अपने बंधक पुनर्वित्त: जब यह समझ में आता है और यह कैसे करना है

एक बंधक को पुनर्वित्त करने का मतलब है एक मौजूदा ऋण का भुगतान करना और इसे एक नए के साथ बदलना। कई कारण हैं कि घर के मालिक पुनर्वित्त: कम ब्याज दर प्राप्त करने के लिए; उनके बंधक की अवधि को कम करने के लिए; एक समायोज्य दर बंधक (एआरएम) से एक निश्चित दर बंधक, या इसके विपरीत में परिवर्तित करने के लिए; एक बड़ी खरीद के लिए, या ऋण को समेकित करने के लिए घर की इक्विटी में टैप करें।

चूंकि पुनर्वित्त एक ऋण के मूल के 3% और 6% के बीच खर्च कर सकता है और एक मूल बंधक के रूप में — एक मूल्यांकन, शीर्षक खोज और आवेदन शुल्क की आवश्यकता होती है, यह एक गृहस्वामी के लिए यह निर्धारित करना महत्वपूर्ण है कि पुनर्वित्त एक बुद्धिमान वित्तीय निर्णय है या नहीं।

कम ब्याज दर को सुरक्षित करने के लिए पुनर्वित्त

पुनर्वित्त का एक सबसे अच्छा कारण आपके मौजूदा ऋण पर ब्याज दर कम करना है। ऐतिहासिक रूप से, अंगूठे का नियम यह है कि पुनर्वित्त एक अच्छा विचार है यदि आप अपनी ब्याज दर को कम से कम 2% तक कम कर सकते हैं। हालांकि, कई उधारदाताओं का कहना है कि 1% बचत पुनर्वित्त के लिए प्रोत्साहन के लिए पर्याप्त है।

चाबी छीन लेना

• आपके बंधक पर कम ब्याज दर पुनर्वित्त के लिए सबसे अच्छे कारणों में से एक है। जब ब्याज दरें गिरती हैं, तो अपने बंधक की अवधि को कम करने के लिए पुनर्वित्त पर विचार करें और ब्याज भुगतान में काफी कम भुगतान करें। एक निश्चित दर बंधक के लिए - या एक समायोज्य पर -एक - दरों पर निर्भर करता है और कितनी देर तक आप अपने वर्तमान घर में रहने की योजना बना सकते हैं। इक्विटी या समेकित ऋण को पुनर्वित्त करने के लिए अच्छे कारण हो सकते हैं - या ऐसा करने से कभी-कभी ऋण जाल खराब हो सकता है।

अपनी ब्याज दर कम करने से न केवल आपको पैसे बचाने में मदद मिलती है, बल्कि यह उस दर को भी बढ़ाता है जिस पर आप अपने घर में इक्विटी का निर्माण करते हैं, और यह आपके मासिक भुगतान के आकार को कम कर सकता है। उदाहरण के लिए, $ 100, 000 घर पर 9% की ब्याज दर के साथ एक 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक में 804.62 डॉलर का एक प्रमुख और ब्याज भुगतान है। 4.5% पर समान ऋण आपके भुगतान को $ 506.69 तक कम कर देता है।

ऋण की अवधि कम करने के लिए पुनर्वित्त

जब ब्याज दरें गिरती हैं, तो घर के मालिकों के पास एक अन्य ऋण के लिए मौजूदा ऋण को पुनर्वित्त करने का अवसर होता है जो मासिक भुगतान में बहुत अधिक बदलाव के बिना, काफी कम अवधि का होता है। $ 100, 000 के घर पर 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक के लिए, 9% से 5.5% तक पुनर्वित्त, आधे से 15 साल में टर्म में कटौती कर सकता है, केवल मासिक भुगतान में मामूली बदलाव के साथ $ 804.62 से $ 817.08 तक।

एडजस्टेबल-रेट या फिक्स्ड-रेट बंधक में बदलने के लिए पुनर्वित्त

जबकि एआरएम अक्सर निश्चित दर बंधक की तुलना में कम दरों की पेशकश करना शुरू करते हैं, आवधिक समायोजन से दर में वृद्धि हो सकती है जो एक निश्चित दर बंधक के माध्यम से उपलब्ध दर से अधिक है। जब ऐसा होता है, तो निश्चित दर बंधक परिणामों में परिवर्तित होता है। कम ब्याज दर और भविष्य की ब्याज दर बढ़ोतरी पर चिंता को समाप्त करता है।

इसके विपरीत, एक निश्चित दर ऋण से एक एआरएम में परिवर्तित करना ब्याज दरों में गिरावट होने पर एक ध्वनि वित्तीय रणनीति हो सकती है। यदि दरों में गिरावट जारी रहती है, तो एआरएम पर आवधिक दर समायोजन घटती दरों और छोटे मासिक बंधक भुगतानों को समाप्त कर देता है, जिससे हर बार दरों में गिरावट की आवश्यकता होती है। बंधक ब्याज दरों में वृद्धि के साथ, दूसरी ओर, यह एक अविवेकी रणनीति होगी।

एक एआरएम में कनवर्ट करना, जिसमें अक्सर एक निश्चित अवधि के बंधक की तुलना में कम मासिक भुगतान होता है, ऐसे घर मालिकों के लिए एक अच्छा विचार हो सकता है जो कुछ वर्षों से अधिक समय तक अपने घर में रहने की योजना नहीं बनाते हैं। यदि ब्याज दरें गिर रही हैं, तो ये घर मालिक अपने ऋण की ब्याज दर और मासिक भुगतान को कम कर सकते हैं, लेकिन उन्हें भविष्य की उच्च ब्याज दरों के बारे में चिंता करने की ज़रूरत नहीं होगी क्योंकि वे लंबे समय तक घर में नहीं रहेंगे।

इक्विटी या समेकित टैप पर पुनर्वित्त

जबकि पुनर्वित्त के लिए पहले उल्लेख किए गए कारण सभी आर्थिक रूप से ध्वनि हैं, बंधक पुनर्वित्त कभी नहीं खत्म होने वाले ऋण के लिए एक फिसलन ढलान हो सकता है।

गृहस्वामी अक्सर अपने घरों में इक्विटी का उपयोग बड़े खर्चों को कवर करने के लिए करते हैं, जैसे कि होम रीमॉडेलिंग या बच्चे की कॉलेज शिक्षा की लागत। ये गृहस्वामी इस तथ्य के पुनर्वित्त को सही ठहरा सकते हैं कि रीमॉडलिंग घर में मूल्य जोड़ता है या बंधक ऋण पर ब्याज दर किसी अन्य स्रोत से उधार ली गई धनराशि से कम है।

एक और औचित्य यह है कि बंधक पर ब्याज कटौती योग्य है। जबकि ये तर्क सही हो सकते हैं, आपके बंधक पर बकाया वर्षों की संख्या में वृद्धि शायद ही कभी एक स्मार्ट वित्तीय निर्णय है और न ही 30- पाने के लिए ब्याज पर एक डॉलर खर्च कर रहा है। कर कटौती। यह भी ध्यान दें कि जब से टैक्स कट और जॉब्स एक्ट लागू हुआ, उस ऋण का आकार जिस पर आप ब्याज घटा सकते हैं, $ 1 मिलियन से घटकर 750, 000 डॉलर हो गया है यदि आपने 15 दिसंबर, 2017 के बाद अपना घर खरीदा है।

कई मकान मालिक अपने कर्ज को मजबूत करने के लिए पुनर्वित्त करते हैं। अंकित मूल्य पर, कम-ब्याज बंधक के साथ उच्च-ब्याज ऋण की जगह एक अच्छा विचार है। दुर्भाग्य से, पुनर्वित्त स्वचालित वित्तीय विवेक नहीं लाती है। यह कदम तभी उठाएं जब आप आश्वस्त हों कि आप एक बार पुनर्वित्त का खर्च उठाने के प्रलोभन का विरोध कर सकते हैं जो आपको कर्ज से मुक्त करता है।

3% से 6% प्रिंसिपल को पुनर्वित्त करने में वर्षों का समय लगता है, इसलिए जब तक आप अपने वर्तमान घर में कुछ वर्षों से अधिक रहने की योजना नहीं बनाते हैं, तब तक ऐसा न करें।

ज्ञात रहे कि एक बड़ा प्रतिशत लोग जो कभी क्रेडिट कार्ड, कार, और अन्य खरीद पर उच्च-ब्याज ऋण उत्पन्न करते थे, बंधक पुनर्वित्त के बाद उन्हें बस फिर से ऐसा करने के लिए उपलब्ध क्रेडिट देते हैं। यह पुनर्वित्त पर व्यर्थ फीस से बना एक त्वरित चौगुना नुकसान पैदा करता है, घर में खोई हुई इक्विटी, नए बंधक पर अतिरिक्त ब्याज भुगतान के अतिरिक्त वर्षों और क्रेडिट कार्ड के फिर से अधिकतम हो जाने पर उच्च-ब्याज ऋण की वापसी संभव है। परिणाम ऋण चक्र और अंतिम दिवालियापन का एक अंतहीन क्रम है।

तल - रेखा

पुनर्वित्त एक महान वित्तीय कदम हो सकता है यदि यह आपके बंधक भुगतान को कम करता है, आपके ऋण की अवधि को कम करता है, या आपको अधिक तेज़ी से इक्विटी बनाने में मदद करता है। जब सावधानी से उपयोग किया जाता है, तो यह कर्ज को नियंत्रण में लाने के लिए एक मूल्यवान उपकरण भी हो सकता है। इससे पहले कि आप पुनर्वित्त करें, अपनी वित्तीय स्थिति पर सावधानीपूर्वक विचार करें और अपने आप से पूछें: मैं कब तक घर में रहने की योजना बना सकता हूं? पुनर्वित्त करके मैं कितने पैसे बचाऊंगा?

टैक्स कट एंड जॉब्स एक्ट ने उस ऋण के आकार को बदल दिया है जिससे आप ब्याज घटा सकते हैं: यदि आपने 15 दिसंबर, 2017 के बाद अपना घर खरीदा है तो यह $ 1 मिलियन से घटकर 750, 000 डॉलर हो गया है।

फिर, ध्यान रखें कि पुनर्वित्त की लागत ऋण के मूलधन का 3% से 6% है। कम ब्याज दर या कम अवधि से उत्पन्न बचत के साथ लागत को कम करने में वर्षों लग जाते हैं। इसलिए, यदि आप कुछ वर्षों से अधिक समय तक घर में रहने की योजना नहीं बना रहे हैं, तो पुनर्वित्त की लागत किसी भी संभावित बचत को नकार सकती है। यह भी याद रखना चाहिए कि एक समझदार गृहस्वामी हमेशा कर्ज कम करने, इक्विटी बनाने, पैसा बचाने और अपने बंधक भुगतान को खत्म करने के तरीकों की तलाश में रहता है। जब आप पुनर्वित्त करते हैं तो अपनी इक्विटी से नकदी लेना उन लक्ष्यों में से किसी को प्राप्त करने में मदद नहीं करता है।