अपने बंधक को समझना

लोगों को अपने जीवनकाल में सबसे बड़े वित्तीय फैसलों में से एक घर खरीदना है। इतने सारे लोग इतनी बड़ी वित्तीय प्रतिबद्धता क्यों बनाते हैं जब किराए पर लेना सस्ता है और बहुत कम, अधिक लचीला दायित्व है?

एक कारण यह है कि गृहस्वामी व्यक्तियों को इक्विटी का निर्माण करने और अपने करों से बंधक ब्याज में कटौती करने की अनुमति देता है, जो इसे एकल सबसे बड़ा कर उपलब्ध कराता है। एक घर में निवेश करने का भी फायदा है जो समय के साथ मूल्य में वृद्धि करेगा। वहाँ भी अमूर्त लाभ हैं जैसे कि नवीकरण पर अधिक नियंत्रण रखना।

जब कोई व्यक्ति किसी घर को खरीदता है, तो उनके मासिक भुगतान में वृद्धि होती है, लेकिन यदि सही फैसले शुरू से किए जाते हैं, तो आपके घर के मालिक पुरस्कृत हो सकते हैं।

एक कदम: मौजूदा ऋण को समाशोधन

एक बंधक के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए उचित तैयारी आधी लड़ाई है। पहली बात जो एक संभावित उधारकर्ता को करनी चाहिए, वह अपने एफआईसीओ स्कोर और उनकी साख को निर्धारित करने के लिए अपनी क्रेडिट रिपोर्ट की एक प्रति प्राप्त करना होगा। 2018 में, फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन या एफएचए को एफएचए ऋण के लिए कम से कम 500 के क्रेडिट स्कोर की आवश्यकता थी; हालाँकि, कई उधारदाताओं को 620 से 640 के स्कोर की आवश्यकता होती है। यदि आपका स्कोर कम है, तो आपको क्रेडिट कार्ड पर बैलेंस कम रखने, समय पर बिल का भुगतान करने और अपने उच्च-ब्याज वाले ऋण का भुगतान करके इसे बेहतर बनाने का प्रयास करना चाहिए। अप्रयुक्त क्रेडिट कार्ड को बंद न करें, क्योंकि ऐसा करने से आपके FICO स्कोर और आपके क्रेडिट उपयोग अनुपात को नकारात्मक रूप से प्रभावित किया जा सकता है (इस अनुपात पर अधिक पढ़ें " क्रेडिट उपयोग अनुपात" )। बस संतुलन कम रखें। इसके अलावा, अपने लेनदारों की रिपोर्टिंग के साथ किसी भी गलती या विसंगतियों के लिए जाँच करें और उन्हें सही किया है।

उसी समय, आपको अपने डाउन पेमेंट के लिए जितना संभव हो उतना पैसा बचाना चाहिए। हालांकि, उच्च-ब्याज दर ऋण का भुगतान करना अधिक महत्वपूर्ण है। किसी भी क्रेडिट कार्ड की दरें, जिनकी ब्याज दर दो गुने से अधिक है, मुख्य दर बहुत अधिक है। उदाहरण के लिए, यदि वर्तमान प्राइम रेट 6% है, तो आपको अपने सभी क्रेडिट कार्ड को 12% या उससे अधिक की ब्याज दर से भुगतान करने का प्रयास करना चाहिए, या एक अन्य ऋणदाता को बेहतर दर की तलाश करनी चाहिए जिससे आपका ऋण हस्तांतरित हो सके।

चरण दो: उधारदाताओं के लिए खरीदारी करें

एक बार आपका क्रेडिट स्कोर वह जगह है जहां आप इसे चाहते हैं, आपको एक ऋणदाता के लिए खरीदारी करनी चाहिए। यह मानते हुए कि आप एक अच्छी संभावना हैं, तीन या चार ऋणदाताओं को अपने व्यवसाय के लिए प्रतिस्पर्धा करने दें। अपनी ऋण रिपोर्ट तक पहुँचने के लिए प्रत्येक ऋणदाता को स्वीकृति न दें। "सद्भावना अनुमान" (HUD-1 फ़ॉर्म) की प्रारंभिक प्रतिलिपि प्राप्त करें और हर शुल्क का विश्लेषण करें। केवल जब आपने एक ऋणदाता का चयन किया है तो आपको उन्हें अपने क्रेडिट की जांच करने की अनुमति देनी चाहिए।

उधारकर्ता की ऋणदाता की फीस अत्यधिक रचनात्मक और परिवर्तनशील होती है। फीस जैसे कि लोन की उत्पत्ति, प्रोसेसिंग फीस। और अंडरराइटिंग फीस अक्सर कम से कम 50% या ऋणदाता द्वारा माफ किया जा सकता है अगर वे आपके व्यवसाय चाहते हैं। यदि आप कर सकते हैं तो अंकों से बचें। जब आप अंक का भुगतान करते हैं, तो आप अपने फिक्स्ड रेट बंधक पर कम दर प्राप्त करने के लिए एकमुश्त अग्रिम में ब्याज (1 अंक = 1 प्रतिशत) का भुगतान करते हैं, जो मूल रूप से आपके डाउन भुगतान की मात्रा को बढ़ाता है। ऋणदाता द्वारा अंक अनावश्यक अतिरिक्त शुल्क हैं। इन शुल्क का भुगतान करने से इंकार कर दें, या अपने व्यवसाय को कहीं और ले जाएं।

कुछ मामलों में, यह एक अचल संपत्ति के वकील को किराए पर लेने के लिए लायक हो सकता है जो अनावश्यक लागतों की पहचान कर सकता है। एक जानकार रियल एस्टेट एजेंट आपको यह भी बता सकता है कि कौन सी लागत प्रथागत है और जिसे संभावित रूप से समाप्त किया जा सकता है। उदाहरण के लिए, फ्लोरिडा राज्य में शीर्षक लागत खरीदार की जिम्मेदारी है (जब तक कि विक्रेता लागतों को लेने के लिए सहमत नहीं होता है), इसलिए आपको यह जानना होगा कि ये लागत आपके अच्छे विश्वास अनुमान पर दिखाई देनी चाहिए। यदि आपका ऋणदाता राज्य से बाहर का ऋणदाता है, तो उनके पास अलग-अलग शुल्क हो सकते हैं (जो आमतौर पर $ 1, 000 से अधिक होते हैं) और बंद करने से पहले आपके HUD-1 निपटान विवरण पर आश्चर्यचकित कर सकते हैं।

क्यों लेंडर्स पीएमआई को प्यार करते हैं

ऋणदाता पहली बार होमबॉयर्स का शिकार कर सकते हैं। यदि आप अपने घर पर 20% या उससे अधिक की प्रारंभिक डाउन पेमेंट करने में विफल रहते हैं, तो अधिकांश ऋणदाता निजी बंधक बीमा (PMI) चार्ज करते हैं। यह बीमा ऋणदाता की रक्षा करता है, न कि आपके ऋण पर डिफ़ॉल्ट के मामले में। आम तौर पर, एक ऋणदाता घर के मूल्य के 80% से अधिक वित्तपोषित ऋण पर विचार करेगा जो एक बड़ा डिफ़ॉल्ट जोखिम है और पीएमआई भुगतान की आवश्यकता है। पीएमआई के लिए यह भुगतान कितना है? यदि आप $ 10, 000 ऋण के लिए 10 प्रतिशत डाउन पेमेंट के साथ आवेदन कर रहे हैं, तो आप पीएमआई भुगतान के लिए प्रति माह कम से कम $ 100 भुगतान करने की उम्मीद कर सकते हैं। यह 150 डॉलर से 200 डॉलर प्रति माह की सीमा में पीएमआई भुगतान देखने के लिए असामान्य नहीं है।

तीन चरण: नीचे भुगतान के साथ आओ

अगर आप अपने होम लोन पर 20% डाउन पेमेंट नहीं कर सकते हैं तो आप क्या कर सकते हैं? यदि आप $ 200, 000 का घर देख रहे हैं और आपके पास डाउन पेमेंट के लिए $ 10, 000 हैं, तो अधिकांश उधारदाताओं को पीएमआई भुगतान की आवश्यकता होगी यदि आप घर पर कम से कम $ 40, 000 डाउन नहीं डालते हैं (उधार / ऋण शुल्क को हमारी ऋण गणना से बाहर रखा गया है)। अधिकांश पहली बार होमबॉय करने वालों के लिए, $ 40, 000 का डाउन पेमेंट सवाल से बाहर है।

हालांकि, आप अपने ऋणों को "गुल्लक-वापस" करने की कोशिश कर सकते हैं, इसलिए दो ऋणदाता ऋण में भाग लेते हैं। यह एक 80-15-5 प्रकार की योजना के समान हो सकता है: आप प्राथमिक बंधक पर 80%, दूसरे बंधक पर 15% या होम-इक्विटी लोन, और आपके डाउन पेमेंट के रूप में 5% का वित्तपोषण कर सकते हैं। होम-इक्विटी ऋण के साथ-साथ अपने डाउन पेमेंट का उपयोग करके, आप अपने घर के खरीद मूल्य के मुकाबले उस राशि का लाभ उठा सकते हैं और 20% डाउन आवश्यकता को कवर कर सकते हैं, इस प्रकार पीएमआई से बच सकते हैं। होम-इक्विटी या दूसरे ऋण में सबसे अधिक संभावना होगी कि आपके प्राथमिक बंधक की तुलना में एक परिवर्तनीय दर या एक दर अधिक होगी, इसलिए आपको इस ऋण पर नज़र रखने और इसे पहले भुगतान करने का प्रयास करना होगा। होम-इक्विटी ऋण से ब्याज भी अमेरिकी संघीय करों पर घटाया जाने वाला ब्याज है (घर-इक्विटी ऋण कटौती के लिए 100, 000 डॉलर की सीमा के अधीन है)।

ऋण के प्रकार

30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट ऋण सबसे आम बंधक ऋण हैं क्योंकि ब्याज दर ऋण के जीवन पर नहीं बदलती है। अधिकांश घर के मालिक इस प्रकार के ऋण को पसंद करते हैं क्योंकि उनका मासिक भुगतान वर्षों में स्थिर रहेगा। एक 15-वर्षीय फिक्स्ड ऋण अधिक लोकप्रिय हो रहा है क्योंकि यह ऋण के समय क्षितिज को कम करता है, जिससे ऋण के जीवन पर भुगतान किए गए ब्याज की मात्रा घट जाती है। इन अल्पकालिक ऋणों में आम तौर पर उच्च ब्याज दर होती है क्योंकि ऋणदाता पैसा बनाने का अवसर छोड़ रहा है, खासकर अगर ब्याज दर बढ़ रही है।

एडजस्टेबल-रेट बंधक (एआरएम) समय की अवधि के लिए कम-ब्याज दर प्रदान करते हैं। ब्याज दर को सालाना समायोजित किया जा सकता है या उन्हें "3-1, " "5-1, " "7-1, " या कुछ इसी तरह के रूप में सूचीबद्ध किया जा सकता है। "7-1" समायोज्य-दर वाले ऋण के तहत, ऋण की राशि पहले सात वर्षों के लिए तय की जाएगी और फिर इसे वर्तमान बाजार की स्थितियों के आधार पर आठवें वर्ष में समायोजित किया जाएगा, जो आमतौर पर एक वर्ष पर आधारित होते हैं ट्रेजरी इंडेक्स। प्रारंभ में, एआरएम पर ब्याज दरें पारंपरिक निश्चित बंधक के नीचे एक से तीन प्रतिशत अंक से कहीं भी हो सकती हैं और फिर निश्चित अवधि समाप्त होने के बाद आम तौर पर सालाना समायोजित की जाती हैं। एआरएम आपके लिए सही है या नहीं, यह अक्सर इस बात पर निर्भर करता है कि आप कितने समय तक घर में रहना चाहते हैं। "7-1" के मामले में, यदि आप केवल सात साल के लिए घर में रहने की योजना बनाते हैं, तो यह आपके लिए पूर्ण ऋण हो सकता है। हालाँकि, यदि आप अधिक समय तक घर में रहने की योजना बनाते हैं और ब्याज दरें बढ़ने लगती हैं; आपके मासिक भुगतान में काफी वृद्धि हो सकती है।

तल - रेखा

अपने नए घर की समापन तिथि से पहले अपने HUD-1 निपटान विवरण की समीक्षा करने के लिए यह अतिरिक्त प्रयास के लायक है; वहाँ सूचीबद्ध आंकड़े उन लोगों से मेल खाना चाहिए जो आपको अच्छे विश्वास अनुमान पर प्रदान किए गए थे। यदि आंकड़े फुलाए जाते हैं, या आप नए शुल्क देखते हैं, तो ऋणदाता से संपर्क करें और गलतियों को समझाने या ठीक करने के लिए कहें। घर खरीदना एक दीर्घकालिक प्रतिबद्धता है, इसलिए सुनिश्चित करें कि आप अपने ऋण की सभी शर्तों को पूरी तरह से समझते हैं और किसी भी छिपे हुए शुल्क की अनदेखी नहीं करते हैं जो आपको बाद में पछतावा हो सकता है।