विषय - सूची
- धारा 1031 क्या है?
- मूल्यह्रास संपत्ति विशेष नियम
- 1031 नियम में परिवर्तन
- "लाइक-काइंड" ब्रॉड-बेस्ड है
- आप एक 'विलंबित' विनिमय कर सकते हैं
- 1031 समय-सीमा विनियम
- कर निहितार्थ और बंधक
- छुट्टी के घरों के लिए 1031s
आईआरएस कोड धारा 1031 धीरे-धीरे दैनिक बातचीत में अपना रास्ता बना रहा है। यह शब्द realtors, शीर्षक कंपनियों, निवेशकों और फुटबॉल माताओं द्वारा बंधी हुई है। कुछ लोग इसे एक क्रिया में बनाने पर भी जोर देते हैं, जैसे: "चलो 1031 कि दूसरी इमारत के लिए।"
आईआरएस धारा 1031 में कई चलते हिस्से हैं जिन्हें उपयोगकर्ता को इसके उपयोग का प्रयास करने से पहले समझना चाहिए। ऐसे कर निहितार्थ और समय-सीमाएँ भी हैं जो समस्याग्रस्त हो सकती हैं। इसके अलावा, नियम 1031 स्वैप की तरह गुणों को निर्धारित करता है और छुट्टी के गुणों के साथ नियम के उपयोग को सीमित करता है।
धारा 1031 क्या है?
मोटे तौर पर कहा गया है, एक 1031 एक्सचेंज (जिसे एक तरह का एक्सचेंज या स्टारर भी कहा जाता है) दूसरे के लिए एक निवेश संपत्ति का एक स्वैप है। यद्यपि अधिकांश स्वैप बिक्री के रूप में कर योग्य हैं, यदि आप 1031 की आवश्यकताओं को पूरा करते हैं, तो एक्सचेंज के समय आपके पास या तो कोई कर या सीमित कर नहीं होगा।
वास्तव में, आप अपने निवेश के रूप को बिना बदल सकते हैं (जैसा कि आईआरएस इसे देखता है) एक पूंजीगत लाभ को भुनाते हैं या पहचानते हैं। यह आपके निवेश को कर-स्थगित करने के लिए जारी रखने की अनुमति देता है। कितनी बार या कितनी बार आप 1031 कर सकते हैं, इसकी कोई सीमा नहीं है। आप निवेश अचल संपत्ति के एक टुकड़े से दूसरे और दूसरे से लाभ पर रोल कर सकते हैं। यद्यपि आपको प्रत्येक स्वैप पर लाभ हो सकता है, आप कई वर्षों बाद तक नकदी के लिए बेचने तक कर से बचते हैं। फिर आप उम्मीद करेंगे कि केवल एक ही कर का भुगतान करें, और यह कि दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ दर (वर्तमान में 15% या 20%, आय पर निर्भर करता है - और कुछ निम्न आयकरदाताओं के लिए 0%)।
यह प्रावधान निवेश और व्यावसायिक संपत्ति के लिए है, हालांकि नियम कुछ शर्तों के तहत एक पूर्व प्राथमिक निवास पर लागू हो सकते हैं। ऐसे तरीके हैं जिनसे आप छुट्टियों के घरों की अदला-बदली के लिए 1031 का उपयोग कर सकते हैं - और बाद में - लेकिन यह खामियों की तुलना में यह बहुत संकीर्ण है हुआ करता था।
मूल्यह्रास योग्य संपत्ति के लिए विशेष नियम
चेतावनी: विशेष नियम तब लागू होते हैं जब 1031 में एक मूल्यह्रास संपत्ति का आदान-प्रदान किया जाता है। यह मूल्यह्रास प्रत्यावर्तन के रूप में ज्ञात लाभ को ट्रिगर कर सकता है जिसे सामान्य आय के रूप में लगाया जाता है। सामान्य तौर पर, यदि आप किसी अन्य भवन के लिए एक भवन स्वैप करते हैं तो आप इस पुनरावृत्ति से बच सकते हैं। लेकिन अगर आप एक इमारत के बिना असिंचित भूमि के लिए एक इमारत के साथ बेहतर भूमि का आदान-प्रदान करते हैं, तो आपके द्वारा भवन पर पहले दावा किए गए मूल्यह्रास को सामान्य आय के रूप में पुनः प्राप्त किया जाएगा।
जब आप 1031 कर रहे होते हैं तो ऐसी जटिलताओं की आपको पेशेवर मदद की आवश्यकता होती है। फिर भी, यदि आप 1031 पर विचार कर रहे हैं - या बस उत्सुक हैं - यहाँ 10 चीजें हैं जिन्हें आपको जानना चाहिए।
1031 नियम में परिवर्तन
22 दिसंबर, 2017 को नए कर कानून के पारित होने से पहले, व्यक्तिगत संपत्ति के कुछ आदान-प्रदान - जैसे कि फ्रैंचाइज़ी लाइसेंस, विमान और उपकरण-1031 विनिमय के लिए योग्य। नए कानून के तहत, केवल अचल संपत्ति अर्हता प्राप्त करती है। कॉर्पोरेट स्टॉक या साझेदारी के हितों का आदान-प्रदान कभी भी योग्य नहीं था - और फिर भी, नहीं।
दूसरी ओर, अचल संपत्ति में आम (TIC) में एक किरायेदार के रूप में हित अभी भी लागू होते हैं। यह टैक्स कट्स एंड जॉब्स एक्ट (टीसीजेए) को ध्यान में रखने योग्य है, जो कि कुछ ठोस व्यक्तिगत संपत्ति के लिए पूर्ण व्यय भत्ता कर कानून में इस बदलाव के लिए मदद कर सकता है।
टीसीजेए में एक संक्रमण नियम शामिल है जो 2018 में योग्य व्यक्तिगत संपत्ति के 1031 विनिमय की अनुमति देता है यदि मूल संपत्ति बेची गई थी या 31 दिसंबर, 2017 को अधिग्रहण की गई संपत्ति है। संक्रमण नियम करदाता के लिए विशिष्ट है और अनुमति नहीं देता है रिवर्स 1031 विनिमय जहां पुरानी संपत्ति को बेचने से पहले नई संपत्ति खरीदी जाती है।
"लाइक-काइंड" ब्रॉड-बेस्ड है
अधिकांश एक्सचेंजों को केवल "लाइक-तरह" का होना चाहिए - एक रहस्यपूर्ण वाक्यांश जो इसका मतलब यह नहीं है कि आप क्या सोचते हैं। आप कच्ची जमीन के लिए एक अपार्टमेंट बिल्डिंग, या एक स्ट्रिप मॉल के लिए एक खेत का आदान-प्रदान कर सकते हैं। नियम आश्चर्यजनक रूप से उदार हैं। तुम भी एक व्यापार दूसरे के लिए विनिमय कर सकते हैं। लेकिन फिर से, वहाँ बेखबर के लिए जाल हैं।
आप एक 'विलंबित' विनिमय कर सकते हैं
शास्त्रीय रूप से, एक एक्सचेंज में दो लोगों के बीच एक संपत्ति का एक साधारण स्वैप शामिल होता है। लेकिन किसी को सटीक संपत्ति के साथ खोजने की संभावनाएं जो आप चाहते हैं कि आपके पास जो सटीक संपत्ति है वह पतला है। उस कारण से, अधिकांश एक्सचेंजों में देरी हो रही है, तीन-पक्षीय या "स्टारर" एक्सचेंज (पहले कर मामले के लिए नाम दिया गया है जो उन्हें अनुमति देता है)।
विलंबित विनिमय में, आपको एक अर्हताप्राप्त मध्यस्थ (बिचौलिया) की आवश्यकता होती है जो आपके पास अपनी संपत्ति को "बेचने" के लिए नकदी रखता है और आपके लिए प्रतिस्थापन संपत्ति को "खरीदने" के लिए उपयोग करता है। इस तीन-पक्षीय विनिमय को स्वैप के रूप में माना जाता है।
1031 समय-सीमा विनियम
दो प्रमुख समय नियम हैं जिन्हें आपको विलंबित विनिमय में देखना चाहिए।
- पहले एक प्रतिस्थापन संपत्ति के पदनाम से संबंधित है। एक बार जब आपकी संपत्ति की बिक्री होती है, तो मध्यस्थ नकद प्राप्त करेगा। आप नकद प्राप्त नहीं कर सकते हैं, या यह 1031 उपचार को खराब कर देगा। इसके अलावा, अपनी संपत्ति की बिक्री के 45 दिनों के भीतर, आपको मध्यस्थ को लिखित रूप में प्रतिस्थापन संपत्ति को नामित करना होगा, उस संपत्ति को निर्दिष्ट करना होगा जिसे आप प्राप्त करना चाहते हैं। आईआरएस का कहना है कि आप तीन गुणों को तब तक नामित कर सकते हैं जब तक कि आप अंततः एक में से एक पर बंद हो जाते हैं। उन्हें। यदि आप कुछ मूल्यांकन परीक्षणों में आते हैं, तो आप तीन से अधिक नामित कर सकते हैं। विलंबित विनिमय में दूसरा समय नियम समापन से संबंधित है। आपको पुराने की बिक्री के 180 दिनों के भीतर नई संपत्ति को बंद करना होगा। ध्यान दें कि दो समयावधि समवर्ती रूप से चलती हैं। इसका मतलब है कि आप गिनती शुरू करते हैं जब आपकी संपत्ति की बिक्री बंद हो जाती है। यदि आप प्रतिस्थापन संपत्ति को ठीक 45 दिन बाद नामित करते हैं, तो आपके पास प्रतिस्थापन संपत्ति को बंद करने के लिए सिर्फ 135 दिन शेष होंगे।
कर निहितार्थ और बंधक
मध्यस्थ के पास प्रतिस्थापन संपत्ति प्राप्त करने के बाद आपके पास नकदी बची हो सकती है। यदि हां, तो मध्यस्थ आपको 180 दिनों के अंत में इसका भुगतान करेगा। उस नकदी को "बूट" के रूप में जाना जाता है - जिसे आपकी संपत्ति की बिक्री से आंशिक रूप से बिक्री कर के रूप में लिया जाता है, आमतौर पर पूंजीगत लाभ के रूप में।
इन लेन-देन से लोगों को परेशानी होने का एक मुख्य तरीका ऋणों पर विचार करना विफल हो रहा है। आपको बंधक ऋण या उस संपत्ति पर अन्य ऋण पर विचार करना चाहिए जिसे आप त्याग देते हैं, और प्रतिस्थापन संपत्ति पर कोई ऋण। यदि आपको नकद राशि वापस नहीं मिलती है, लेकिन आपकी देयता कम हो जाती है, तो यह भी, आपके लिए आय के समान माना जाएगा, जैसे नकदी।
मान लीजिए कि आपके पास पुरानी संपत्ति पर $ 1 मिलियन का बंधक था, लेकिन आपके द्वारा विनिमय में प्राप्त नई संपत्ति पर आपका बंधक केवल $ 900, 000 है। आपके पास $ 100, 000 का लाभ है जिसे "बूट" के रूप में भी वर्गीकृत किया गया है और इस पर कर लगेगा।
छुट्टी के घरों के लिए 1031s
आप अपने प्राथमिक आवास को बेच सकते हैं, और अपने पति या पत्नी के साथ मिलकर, पूंजीगत लाभ में $ 500, 000 का कवच दे सकते हैं, इसलिए जब तक आप पिछले पांच में से दो साल वहां रहते हैं।
2004 वेकेशन होम लूफ़ोल का कसाव
आपने ऐसे करदाताओं के किस्से सुने होंगे, जिन्होंने 1031 के प्रावधान का इस्तेमाल करके एक छुट्टी के घर को दूसरे के लिए स्वैप किया था, शायद यहां तक कि जिस घर में वे सेवानिवृत्त होना चाहते थे और धारा 1031 में लाभ की किसी भी मान्यता में देरी हुई। बाद में, वे नई संपत्ति में चले गए, इसे अपना प्राथमिक निवास बनाया और अंत में $ 500, 000 पूंजी-लाभ बहिष्कार का उपयोग करने की योजना बनाई।
2004 में, कांग्रेस ने उस खामी को कस लिया। हां, करदाता अभी भी छुट्टियों के घरों को किराये की संपत्तियों में बदल सकते हैं और 1031 एक्सचेंज कर सकते हैं। उदाहरण: आप अपने समुद्र तट के घर का उपयोग करना बंद कर देते हैं, इसे छह महीने या एक साल के लिए किराए पर लेते हैं, और फिर इसे दूसरी संपत्ति के लिए एक्सचेंज करते हैं। यदि आप एक किरायेदार प्राप्त करते हैं और अपने आप को एक व्यवसायिक तरीके से संचालित करते हैं, तो आपने शायद घर को एक निवेश संपत्ति में बदल दिया है, जिससे आपको 1031 करोड़ रुपये का भुगतान करना चाहिए।
हालाँकि, यदि आप इसे केवल किराए पर लेते हैं, लेकिन वास्तव में किराएदार नहीं हैं, तो यह संभव नहीं है। समय के अनुसार तथ्य महत्वपूर्ण होंगे। अधिक समय जो आपके पास रहने के बाद संपत्ति के उपयोग को बेहतर किराए पर देने में बदल जाता है। हालांकि, कोई पूर्ण मानक नहीं है, छह महीने से कम समय के लिए किराये के उपयोग के लिए कुछ भी संभव नहीं है। एक साल बेहतर होगा।
1031 स्वैप निवास में घुमना
- आपको उचित किराए के लिए किसी अन्य व्यक्ति को 14 दिन या उससे अधिक के लिए आवास इकाई किराए पर देनी होगी। 12 महीने की अवधि के दौरान आवास इकाई का आपका स्वयं का व्यक्तिगत उपयोग 14 दिनों से अधिक या दिनों की संख्या के 10% से अधिक नहीं हो सकता है। आवास इकाई एक उचित किराए पर ली गई है।
इसके अलावा, सफलतापूर्वक एक छुट्टी या दूसरे के लिए निवेश संपत्ति स्वैप करने के बाद, आप तुरंत नई संपत्ति को अपने प्राथमिक घर में नहीं बदल सकते हैं और $ 500, 000 के बहिष्करण का लाभ उठा सकते हैं।
2004 में कानून बदलने से पहले, एक निवेशक 1031 एक्सचेंज में एक किराये की संपत्ति को दूसरी किराये की संपत्ति के लिए हस्तांतरित कर सकता है, एक अवधि के लिए नई किराये की संपत्ति को किराए पर दे सकता है, कुछ वर्षों के लिए संपत्ति में स्थानांतरित हो सकता है और फिर इसे बेच सकता है, जिसका लाभ उठा सकता है प्रमुख निवास की बिक्री से लाभ का बहिष्कार। अब, यदि आप 1031 एक्सचेंज में संपत्ति का अधिग्रहण करते हैं और बाद में उस संपत्ति को अपने प्रमुख निवास के रूप में बेचने का प्रयास करते हैं, तो बहिष्करण उस तारीख के साथ शुरू होने वाली पांच साल की अवधि के दौरान लागू नहीं होगा जब संपत्ति 1031 तरह के विनिमय में अधिग्रहण की गई थी। दूसरे शब्दों में, प्राथमिक-निवास पूंजी-लाभ कर विराम का उपयोग करने के लिए आपको बहुत लंबा इंतजार करना होगा।
