एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT) क्या है?
एक रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REIT) एक कंपनी का मालिक है और आम तौर पर रियल एस्टेट का संचालन करता है जो आय उत्पन्न करता है। अधिकांश REIT पूरे रियल एस्टेट क्षितिज के उस विशेष खंड पर अपना समय, ऊर्जा और धन केंद्रित करने के लिए एक विशिष्ट अचल संपत्ति क्षेत्र में विशेषज्ञ हैं। हालांकि, विविध और विशेषता REIT अक्सर अपने विभागों में विभिन्न प्रकार के गुण रखते हैं। REIT पोर्टफोलियो में शामिल संपत्तियों में अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स, डेटा सेंटर, स्वास्थ्य देखभाल सुविधाएं, होटल, बुनियादी ढांचा - फाइबर केबल, सेल टावरों और ऊर्जा पाइपलाइनों के रूप में शामिल हो सकते हैं - कार्यालय भवन, खुदरा केंद्र, स्व-भंडारण, इमारती लकड़ी और गोदाम । रोजमर्रा के निवेशकों के लिए आरईआईटी का एक लाभ यह है कि वे अचल संपत्ति के एक हिस्से का मालिक होने का अवसर प्रदान करते हैं जो लाभांश-आधारित आय उत्पन्न करता है।
कांग्रेस ने 1960 में सिगार एक्साइज टैक्स एक्सटेंशन के एक संशोधन के रूप में 1960 में रियल एस्टेट निवेश ट्रस्टों की स्थापना की। प्रावधान व्यक्तिगत निवेशकों को वाणिज्यिक अचल संपत्ति विभागों में शेयर खरीदने की अनुमति देता है जो विभिन्न प्रकार की संपत्तियों से आय प्राप्त करते हैं।
रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT)
एक आरईआईटी को समझना
अधिकांश REIT के पास एक सीधा व्यवसाय मॉडल होता है: REIT अंतरिक्ष को पट्टे पर देता है और गुणों पर किराए को इकट्ठा करता है, फिर उस आय को शेयरधारकों को लाभांश के रूप में वितरित करता है।
REIT के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए, कंपनी को आंतरिक राजस्व संहिता में कुछ प्रावधानों का पालन करना चाहिए। इन आवश्यकताओं में मुख्य रूप से लंबी अवधि के लिए आय अर्जित करने वाली अचल संपत्ति शामिल है और शेयरधारकों को आय वितरित करना है। विशेष रूप से, एक कंपनी सहित विशिष्ट आवश्यकताओं को पूरा करना चाहिए:
- अचल संपत्ति, नकदी या यूएस ट्रेजरीसिव में अपनी कुल संपत्ति का कम से कम 75% निवेश करें, अपनी कुल आय का कम से कम 75% वास्तविक संपत्ति किराए से, अचल संपत्ति के वित्तपोषण पर ब्याज, या अचल संपत्ति की बिक्री से प्राप्त करें। न्यूनतम 90% प्रतिशत की बिक्री करें शेयरधारक के रूप में इसकी कर योग्य आय प्रत्येक वर्ष में विभाजित होती है, अपने अस्तित्व के पहले वर्ष के बाद न्यूनतम 100 शेयरधारक होते हैं। कर योग्य वर्ष की अंतिम छमाही के दौरान पांच या उससे कम व्यक्तियों द्वारा रखे गए इसके 50% से अधिक शेयर नहीं होते हैं।
आरईआईटी सहित अन्य आवश्यकताएं एक ऐसी संस्था है जो आईआरएस की नजर में निगम के रूप में कर योग्य है। इसके अलावा, उद्यम के पास निदेशक मंडल या ट्रस्टी का प्रबंधन होना चाहिए।
चाबी छीन लेना
- एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) एक कंपनी है जो आय-उत्पादक गुणों का मालिक है, संचालित करता है या वित्त करता है। ईक्विटी आरआईटी स्वयं का प्रबंधन करता है और अचल संपत्ति का प्रबंधन करता है। बंधक REITs बंधक या बंधक-समर्थित प्रतिभूतियाँ हैं ।REITs निवेशकों के लिए एक स्थिर आय स्ट्रीम उत्पन्न करते हैं, लेकिन पूंजी की सराहना के तरीके से बहुत कम पेशकश करते हैं। अधिकांश REIT को सार्वजनिक रूप से स्टॉक की तरह कारोबार किया जाता है, जिससे वे अत्यधिक वास्तविक निवेश निवेशों के विपरीत अत्यधिक तरल हो जाते हैं।
REITs के प्रकार
कई प्रकार के आरईआईटी हैं। फंड में वर्गीकरण होते हैं जो उनके द्वारा किए गए व्यवसाय के प्रकार को इंगित करते हैं और उनके शेयरों को खरीदा और बेचा जाता है, इसके आधार पर आगे वर्गीकृत किया जा सकता है।
इक्विटी REITs उद्यम का सबसे सामान्य रूप है। ये इकाइयाँ आय-उत्पादक रियल एस्टेट को खरीदती हैं, उनका स्वामित्व और प्रबंधन करती हैं। राजस्व मुख्य रूप से किराए के माध्यम से आते हैं न कि पोर्टफोलियो संपत्तियों की पुनर्वित्त से।
बंधक REIT, जिसे mREIT के रूप में भी जाना जाता है, रियल एस्टेट मालिकों और ऑपरेटरों को पैसा उधार देते हैं। उधार सीधे बंधक या ऋण के माध्यम से या अप्रत्यक्ष रूप से बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों (एमबीएस) के अधिग्रहण के माध्यम से हो सकता है। एमबीएस सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यमों (जीएसई) द्वारा जारी किए गए बंधक के पूल को रखने के लिए निवेश कर रहे हैं। उनकी कमाई मुख्य रूप से शुद्ध ब्याज मार्जिन से आती है - जो ब्याज वे बंधक ऋण पर कमाते हैं और इन ऋणों को वित्त पोषण करने की लागत के बीच फैलते हैं। इस आरईआईटी के बंधक-केंद्रित होने के कारण, वे संभावित रूप से ब्याज दर में वृद्धि के प्रति संवेदनशील हैं।
हाइब्रिड आरईआईटी उद्यम अपने पोर्टफोलियो में भौतिक किराये की संपत्ति और बंधक ऋण दोनों रखते हैं। इकाई के निवेश पर ध्यान केंद्रित के आधार पर, वे अधिक संपत्ति या अधिक बंधक होल्डिंग्स के लिए पोर्टफोलियो का वजन कर सकते हैं।
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REIT का प्रकार |
होल्डिंग्स |
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इक्विटी |
खुद और आय-उत्पादक रियल एस्टेट का संचालन करते हैं |
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बंधक |
वास्तविक संपत्ति पर बंधक प्रदान करें |
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संकर |
खुद के गुण और बंधक बनाते हैं |
| सार्वजनिक रूप से अनुगृहीत |
एक राष्ट्रीय विनिमय पर लिस्टिंग |
| सार्वजनिक गैर-कारोबार |
एसईसी बू के साथ पंजीकृत नहीं पारंपरिक रूप से कारोबार किया |
| निजी |
केवल निजी प्लेसमेंट निवेश के रूप में कार्य करें |
सार्वजनिक रूप से ट्रेडेड आरईआईटी सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए आरईआईटी के शेयरों को राष्ट्रीय प्रतिभूति एक्सचेंज पर सूचीबद्ध करते हैं, जहां उन्हें व्यक्तिगत निवेशकों द्वारा खरीदा और बेचा जाता है। वे अमेरिकी प्रतिभूति और विनिमय आयोग (एसईसी) द्वारा विनियमित हैं।
पब्लिक नॉन-ट्रेडेड REITs भी SEC के साथ पंजीकृत है, लेकिन राष्ट्रीय प्रतिभूतियों के एक्सचेंजों पर व्यापार नहीं करते हैं। परिणामस्वरूप, वे सार्वजनिक रूप से कारोबारित REIT की तुलना में कम तरल होते हैं, लेकिन वे अधिक स्थिर होते हैं क्योंकि वे बाजार में उतार-चढ़ाव के अधीन नहीं होते हैं।
निजी आरईआईटी एसईसी के साथ पंजीकृत नहीं हैं और राष्ट्रीय प्रतिभूति एक्सचेंजों पर व्यापार नहीं करते हैं। वे पूरी तरह से निजी प्लेसमेंट के रूप में काम करते हैं जो पूरी तरह से निवेशकों की चुनिंदा सूची में बिकते हैं।
आरईआईटी में निवेश के पेशेवरों और विपक्ष
आरईआईटी एक निवेश पोर्टफोलियो में एक महत्वपूर्ण भूमिका निभा सकते हैं। सभी निवेशों की तरह, उनके फायदे और नुकसान हैं।
सार्वजनिक आदान-प्रदान पर अधिकांश व्यापार के रूप में, दूसरी ओर, REIT को खरीदना और बेचना आसान है। यह विपणन सुविधा अचल संपत्ति के कुछ पारंपरिक कमियों को कम करती है। परंपरागत रूप से, अचल संपत्ति कुख्यात है - संपत्ति को बेचने या खरीदने में लंबा समय लग सकता है - और इसकी पारदर्शिता की कमी है क्योंकि सभी बाजार करों, स्वामित्व और ज़ोनिंग पर विश्वसनीय जानकारी नहीं देते हैं। REIT को SEC द्वारा विनियमित किया जाता है और उन्हें ऑडिटेड वित्तीय रिपोर्ट दर्ज करनी चाहिए।
प्रदर्शन-वार, REITs आकर्षक जोखिम-समायोजित रिटर्न और स्थिर नकदी प्रवाह प्रदान करते हैं। इसके अलावा, एक अचल संपत्ति की उपस्थिति एक पोर्टफोलियो के लिए अच्छी हो सकती है, इसे एक अलग परिसंपत्ति वर्ग के साथ विविधता प्रदान कर सकती है जो इक्विटी या बॉन्ड के लिए एक काउंटरवेट के रूप में कार्य कर सकती है।
नकारात्मक पक्ष में, REITs पूंजी की प्रशंसा के मामले में बहुत अधिक पेशकश नहीं करते हैं। उनकी संरचना के हिस्से के रूप में, उन्हें निवेशकों को 90% आय का भुगतान करना होगा। इसलिए, केवल 10% कर योग्य आय को नए होल्डिंग्स को खरीदने के लिए उद्यम में वापस लाया जा सकता है।
आरईआईटी होल्डिंग्स से प्राप्त लाभांश पर नियमित आय के रूप में कर लगाया जाता है। आरईआईटी के लिए एक प्राथमिक जोखिम यह है कि वे अचल संपत्ति बाजार में उतार-चढ़ाव के अधीन हैं। अधिकांश निवेशों की तरह, लाभ की गारंटी नहीं देते हैं या नुकसान के खिलाफ सुनिश्चित करते हैं। इसके अलावा, कुछ REIT में उच्च प्रबंधन और लेनदेन शुल्क है।
पेशेवरों
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लिक्विडिटी
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अन्य परिसंपत्तियों के लिए विविधीकरण / काउंटरवेट
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पारदर्शिता
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स्थिर होता है
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जोखिम-समायोजित रिटर्न
विपक्ष
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कम वृद्धि / छोटी पूंजी की सराहना
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गैर-कर-सुविधा
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बाजार के जोखिम के अधीन
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उच्च प्रबंधन और लेनदेन शुल्क
REIT में निवेश कैसे करें
आप सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए आरईआईटी के साथ-साथ आरआईआईटी म्यूचुअल फंड और आरईआईटी एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड (ईटीएफ) के माध्यम से निवेश कर सकते हैं - एक दलाल के माध्यम से शेयरों की खरीद। आप एक गैर-ट्रेडेड आरईआईटी के शेयरों को ब्रोकर या वित्तीय सलाहकार के माध्यम से खरीद सकते हैं जो गैर-ट्रेडेड आरईआईटी की पेशकश में भाग लेते हैं। आरईआईटी को परिभाषित-लाभ और परिभाषित-योगदान नियोक्ता-प्रायोजित सेवानिवृत्ति और निवेश योजनाओं की बढ़ती संख्या में भी शामिल किया गया है। अमेरिका स्थित आरईआईटी बाजार के लिए वाशिंगटन डीसी आधारित शोध और वकालत करने वाली फर्म नेरेट का अनुमान है कि 80 मिलियन अमेरिकी निवेशक अपनी रिटायरमेंट सेविंग और अन्य निवेश फंड के माध्यम से आरईआईटी का मालिक हैं।
नरेत ने पाया कि अमेरिका में 225 से अधिक सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए आरईआईटी हैं, जिसका अर्थ है कि निर्णय लेने से पहले आपको कुछ होमवर्क करना होगा, जो आरईआईटी आपके पोर्टफोलियो के लिए सबसे अच्छा काम करेगा।
REIT की प्रबंधन टीम और ट्रैक रिकॉर्ड पर विचार करना सुनिश्चित करें, और पता करें कि उनकी क्षतिपूर्ति कैसे की जाती है। यदि यह प्रदर्शन-आधारित मुआवजा है, तो संभावना है कि वे सही गुणों को चुनने और सर्वोत्तम रणनीतियों को चुनने के लिए कड़ी मेहनत करेंगे। बेशक, संख्या को देखना भी एक अच्छा विचार है, जैसे कि प्रति शेयर आय में अनुमानित वृद्धि (ईपीएस) और वर्तमान लाभांश पैदावार। एक विशेष रूप से सहायक मीट्रिक ऑपरेशन (एफएफओ) से आरईआईटी का धन है, जो आरईआईटी की संपत्ति द्वारा उत्पन्न नकदी प्रवाह को मापता है। आरईआईटी के साथ आमतौर पर इस्तेमाल किया जाने वाला एक अन्य मीट्रिक रिटर्न का वित्तीय प्रबंधन दर (एफएमआरआर) है।
वास्तविक दुनिया का उदाहरण एक REIT
REITs चुनते समय एक और विचार यह देखने के लिए है कि रियल एस्टेट बाजार के कौन से क्षेत्र गर्म हैं। इस बात पर विचार करें कि सामान्य रूप से अर्थव्यवस्था के उभरते क्षेत्रों को रियल एस्टेट के माध्यम से टैप किया जा सकता है। एक उदाहरण के रूप में, स्वास्थ्य देखभाल अमेरिका में सबसे तेजी से बढ़ते उद्योगों में से एक है- विशेष रूप से चिकित्सा भवनों, आउट पेशेंट देखभाल केंद्रों और वृद्ध देखभाल सुविधाओं और सेवानिवृत्ति समुदायों के विकास में।
कई आरईआईटी इस क्षेत्र पर ध्यान केंद्रित करते हैं। एचसीपी इंक (एचसीपी) एक ऐसा है। लगभग US $ 15 बिलियन के मार्केट कैप के साथ, यह एक बड़ी कंपनी है - जो कि S & P 500 का हिस्सा है, वास्तव में - और बहुत तरल है। कुछ 2.56 मिलियन शेयर रोजाना व्यापार करते हैं। 5 अप्रैल, 2019 तक $ 31.25 प्रति शेयर पर, यह अपने 52-सप्ताह के उच्च स्तर के पास कारोबार कर रहा है, और 4.32% की लाभांश उपज की पेशकश कर रहा है। इसका हाल ही में पुनर्गठित पोर्टफोलियो जीवन विज्ञान सुविधाओं-नैदानिक केंद्रों, प्रयोगशालाओं, जीनोमिक्स और अन्य सुविधाओं-चिकित्सा कार्यालय भवनों और वरिष्ठ आवास पर केंद्रित है।
संबंधित शर्तें
UPREIT परिभाषा एक UPREIT पूंजीगत लाभ कर देयता को टालने या पूरी तरह से बचने का एक तरीका है जब कोई व्यक्ति या कंपनी सराहना की गई अचल संपत्ति बेचना चाहती है। अधिक कैसे रियल एस्टेट से लाभ के लिए रियल एस्टेट अचल है - अर्थात्, मूर्त-संपत्ति भूमि से बनी हुई है और साथ ही इस पर कुछ भी है, जिसमें भवन, जानवर और प्राकृतिक संसाधन शामिल हैं। अधिक एसईसी फॉर्म एस -11 एसईसी फॉर्म एस -11 एक फाइलिंग है जिसका उपयोग रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) के लिए प्रतिभूतियों के मुद्दों को दर्ज करने के लिए किया जाता है। अधिक आरईआईटी ईटीएफ आरईआईटी ईटीएफ एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड हैं जो मुख्य रूप से इक्विटी आरईआईटी प्रतिभूतियों में निवेश करते हैं और आरईआईटी इंडेक्स का अनुकरण करना है। वितरण के लिए उपलब्ध अधिक फ़ंड (FAD) वितरण के लिए उपलब्ध फ़ंड, निवेशकों के भुगतान के लिए REITS के लिए पूँजी की मात्रा का एक आंतरिक, गैर-जीएएपी माप है। अधिक आय ट्रस्ट एक आय ट्रस्ट एक निवेश ट्रस्ट है जो आय-उत्पादक संपत्ति रखता है। इसे व्यक्तिगत निवेश निधि या सार्वजनिक रूप से कारोबार बंद-बंद निधि शेयरों के साथ एक वाणिज्यिक ट्रस्ट के रूप में संरचित किया जा सकता है। अधिक साथी लिंकसंबंधित आलेख
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