एक भागीदारी बंधक क्या है
एक भागीदारी बंधक एक प्रकार का बंधक है जो ऋणदाता को आय के हिस्से में साझा करने की अनुमति देता है, या संपत्ति के पुनर्विक्रय आय। जैसे कि ऋणदाता केवल बंधक जारीकर्ता के बजाय खरीद में एक इक्विटी भागीदार बन जाता है। ऋण पर कम ब्याज दर के बदले में, एक ऋणदाता शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) का हिस्सा लेगा।
BREAKING DOWN भागीदारी बंधक
भागीदारी के बंधक, अक्सर वाणिज्यिक अचल संपत्ति लेनदेन में देखे जाते हैं, चल रहे किराये की आय का अनुमान लगाते हैं। वाणिज्यिक संपत्ति में कार्यालय भवन या अपार्टमेंट परिसर शामिल हैं। पार्टियां शुद्ध परिचालन आय को विभाजित करेंगी जो संपत्ति के संचालन से राजस्व का योग है परिचालन खर्चों को घटाता है। एक विशिष्ट लाभ विभाजन 55/45 होगा, जिसमें ऋणदाता को छोटा हिस्सा प्राप्त होगा। इसके अलावा, ऋणदाता को पुनर्विक्रय राजस्व का एक हिस्सा मिलता है, अक्सर एक विशिष्ट बेंचमार्क के ऊपर सभी लाभ, जिसमें ऋण मूलधन का पुनर्भुगतान भी शामिल है।
क्यों एक उधारकर्ता एक भागीदारी बंधक चाहते हैं
एक उधारकर्ता के लिए एक भागीदारी बंधक का लाभ ऋणदाता द्वारा मांग की गई कम ब्याज दर है, जो आय राजस्व स्ट्रीम और भविष्य की बिक्री राजस्व के साथ ऋण पर कम आय के लिए बनाता है। एक उधारकर्ता के दृष्टिकोण से, भागीदारी ऋण एक समायोज्य दर बंधक (एआरएम) के साथ पेश किए गए परिचयात्मक टीज़र दरों के समान हैं। अंतर यह है कि कम दर ऋण के जीवन पर स्थिर है।
बेशक, उधारकर्ता उस कम दर के बदले में बहुत अधिक इक्विटी दे रहा है। लेकिन सौदा कैसे संरचित है, इसके आधार पर, ब्याज बचत इक्विटी के नुकसान को अच्छी तरह से दूर कर सकती है। निकट अवधि में, उधारकर्ता के लिए यह संभव हो सकता है कि वह अधिक से अधिक पर्याप्त संपत्ति विकसित कर सके, अन्यथा वह वहन करने में सक्षम हो सकता है।
ऋणदाता परिप्रेक्ष्य
भागीदारी के बंधक के मुद्दे अक्सर गैर-पारंपरिक ऋणदाता होते हैं। वे उद्यमी हो सकते हैं जो खुद को विकसित करने या बनाए रखने की परेशानी के बिना अचल संपत्ति निवेश की तलाश कर रहे हैं; भागीदारी बंधक उन्हें मूक भागीदार बनाने की अनुमति देते हैं। कभी-कभी ऋणदाता गुणवत्ता वाले निवेशों की तलाश में पेंशन फंड होते हैं जो बांड से अधिक लौटते हैं लेकिन स्टॉक की अस्थिरता नहीं होती है।
पेंशन फंडों के लिए एक विशेष अपील भागीदारी बंधक की अंतर्निहित मुद्रास्फीति प्रमाण है। अधिकांश पेंशनों में लागत-से-जीवित समायोजन (COLA) शामिल हैं जो मुद्रास्फीति के समय के दौरान भुगतान को बढ़ाते हैं। चूंकि अचल संपत्ति की कीमतें आम तौर पर मुद्रास्फीति को ट्रैक करती हैं, इसलिए भागीदारी बंधक मुद्रास्फीति की अवधि के दौरान इक्विटी पर उच्च रिटर्न सुनिश्चित करते हैं।
ऋणदाताओं के लिए एक विचार नकदी प्रवाह की निगरानी की समस्या है। उन्हें यह सुनिश्चित करने के लिए उधारकर्ता की पुस्तकों का निरीक्षण करना चाहिए कि घोषित शुद्ध राजस्व सटीक है। अन्यथा, एक ऋणदाता को यह नहीं पता होगा कि क्या डेवलपर कम शुद्ध आय की रिपोर्ट करने के लिए खर्च कर रहा है। इसके अलावा, एक डेवलपर सुधार या यहां तक कि सुरक्षा सुविधाओं पर कोनों में कटौती कर सकता है, क्योंकि वह सभी मरम्मत की लागत वहन करता है, लेकिन केवल शुद्ध आय का एक हिस्सा, नैतिक खतरे का एक रूप प्राप्त करता है।
