रियल एस्टेट निवेश ट्रस्टों पर ब्याज दरों का प्रभाव

एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) को अपने कर योग्य लाभ का कम से कम 90% शेयरधारकों को लाभांश के रूप में चुकाना होगा, जो कि आरईआईटी को अपेक्षाकृत उच्च उपज वाले उपकरण बनाता है। वास्तव में, कुल रिटर्न के दृष्टिकोण से - लाभांश की कीमत प्रशंसा - REITs एक सामान्य स्मॉल-कैप स्टॉक की तरह व्यवहार करते हैं। लेकिन एक छोटे-कैप स्टॉक के विपरीत, आरईआईटी का अधिकांश अपेक्षित रिटर्न मूल्य प्रशंसा से नहीं बल्कि लाभांश से आता है। वास्तव में, आरईआईटी की वापसी का औसत लगभग दो-तिहाई लाभांश से आता है। निवेशकों के लिए इसका एक नकारात्मक पहलू यह है कि उच्च उपज वाले निवेश के रूप में, एक आरईआईटी से ब्याज दरों में बदलाव के प्रति संवेदनशीलता प्रदर्शित की जा सकती है।, हम इस संबंध का पता लगाते हैं। (बैकग्राउंड रीडिंग के लिए, देखें क्या हैं REIT ?)

अपेक्षाकृत उच्च पैदावार

चित्रा 1 में, हम सितंबर 2004 तक प्रत्येक आरईआईटी क्षेत्र के लिए औसत उपज दिखाते हैं क्योंकि आरईआईटी जोखिम का एक उदाहरण पेश कर सकता है। प्रत्येक पट्टी का शीर्ष 75% उपज में है; नीचे 25% उपज में है; और बीच में हरे से नीले रंग में टूटना औसत उपज है।

चित्र 1: विभिन्न आरईआईटी क्षेत्रों में पैदावार

आप देख सकते हैं कि पैदावार सेक्टर के हिसाब से अलग-अलग है। सितंबर 2004 तक, सभी आरईआईटी (दाईं ओर पट्टी) के बीच औसत उपज लगभग 5.5% थी, लेकिन पैदावार छितरी हुई थी: 25% उपज (नीले हिस्से के नीचे) लगभग 4% और 75% थी पैदावार 6.5% (हरे भाग के ऊपर) से अधिक थी। इसका मतलब है कि REIT पैदावार का केवल आधा 4% और 6.5% के बीच था, जबकि REIT पैदावार का दूसरा हिस्सा इस सीमा के बाहर था। इसी समय, दीर्घकालिक अमेरिकी सरकार के खजाने पर उपज 5% से कम थी। इससे पता चलता है कि यदि आपका लक्ष्य आय है, तो आप आरईआईटी के साथ बेहतर कर सकते हैं, लेकिन आप अतिरिक्त जोखिम मानेंगे।

ब्याज दरों की तुलना में REIT कुल रिटर्न

पारंपरिक ज्ञान का कहना है कि उच्च दर आमतौर पर आरईआईटी के लिए खराब हैं। सबसे लोकप्रिय आरईआईटी सूचकांक नारेत इक्विटी आरईआईटी सूचकांक है। चित्र 2 में 1972 से शुरू होकर 2004 के अंत तक NAREIT सूचकांक के मूल्य की तुलना 10-वर्ष के ट्रेजरी बॉन्ड (टी-बॉन्ड) से की गई है:

चित्र 2 - कॉपीराइट नरेत सूचकांक

सितंबर 2004 की अवधि के लिए वार्षिक रिटर्न

1 साल	2 साल	3 साल	4 साल	5 वर्ष	6 साल	7 साल
25.6%	26%	20.4%	18.6%	18.8%	13.7%	9.2%

तालिका एक

आरईआईटी मूल्य रिटर्न ब्याज दरों की तुलना में दुर्भाग्य से, हम शायद यह मान सकते हैं कि पिछले रिटर्न जैसे कि भविष्य में उद्योग के लिए लंबे समय तक एक पूरे के रूप में दोहराया नहीं जा सकता है। अल्पावधि में अपवाद होंगे।

आरईआईटी शेयरों के सिर्फ मूल्य घटक पर ध्यान दें। नीचे दिए गए चित्र 3 में, हम उसी 10-वर्षीय ट्रेजरी बॉन्ड दरों की तुलना केवल मूल्य सूचकांक पर करते हैं। दूसरे शब्दों में, हम लाभांश को बाहर कर देते हैं और केवल 1972 में निवेश किए जाने पर $ 100 का क्या होगा, यह देखने के लिए मूल्य परिवर्तन पर अलग-थलग कर देते हैं।

चित्रा 3 - संचालन (एफएफओ) से कॉपीराइट फंड।

जबकि इस तरह के लाभ को आगे बढ़ने के लिए दोहराया जा सकता है, यह संभावना नहीं है। इसके अलावा, यह पूरी तरह से संभव है कि कीमतें पूर्व गुणकों (उदाहरण के लिए, FFO के एक बहु के रूप में कीमत) पर वापस लौट सकती हैं।

दूसरा, ऐतिहासिक मानकों से मध्यम अवधि की ब्याज दर कम है। यह पूरी तरह से संभावना है कि यह ब्याज दर ऊपर की ओर बढ़ेगी। यदि दरों और आरईआईटी कीमतों के बीच 15 साल के उलट सहसंबंध को जारी रखा गया है, तो आरईआईटी की कीमतों को नुकसान होगा।

सारांश

उपरोक्त 15 वर्षों की अवधि से पता चलता है कि आरईआईटी की कीमतों और ब्याज दरों के बीच एक मजबूत उलटा संबंध है। औसतन, यह मान लेना सुरक्षित होगा कि ब्याज दर में वृद्धि की आवश्यकता आरईआईटी मूल्य में गिरावट से पूरी होने की संभावना है। बेशक, क्षेत्रों की प्रतिक्रिया अलग-अलग होगी। उदाहरण के लिए, कुछ का कहना है कि आवासीय और कार्यालय के मामले में आरईआईटी बढ़ती ब्याज दरें आरईआईटी कीमतों को बढ़ाएंगी क्योंकि बढ़ती दरें आर्थिक विकास और अधिक मांग के अनुरूप हैं। लेकिन आपको ऐसे वातावरण में चयनात्मक होने की आवश्यकता होगी। आरईआईटी के बारे में अच्छी खबर यह है कि उच्च पैदावार कीमत में गिरावट के खिलाफ बचाव का एक प्रकार है: यदि आप उच्च उपज वाली आरईआईटी खरीदते हैं, तो इस बीच उच्च आय से किसी भी कीमत में गिरावट को कम किया जाएगा।

आरईआईटी के बारे में अधिक जानने के लिए, एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) और आरईआईटी वे का मूल मूल्य देखें।

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