ब्याज दरें अभी भी बहुत कम हैं, लेकिन उन्हें लंबे समय तक वहाँ रहने की उम्मीद नहीं है। क्या आपको बहुत देर होने से पहले पुनर्वित्त करना चाहिए? जरुरी नहीं। यहाँ चार कारण हैं कि पुनर्वित्त एक बुरा विचार क्यों हो सकता है।
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1. ब्रेक-ईवन अवधि बहुत लंबी है।
ब्रेक-ईवन अवधि वह महीनों की संख्या है जो आपको एक नए ऋण को बंद करने की लागतों को फिर से भरने में ले जाएगा। अपनी टूटी अवधि की गणना करने के लिए, आपको यह जानना होगा कि आपके नए ऋण पर समापन लागत कितनी होगी और आपकी नई ब्याज दर क्या होगी। आपको ऋणदाता से इन आंकड़ों का अनुमान प्राप्त करने में सक्षम होना चाहिए।
कोई जादू की संख्या नहीं है जो एक स्वीकार्य ब्रेक-ईवन अवधि का प्रतिनिधित्व करती है - यह इस बात पर निर्भर करता है कि आप कितने समय तक घर में रहना चाहते हैं और उस भविष्यवाणी के बारे में आप कितने निश्चित हैं। (यह पता लगाने का तरीका निर्धारित करें कि पुनर्वित्त आपको आगे या पीछे भी डाल देगा या नहीं। अधिक जानकारी के लिए, देखें कि बंधक पुनर्वित्त आपके नेट वर्थ को कैसे प्रभावित करता है। )
2. दीर्घकालिक लागत बहुत अधिक है।
आपके मासिक भुगतान को कम करने के लिए पुनर्वित्त करना बहुत अच्छा है - जब तक कि यह आपको लंबे समय में नुकसान न पहुंचाए। यदि आप 30-वर्ष के बंधक में कई वर्ष हैं, तो आपने बहुत अधिक ब्याज दिया है, लेकिन बहुत अधिक मूलधन नहीं। 15 साल के बंधक में पुनर्वित्त करने से संभवतः आपके मासिक भुगतान में वृद्धि होगी, संभवत: उस स्तर तक जो आप बर्दाश्त नहीं कर सकते। यदि आप एक नए 30-वर्षीय बंधक के साथ फिर से शुरू करते हैं, तो आप लगभग उतना ही प्रमुख के साथ शुरू कर रहे हैं जितना आपने अपने वर्तमान बंधक की शुरुआत में किया था। जबकि आपकी नई ब्याज दर कम होगी, आप इसे 30 साल तक चुकाएंगे। तो आपकी लंबी अवधि की बचत महत्वहीन हो सकती है या ऋण भी आपको लंबे समय में अधिक खर्च हो सकता है।
यदि आपके मासिक भुगतान को कम करने का मतलब नए, कम भुगतान पर वर्तमान में रहने और वर्तमान, उच्च भुगतान पर चूक करने के बीच का अंतर है, तो आपको यह दीर्घकालिक वास्तविकता स्वीकार्य लग सकती है। लेकिन अगर आप अपने वर्तमान बंधक भुगतान को वहन कर सकते हैं, तो आप अभी कर सकते हैं। (संबंधित पढ़ने के लिए, बंधक देखें : पुनर्वित्त की एबीसी। )
3. आपको अपनी दर को सार्थक रूप से कम करने के लिए एआरएम में जाना होगा।
मान लें कि आपके पास पहले से ही कम ब्याज दर है: 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक पर 5%। यदि आप एक और 30-वर्षीय में 4.5% पर पुनर्वित्त करते हैं, तो मासिक बचत पर्याप्त नहीं होगी जब तक कि आपके पास राष्ट्रीय औसत से कई गुना बड़ा बंधक हो।
एक समायोज्य दर बंधक (एआरएम) एक महान विचार की तरह लग सकता है। ARM में सबसे कम ब्याज दर उपलब्ध हैं: Quicken Loan उदाहरण के लिए 2.75% के रूप में कम दरों का विज्ञापन देते हैं। विज्ञापित दरें इतनी कम हैं कि यह उनका फायदा उठाने के लिए पागल नहीं हो सकता है, खासकर यदि आप एआरएम रीसेट करने के समय से आगे बढ़ने की योजना बना रहे हैं। निश्चित रूप से आवास बाजार पाँच या सात वर्षों में पुनः प्राप्त हो जाएगा और आप बेच पाएंगे, है ना?
बात यह है कि, ऐतिहासिक और निरपेक्ष दोनों ही स्तरों पर अभी दरें इतनी कम हैं (30-वर्ष के लिए लगभग 4.5%, फिक्स्ड-रेट बंधक) जो कि भविष्य में काफी कम होने की संभावना नहीं है। तो जब आप एआरएम से बाहर निकलने के लिए अपने तरीके को पुनर्वित्त करने में सक्षम होंगे, या यदि आप एक अलग घर खरीदना और खरीदना चाहते हैं तो ब्याज भुगतान का सामना करने में सक्षम होने पर आप शायद या तो काफी अधिक ब्याज भुगतान का सामना करेंगे।
यदि आपके पास पहले से कम ब्याज दर है और आप अपने भुगतानों का प्रबंधन कर रहे हैं, तो आप निश्चित चीज़ के साथ रहना चाह सकते हैं। एक समायोज्य दर बंधक आमतौर पर एक निश्चित दर बंधक की तुलना में बहुत जोखिम भरा है। यह आपको भुगतान कर सकता है और आपको हजारों डॉलर बचा सकता है - या यह आपको हजारों डॉलर की लागत को समाप्त कर सकता है या यहां तक कि आपको अपने घर से बाहर निकालने के लिए मजबूर कर सकता है। (संबंधित पढ़ने के लिए, यह एआरएम हैस टेथ देखें। )
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4. आप समापन लागत वहन नहीं कर सकते।
वास्तव में नो-कॉस्ट रिफाइनेंस जैसी कोई चीज नहीं है। आप या तो जेब से समापन लागत का भुगतान करते हैं या आप उच्च ब्याज दर का भुगतान करते हैं। कुछ मामलों में, आपको अपने ऋण में समापन लागतों को रोल करने की अनुमति है, लेकिन तब तक आप उन पर उस ब्याज का भुगतान कर रहे हैं जब तक आपके पास वह ऋण है।
क्या आप लागत बंद करने पर अभी कई हज़ार डॉलर खर्च कर सकते हैं, या आपको किसी और चीज़ के लिए उस पैसे की ज़रूरत है? यदि आप नो-कॉस्ट पुनर्वित्त देख रहे हैं, तो क्या उच्च ब्याज दर पर पुनर्वित्त अभी भी सार्थक है? यदि आप अपने ऋण में समापन लागतों को रोल करते हुए देख रहे हैं, तो विचार करें कि 30 वर्षों के लिए 4.5% की ब्याज दर पर $ 6, 000 का खर्च आएगा, केवल लंबे समय के आउट-ऑफ-पॉकेट का भुगतान करने की तुलना में आपको लंबे समय में लगभग $ 5, 000 अतिरिक्त खर्च होंगे। (संबंधित पढ़ने के लिए, एक बंधक पुनर्वित्त का सच अर्थशास्त्र देखें। )
तल - रेखा
एकमात्र व्यक्ति जो यह तय कर सकता है कि क्या यह पुनर्वित्त का अच्छा समय है - आप बंधक। आपकी व्यक्तिगत स्थिति का विवरण, न कि बाज़ार, आपको पुनर्वित्त के लिए चुनना सबसे बड़ा निर्धारण कारक होना चाहिए। (संबंधित पढ़ने के लिए, "जंक" बंधक शुल्क के लिए वॉच आउट देखें । )
