क्या आप एक फिक्सर-ऊपरी खरीदने में रुचि रखते हैं, लेकिन इसे फिर से तैयार करने के लिए नकदी नहीं है? या हो सकता है कि आपने रीमॉडलिंग के लिए पैसे बचाए हों, और आपको एक ऐसा घर मिल गया हो जिससे आप प्यार करते हैं, लेकिन आपका ऋणदाता आपको इसे खरीदने की अनुमति नहीं देगा, क्योंकि घर शौचालय के बिना रहने योग्य नहीं माना जाता है। हमेशा बाजार पर ऐसी संपत्तियां होती हैं जिन्हें पूर्व-मालिकों द्वारा नकद-पट्टियों द्वारा बनाए नहीं रखा जाता था, किराएदारों द्वारा खराब व्यवहार किया जाता था या उन फॉर्म मालिकों द्वारा जानबूझकर ट्रैश किए जाते थे, जिन पर दबाव डाला गया था। क्या आपके जैसे किसी व्यक्ति के लिए इन पड़ोस की आँखों को ठीक करने और उन्हें जीवन में वापस लाने का कोई रास्ता नहीं होना चाहिए?
सरकार की ओर से एक उपहार
फिक्सर-अपर खरीदने का एक तरीका है, और यह आपके लिए संघीय सरकार द्वारा लाया जाता है। फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन के पुनर्वसन ऋण उत्पाद, एफएचए 203 (के) ऋण, उन व्यक्तियों के लिए डिज़ाइन किया गया था जो क्षतिग्रस्त घर का पुनर्वास या मरम्मत करना चाहते हैं ताकि वे इसमें अपने प्राथमिक निवास के रूप में रह सकें। इन ऋणों को सरकार द्वारा ऋणदाताओं को प्रोत्साहित करने के लिए समर्थन दिया जाता है जो अन्यथा एक जोखिम भरा ऋण उत्पाद माना जाएगा। जोखिम और खर्च शामिल होने के कारण, पुनर्वसन परियोजनाएं आमतौर पर पेशेवर रियल एस्टेट निवेशकों द्वारा नियंत्रित की जाती हैं, जो नकदी के साथ संपत्ति खरीद सकते हैं और इसलिए संपत्ति की स्थिति को अनुमोदित करने के लिए किसी भी बैंक की आवश्यकता नहीं है।
यह आलेख वर्णन करेगा कि आपको कितने पैसे बचाने की आवश्यकता है, दो अलग-अलग प्रकार के 203 (के) ऋण, पात्र गुण, योग्य मरम्मत और अधिक-संक्षेप में, आपको यह जानने की आवश्यकता है कि क्या इस प्रकार का ऋण सही है आप। (बैकग्राउंड रीडिंग के लिए, देखें: इंश्योरेंसिंग फेडरल हाउसिंग अथॉरिटी (एफएचए) बंधक )
आपको कितना कैश चाहिए
एफएचए 203 (के) ऋण आपको मरम्मत और संबंधित व्यय (सामग्री और श्रम) के लिए आवश्यक धन को ऋण में शामिल करने देता है। यदि आप एक घर खरीदना चाहते थे, जहां रसोई घर से बाहर निकाल दिया गया था, तो आप ऋण में नए अलमारियाँ, काउंटरटॉप्स, फर्श, एक फ्रिज, स्टोव, ओवन, माइक्रोवेव, सिंक, डिशवॉशर, कचरा निपटान, और लागत शामिल कर सकते हैं। डिजाइन, परमिट और यह सब स्थापित करने के लिए। ऋण में आपके मरम्मत अनुमानों से ऊपर और उससे अधिक खर्च के लिए 10-20% आकस्मिक आरक्षित भी शामिल हो सकता है। आप बंधक को कवर करने के लिए शामिल बंधक भुगतान के छह महीने के मूल्य तक भी प्राप्त कर सकते हैं, जबकि आप घर का नवीनीकरण कर रहे हैं ताकि आपको एक डबल आवास भुगतान नहीं करना पड़े।
203 (के) बंधक के प्रकार
एफएचए 203 (के) बंधक दो प्रकार के होते हैं: नियमित और सुव्यवस्थित ("संशोधित" भी कहा जाता है)। नियमित उन गुणों के लिए है जिन्हें संरचनात्मक मरम्मत की आवश्यकता होती है; सुव्यवस्थित उन लोगों के लिए है जिन्हें केवल गैर-संरचनात्मक मरम्मत की आवश्यकता होती है। या तो खरीद या पुनर्वित्त के लिए इस्तेमाल किया जा सकता है।
नियमित 203 (के) खरीद ऋण के लिए, अधिकतम बंधक राशि संपत्ति के पुनर्वसन के रूप में संपत्ति के पुनर्वित्त लागत या 110% संपत्ति के अपेक्षित मूल्य के मूल्य के कम पर आधारित है। इसका मतलब यह है कि आप 150, 000 डॉलर के मूल्य के साथ एक घर खरीदना नहीं चाहते हैं, जब तक कि मरम्मत में $ 25, 000 की आवश्यकता न हो, जब तक कि आपके पास अतिरिक्त $ 10, 000 नगद न हो क्योंकि आपके द्वारा उधार लिया गया $ 165, 000 ($ 150, 000 का 110%) होगा। सुव्यवस्थित ऋण होमबॉयर्स को सुधार के लिए भुगतान करने के लिए खरीद मूल्य में अधिकतम $ 35, 000 जोड़ने की अनुमति देता है। (अधिक जानने के लिए, देखें: बंधक: आप कितना खर्च कर सकते हैं? )
बेशक, किसी भी मामले में, आपके पास बंधक का समर्थन करने के लिए आय है - आप सिर्फ एक निश्चित राशि के लिए ऋण नहीं ले सकते क्योंकि घर इसे नुकसान पहुंचाता है।
योग्य गुण
एफएचए 203 (के) ऋण का उद्देश्य मालिक-रहने वालों के लिए है, निवेशकों के लिए नहीं। निम्नलिखित प्रकार के गुण योग्य हैं:
- चार-परिवार आवासों के लिए एकल-परिवार। मौजूदा निर्माण जो कम से कम एक वर्ष के लिए पूरा हो चुका है, जब तक कि मौजूदा नींव का हिस्सा रहेगा, मौजूदा घर जो एक नए नींव में स्थानांतरित हो जाएगा। मिश्रित-उपयोग (आवासीय / आवासीय) के आवासीय भाग) प्रॉपर्टीफ़एचए-स्वीकृत कोंडोस
योग्यता गुणों की इतनी विस्तृत श्रृंखला के साथ, लगभग कोई भी सही संपत्ति पा सकता है जो 203 (के) ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करेगा।
वित्त पोषण की स्थिति और स्वीकार्य पुनर्वसन और मरम्मत व्यय
भले ही आपको लगता है कि घर की ज़रूरतों के लिए कौन सा काम करना है, ऋणदाता और एफएचए की अपनी आवश्यकताएं हैं जिन्हें आपको भी पूरा करना होगा। अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) के लिए आवश्यक है कि इस कार्यक्रम के तहत वित्तपोषित गुण "HUD के न्यूनतम संपत्ति मानकों (24 CFR 200.926d और / या HUD हैंडबुक 4905.1) का अनुपालन करने के लिए कुछ बुनियादी ऊर्जा दक्षता और संरचनात्मक मानकों को पूरा करते हैं।" स्थानीय कोड और अध्यादेश।"
ऊर्जा दक्षता मानकों में घर के लिए सही आकार के हीटिंग और एयर कंडीशनिंग सिस्टम का उपयोग करने के साथ-साथ caulking, इन्सुलेशन और वेंटिलेशन शामिल हैं। घर के प्रत्येक सो क्षेत्र से सटे स्मोक डिटेक्टर भी आवश्यक हैं।
आप घर की मरम्मत और 203 (के) ऋण के साथ वित्तपोषित किए जा सकने वाले सुधारों से आश्चर्यचकित हो सकते हैं। इनमें शामिल हैं, लेकिन निम्नलिखित तक सीमित नहीं हैं:
- पेंटिंग रूम एडिशनडेकस्पेटोसाइट ग्रेडिंग और ड्रेनेजबेथरूम रीमॉडेलिंगक्रोम रीमॉडेलिंग, जिसमें एक अटारी या बेसमेंटस्ट्रिच्योर बदलाव और रिपेयरिंग को ठीक करना या एक आवास में इकाइयों की संख्या घटाना शामिल है (जैसे, डुप्लेक्स के लिए एकल परिवार) लीडिंग आधारित पेंटिंग्स की नई साइडिंगसेकेंड स्टोरी एडिशनलिमिनेशन वेंटिलेशन की समस्याएँ हैं। सिस्टम (एचवीएसी) प्लंबिंगोफिंगफ्लोरिंगनरंगी संरक्षणडिसिबल एक्सेस
एफएचए "लक्जरी आइटम" जैसे कि टेनिस कोर्ट, स्विमिंग पूल, हॉट टब और बारबेक्यू पिट को 203 (के) ऋण के साथ वित्तपोषित करने की अनुमति नहीं देता है, लेकिन कुछ आइटम जिन्हें आप विलासिता के बारे में सोच सकते हैं, जैसे कि व्हॉट्सएप बाथटब, वास्तव में अनुमति दी। अपने ऋणदाता से उन विशिष्ट सुधारों के बारे में बात करें जिन्हें आप देखना चाहते हैं कि आप क्या कर सकते हैं।
रिहैब पूरा करना
एक बार जब आप खरीदारी पूरी कर लेते हैं और घर आपका हो जाता है, तो आप मरम्मत और रिमॉडलिंग शुरू कर सकते हैं। एफएचए को छह महीने के भीतर सभी मरम्मत की आवश्यकता होती है, हालांकि उधारदाताओं को थोड़ी समय सीमा की आवश्यकता होती है।
आप बंधक भुगतान तुरंत करना शुरू कर देंगे जैसे आप किसी भी घर पर करेंगे। आखिरकार, आप इसके मालिक हैं - इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि आप अभी तक इसमें नहीं रह रहे हैं। हालांकि, जैसा कि पहले उल्लेख किया गया है, आप अपने पहले कुछ बंधक भुगतानों का वित्तपोषण कर सकते हैं।
पुनर्वसन और मरम्मत के पैसे को एस्क्रो खाते में रखा जाता है और काम पूरा होने के बाद जारी किया जाता है और एचयूडी अनुमोदन सुनिश्चित करने के लिए निरीक्षण किया जाता है। सभी कार्य पूर्ण होने के बाद HUD को तैयार उत्पाद को भी अनुमोदित करना होगा।
बचने के लिए समस्याएँ
कई उधारदाता एफएचए 203 (के) ऋण नहीं करते हैं, चाहे वे नहीं जानते कि अतिरिक्त कागजी कार्रवाई कैसे करना चाहते हैं या नहीं। एक ऋणदाता के साथ काम करना जो एफएचए 203 (के) ऋणों के साथ अनुभव नहीं करता है, कुछ ऐसा है जिससे आपको बचना चाहिए - यह प्रक्रिया काफी जटिल है जैसा कि यह है। किसी ऐसे व्यक्ति के साथ काम करके खुद को कोई सिरदर्द न दें जो यह नहीं जानता कि वे क्या कर रहे हैं।
इसके अलावा, सुनिश्चित करें कि आप घर में ज्यादा काम नहीं करते हैं-मरम्मत और सुधार पर इतना खर्च न करें कि आप एक दिन घर बेचते हैं तो आप अपनी लागत को फिर से प्राप्त नहीं कर पाएंगे। अपने पड़ोस में चालित-तैयार घरों की औसत बिक्री कीमतों को देखें और अपने घर को इस सीमा के भीतर रखने का प्रयास करें। आप $ 200, 000 घरों के पड़ोस में $ 300, 000 का घर नहीं बनाना चाहते क्योंकि ज्यादातर लोग जो $ 300, 000 का घर खरीद सकते हैं, वे एक अच्छे पड़ोस में रहना चाहते हैं जहाँ सभी घर समान रूप से मूल्यवान हैं।
कमियां
एफएचए 203 (के) ऋणों में अन्य प्रकार के ऋणों की तुलना में लंबी अवधि होती है। वे आमतौर पर 30 से 45 दिनों की तुलना में 60 से 90 दिन बंद कर देते हैं, जो कि नियमित एफएचए ऋण सहित अन्य ऋणों के लिए आम हैं। यदि आप स्थानांतरित करने की जल्दी में हैं, तो 203 (के) ऋण आपके लिए उत्पाद नहीं है। घर-सुधार ऋण के साथ जुड़े जोखिम के कारण आप उच्च ब्याज दर का भुगतान करने की उम्मीद कर सकते हैं। (अधिक के लिए, बंधक अंक देखें - प्वाइंट क्या है? )
ये ऋणदाता ऋणदाता के लिए भी अधिक काम करते हैं और विशेष ऋण ज्ञान की आवश्यकता होती है, इसलिए ऋणदाता ढूंढना कठिन हो सकता है जो आपके साथ काम करेगा। आवेदन और नवीनीकरण प्रक्रिया घर के मालिक के लिए बहुत सारे काम हैं, और इसमें बहुत सारे लाल टेप शामिल हैं। कुछ उधारकर्ताओं ने अपने पुनर्वसन फंड प्राप्त करने में देरी की सूचना दी है, जो प्रक्रिया में अतिरिक्त तनाव को जोड़ता है।
तल - रेखा
यद्यपि यह एक ऋणदाता को खोजने के लिए अधिक काम हो सकता है जो एफएचए 203 (के) ऋण करता है और आवेदन और नवीकरण दोनों प्रक्रियाओं को पूरा करने के लिए, अतिरिक्त प्रयास का भुगतान कर सकता है। यह ऋण उत्पाद आपके लिए उस संपूर्ण घर को खरीदना संभव बना सकता है, जिसे फिर से जीवंत करने के लिए बस कुछ पुनरावृत्ति की आवश्यकता है। यह आपके लिए किराए पर लेने से लेकर घर के स्वामित्व तक की छलांग लगाना भी संभव बना सकता है क्योंकि आपकी मूल्य सीमा में कोई फिक्सर-अपर हो सकता है जब आपके घर में कोई भी चाल-चलन तैयार नहीं होता है जिसे आप वहन कर सकते हैं। (अधिक जानकारी के लिए, क्या आप घर खरीदने के लिए तैयार हैं? )
