को अभी भी कम दर पर कर की आय से अधिक कर देना होगा, यदि उसे एकमुश्त लाभ की घोषणा करनी होती। इसका कारण यह है कि करदाता के शीर्ष सीमांत कर की दर पर अल्पकालिक लाभ को साधारण आय के रूप में लगाया जाता है। एक किस्त बिक्री से लाभ आईआरएस फॉर्म 6252 पर सूचित किया जाता है और फिर फॉर्म 1040 पर अनुसूची डी पर ले जाया जाता है।
ब्याज
किस्त-बिक्री की आय वाले करदाताओं को खरीदार की ब्याज दर पर भी शुल्क लगाना होगा जो कि लागू संघीय दर से कम है या 9% अर्धवार्षिक रूप से मिश्रित है। जब तक शेष राशि वापस नहीं ली जाती, तब तक खरीदार अवैतनिक किश्तों पर ब्याज का भुगतान करेगा। इसलिए, यदि हैलर्स खरीदार को अपनी बिक्री पर 9% की दर से शुल्क लेता है, तो वह भुगतान करने के लिए अभी भी प्रत्येक $ 50, 000 की किस्त के लिए लगभग 4, 500 डॉलर की अतिरिक्त आय प्राप्त करेगा और रिपोर्ट करेगा। साधारण ब्याज आय के रूप में ब्याज अनुसूची बी पर अलग से सूचित किया जाता है। ( नोट : यदि ब्याज अलग से रिपोर्ट नहीं किया गया है, तो आईआरएस बिक्री आय के हिस्से को ब्याज मानेंगे।)
प्रधान अध्यापक
प्रत्येक किस्त बिक्री का एक हिस्सा आईआरएस द्वारा मूलधन का कर-मुक्त रिटर्न माना जाता है। यह राशि बहिष्करण अनुपात की गणना करके निर्धारित की जा सकती है। बिक्री मूल्य द्वारा वास्तविक लाभ की राशि को विभाजित करें, जो इस मामले में $ 200, 000 / $ 400, 000 है, 50% का बहिष्करण अनुपात प्रदान करता है। बस इस अनुपात को किस्त की राशि से गुणा करें। यह वह राशि है जिसे कराधान से बाहर रखा जाना है क्योंकि यह प्रमुख के रूप में नामित है। इस प्रकार, प्रत्येक वर्ष $ 25, 000 ($ 50, 000 x 50%) मूलधन वापस कर दिया जाता है।
बंधक और अनुबंध मूल्य
यदि संपत्ति का खरीदार खरीद के साथ एक बंधक या कुछ अन्य वचन पत्र मानता है, तो संपत्ति की लागत का आधार बंधक / नोट की राशि से कम होना चाहिए। उदाहरण के लिए, यदि किराये की संपत्ति जो $ 400, 000 में बेची गई है, तो $ 100, 000 का बंधक है, तो अनुबंध की कीमत $ 300, 000 ($ 400, 000 - $ 100, 000) तक कम हो जाती है। इसका मतलब यह है कि हाल की किश्तों में रिपोर्ट करने के लिए कुल लाभ का $ 100, 000 होगा।
यदि बंधक की राशि संपत्ति के कुल समायोजित आधार से अधिक है, तो अंतर को पहले वर्ष में भुगतान के रूप में सूचित किया जाना चाहिए, और अनुबंध की राशि उस राशि से बढ़ जाती है। उदाहरण के लिए, यदि हाल की संपत्ति में $ 250, 000 का बंधक है, तो घर का आधार $ 200, 000 ($ 188, 000 + $ 12, 000) होगा। इस मामले में, किस्त भुगतान के अलावा, हैल को पहले वर्ष के दौरान $ 50, 000 के अतिरिक्त भुगतान की सूचना देनी होगी। तब अनुबंध की कीमत भी $ 250, 000 होगी, $ 150, 000 को कर योग्य लाभ के रूप में छोड़कर।
तल - रेखा
किस्त की बिक्री से संबंधित कई नियम और कानून हैं, और उन्हें सावधानी से पालन किया जाना चाहिए। हालांकि, जो लोग नियमों को समझते हैं, वे कई कटौती और क्रेडिट के लिए अपनी पात्रता बनाए रख सकते हैं जो अन्यथा जब्त किए जाने चाहिए। बिक्री मूल्य में परिवर्तन जैसे सबटॉपिक्स के बारे में अधिक जानकारी के लिए, भुगतान प्राप्त करने वाले विभिन्न रूप ले सकते हैं, और जब एक किस्त समझौते को त्यागना और इसके बदले एकमुश्त भुगतान लेना बेहतर हो सकता है, तो आईआरएस वेबसाइट पर जाएं या अपने कर सलाहकार से परामर्श करें।
