एक अचल संपत्ति निवेश गाइड

विषय - सूची

• मूल किराये के गुण
• द फ्लिप साइड: रियल एस्टेट ट्रेडिंग
• रियल एस्टेट निवेश समूह
• रियल एस्टेट लिमिटेड पार्टनरशिप
• REITs
• रियल एस्टेट म्युचुअल फंड
• अचल संपत्ति में निवेश क्यों?
• विविधता और संरक्षण
• महंगाई हेजिंग
• उत्तोलन की शक्ति
• रियल एस्टेट निवेश का दोष

जब आप अचल संपत्ति खरीदने के बारे में सोचते हैं, तो पहली चीज जो आपके दिमाग में आती है, वह है आपका घर। लेकिन भौतिक संपत्ति एक पोर्टफोलियो में भी एक भूमिका निभा सकती है, विशेष रूप से शेयर बाजार के खिलाफ एक बचाव के रूप में। हालांकि, जबकि रियल एस्टेट पिछले 50 वर्षों में एक लोकप्रिय निवेश वाहन बन गया है, ईंट और मोर्टार खरीदना और खरीदना इक्विटी और बॉन्ड में निवेश की तुलना में बहुत अधिक जटिल है।, हम व्यक्तिगत निवेशकों के लिए प्रमुख विकल्पों की जांच करेंगे, जो एक अचल संपत्ति निवेश को प्रत्यक्ष रूप से अनुमानित क्रम में सूचीबद्ध करते हैं, और निवेश करने के लिए कारण।

मूल किराये के गुण

यह भूमि स्वामित्व के अभ्यास के रूप में पुराना है। एक व्यक्ति एक संपत्ति खरीदेगा और उसे किराएदार को किराए पर देगा। मालिक, मकान मालिक, बंधक, करों और संपत्ति के रखरखाव का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार है।

आदर्श रूप से, मकान मालिक उपरोक्त सभी लागतों को कवर करने के लिए पर्याप्त किराया वसूलता है। मासिक लाभ का उत्पादन करने के लिए एक मकान मालिक भी अधिक शुल्क ले सकता है, लेकिन सबसे आम रणनीति रोगी होना है और केवल खर्चों को कवर करने के लिए पर्याप्त किराया वसूल करता है जब तक कि बंधक का भुगतान नहीं किया गया है, उस समय बहुमत का किराया लाभ बन जाता है। इसके अलावा, संपत्ति को बंधक के दौरान मूल्य पर भी सराहना की जा सकती है, जो मकान मालिक को अधिक मूल्यवान संपत्ति के साथ छोड़ देती है। अमेरिकी जनगणना ब्यूरो के अनुसार, इस देश में अचल संपत्ति 1940 से 2006 तक लगातार मूल्य में वृद्धि हुई है। जबकि 2008 से 2010 के सबप्राइम बंधक मंदी के दौरान एक गिरावट आई थी, यह अब पलट गई है और समग्र रूप से बढ़ रही है।

एक निवेशक को उस बाजार का पता होना चाहिए जिसमें वह संपत्ति खोज रहा है या मदद करने के लिए एक विशेषज्ञ को नियुक्त कर सकता है। किराये की संपत्तियों से आय स्ट्रीम की तलाश करने वाले निवेशकों के लिए, विचार करने के लिए सबसे महत्वपूर्ण पहलू संपत्ति का स्थान और बाजार किराये की दरें हैं। स्थान के लिए, कई सफल किराये प्रमुख स्कूलों के निकटता में स्थित हैं। उदाहरण के लिए, यदि आप एक राज्य विश्वविद्यालय के पास एक संपत्ति खरीदते हैं, तो छात्रों को वर्ष के बाद इसे किराए पर देना चाहते हैं। एक लाभदायक किराये की संपत्ति की कई अन्य विशेषताएं भी हैं, और कुछ को सीखने में समय लगता है।

बेशक, एक आदर्श निवेश की तरह लगता है के चेहरे पर blemishes। आप एक बुरे किरायेदार के साथ समाप्त हो सकते हैं जो संपत्ति को नुकसान पहुंचाता है या अभी भी बदतर है, कोई किरायेदार नहीं है। यह आपको नकारात्मक मासिक नकदी प्रवाह के साथ छोड़ देता है, जिसका अर्थ है कि आपको अपने बंधक भुगतानों को कवर करने के लिए हाथापाई करनी पड़ सकती है। सही संपत्ति खोजने की बात भी है। आप एक ऐसा क्षेत्र चुनना चाहेंगे, जहां रिक्ति की दर कम हो और ऐसी जगह चुनें, जिसे लोग किराए पर लेना चाहेंगे।

एक बार जब आप एक ऐसे क्षेत्र में एक आदर्श संपत्ति पा लेते हैं, जहां लोग किराए पर लेना चाहते हैं, तो ब्याज के साथ संपत्ति की कुल लागत निर्धारित करने के लिए एक बंधक कैलकुलेटर का उपयोग करें। यह आपके किराये के लिए अनुकूल ब्याज दर को सुरक्षित करने के लिए विभिन्न बंधक प्रकारों पर शोध करने के लायक भी है।

शायद किराये की संपत्ति और अन्य निवेशों के बीच सबसे बड़ा अंतर समय और काम की मात्रा है जिसे आपको इसकी देखभाल करने के लिए समर्पित करना होगा। यदि आप नहीं चाहते हैं, तो आप एक पेशेवर संपत्ति प्रबंधक रख सकते हैं। लेकिन उसका वेतन उसके बाद का खर्च बन जाता है जो आपके निवेश की लाभप्रदता को प्रभावित करता है। (संबंधित पढ़ने के लिए, "एक रियल एस्टेट किराये की संपत्ति के मूल्य के 4 तरीके" देखें)

द फ्लिप साइड: रियल एस्टेट ट्रेडिंग

यह रियल एस्टेट निवेश का जंगली पक्ष है। दिन के व्यापारियों की तरह जो एक खरीद-और-पकड़ निवेशक से दूर लीग कर रहे हैं, अचल संपत्ति के व्यापारी खरीद-और-किराया मकान मालिकों से पूरी तरह से अलग नस्ल हैं। रियल एस्टेट व्यापारी संपत्तियों को छोटी अवधि के लिए रखने के इरादे से खरीदते हैं, अक्सर तीन से चार महीने से अधिक नहीं होते हैं, जहां वे उन्हें लाभ के लिए बेचने की उम्मीद करते हैं। इस तकनीक को फ़्लिपिंग भी कहा जाता है और यह उन गुणों को खरीदने पर आधारित होती है जो या तो काफी हद तक अंडरवैल्यूड हैं या बहुत गर्म क्षेत्र में हैं।

शुद्ध संपत्ति के फ्लिपर्स सुधार के लिए किसी संपत्ति में कोई पैसा नहीं लगाएंगे; निवेश में परिवर्तन के बिना लाभ को चालू करने के लिए आंतरिक मूल्य होना चाहिए, या वे इस पर विचार नहीं करेंगे। इस तरीके से फ़्लिप करना अल्पकालिक नकद निवेश है।

अगर कोई प्रॉपर्टी फ्लिपर ऐसी स्थिति में फंस जाता है, जहां वह प्रॉपर्टी को अनलोड नहीं कर सकता है, तो यह विनाशकारी हो सकता है क्योंकि ये निवेशक आम तौर पर लॉन्ग टर्म के लिए प्रॉपर्टी पर बंधक का भुगतान करने के लिए पर्याप्त नकदी नहीं रखते हैं। यह एक अचल संपत्ति व्यापारी के लिए निरंतर नुकसान का कारण बन सकता है जो एक खराब बाजार में संपत्ति को उतारने में असमर्थ है।

प्रॉपर्टी फ़्लिपर का दूसरा वर्ग भी मौजूद है। ये निवेशक सस्ते या यथोचित मूल्य वाली संपत्तियों को खरीदकर और उनका नवीनीकरण करके मूल्य जोड़कर अपना पैसा बनाते हैं। वे तब उच्च मूल्य के लिए नवीकरण के बाद संपत्ति बेचते हैं। यह एक लंबी अवधि का निवेश हो सकता है, जो सुधारों की सीमा पर निर्भर करता है। इस निवेश की सीमित विशेषता यह है कि यह समय-गहन है और अक्सर केवल निवेशकों को एक बार में एक संपत्ति लेने की अनुमति देता है।

रियल एस्टेट निवेश समूह

रियल एस्टेट निवेश समूह किराये की संपत्तियों के लिए छोटे म्यूचुअल फंड की तरह हैं। यदि आप एक किराये की संपत्ति के मालिक हैं, लेकिन मकान मालिक होने का झंझट नहीं चाहते हैं, तो रियल एस्टेट निवेश समूह आपके लिए समाधान हो सकता है।

एक कंपनी अक्सर इमारतों का एक सेट खरीदेगी या बनाएगी, अक्सर अपार्टमेंट, और फिर निवेशकों को कंपनी के माध्यम से उन्हें खरीदने की अनुमति देगी, इस प्रकार समूह में शामिल हो जाएगी। एक एकल निवेशक स्व-निहित रहने की जगह की एक या एक से अधिक इकाइयों का मालिक हो सकता है, लेकिन निवेश समूह का संचालन करने वाली कंपनी सभी इकाइयों को सामूहिक रूप से प्रबंधित करती है, रखरखाव, विज्ञापन की खाली इकाइयों और विज्ञापन किरायेदारों का साक्षात्कार लेती है। इस प्रबंधन के बदले में, कंपनी मासिक किराए का एक प्रतिशत लेती है।

निवेश समूहों के कई संस्करण हैं, लेकिन मानक संस्करण में, पट्टा निवेशक के नाम पर है, और सभी इकाइयां किराए के एक हिस्से को कभी-कभी रिक्तियों से बचाने के लिए किराए पर देती हैं, जिसका अर्थ है कि आपको बंधक का भुगतान करने के लिए पर्याप्त रूप से मिलेगा। अगर आपकी यूनिट खाली है। एक निवेश समूह की गुणवत्ता पूरी तरह से कंपनी की पेशकश पर निर्भर करती है। सिद्धांत रूप में, यह रियल एस्टेट निवेश में आने का एक सुरक्षित तरीका है, लेकिन समूह उसी शुल्क के प्रति संवेदनशील होते हैं जो म्यूचुअल फंड उद्योग को परेशान करते हैं। एक बार फिर, अनुसंधान की कुंजी है।

रियल एस्टेट लिमिटेड पार्टनरशिप

एक अचल संपत्ति सीमित भागीदारी (आरईएलपी) एक अचल संपत्ति निवेश समूह के समान है: यह संपत्तियों के एक पोर्टफोलियो को खरीदने या रखने के लिए बनाई गई इकाई है, या कभी-कभी सिर्फ एक संपत्ति है - केवल यह कई वर्षों की सीमित संख्या के लिए अस्तित्व में है। एक अनुभवी संपत्ति प्रबंधक या अचल संपत्ति विकास फर्म सामान्य भागीदार के रूप में कार्य करता है। फिर निवेशकों को सीमित भागीदारों के रूप में स्वामित्व की हिस्सेदारी के बदले, रियल एस्टेट परियोजना के लिए वित्तपोषण प्रदान करने की मांग की जाती है। वे आरईएलपी के गुणों द्वारा उत्पन्न आय से आवधिक वितरण प्राप्त कर सकते हैं, लेकिन वास्तविक भुगतान तब आता है जब संपत्तियां बेची जाती हैं - उम्मीद है, एक बड़े लाभ पर - और आरईएलपी सड़क को भंग कर देता है।

अनकदी

REITs

रियल एस्टेट तब से आस-पास है जब हमारे गुफा में रहने वाले पूर्वजों ने अपने स्थान से बाहर अजनबियों का पीछा करना शुरू किया था, इसलिए यह आश्चर्य की बात नहीं है कि वॉल स्ट्रीट ने इसे सुरक्षित करने का एक तरीका ढूंढ लिया है, जो रियल एस्टेट को सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाले साधन में बदल देता है।

एक रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) तब बनाया जाता है जब आय-उत्पादक संपत्तियों की खरीद, संचालन और बिक्री के लिए निवेशकों के पैसे का उपयोग करने के लिए एक निगम (या ट्रस्ट) का गठन किया जाता है। आरईआईटी को किसी अन्य स्टॉक की तरह ही प्रमुख एक्सचेंजों पर खरीदा और बेचा जाता है। REIT के रूप में अपनी स्थिति बनाए रखने के लिए, इस इकाई को अपने कर योग्य मुनाफे का 90% लाभांश के रूप में चुकाना होगा। ऐसा करने से, आरईआईटी कॉर्पोरेट आय कर का भुगतान करने से बचते हैं, जबकि एक नियमित कंपनी को उसके मुनाफे पर कर लगाया जाएगा, इस प्रकार रिटर्न में खाने से यह अपने शेयरधारकों को वितरित कर सकता है।

नियमित लाभांश-भुगतान वाले शेयरों की तरह, आरईआईटी स्टॉक मार्केट निवेशकों के लिए उपयुक्त हैं जो नियमित आय चाहते हैं, हालांकि वे सराहना के लिए भी अवसर प्रदान करते हैं। आरईआईटी निवेशकों को गैर-आवासीय संपत्तियों जैसे मॉल (लगभग सभी आरईआईटी के एक चौथाई विशेषज्ञ इन में विशेषज्ञ), स्वास्थ्य देखभाल की सुविधा, बंधक या कार्यालय भवनों की अनुमति देते हैं। रियल एस्टेट निवेश के पूर्वोक्त प्रकारों की तुलना में, आरईआईटी भी अत्यधिक तरल हैं।

रियल एस्टेट म्युचुअल फंड

रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड मुख्य रूप से आरईआईटी और रियल एस्टेट ऑपरेटिंग कंपनियों में निवेश करते हैं। वे अपेक्षाकृत कम मात्रा में पूंजी के साथ अचल संपत्ति में विविधता लाने की क्षमता प्रदान करते हैं। अपनी रणनीति और विविधीकरण के लक्ष्यों के आधार पर, वे निवेशकों को बहुत व्यापक संपत्ति के चयन की तुलना में प्रदान करते हैं, जो कि कम REIT स्टॉक खरीदने और कम लागत और कमीशन की संभावना के साथ व्यक्तिगत REIT स्टॉक खरीदने में प्राप्त किया जा सकता है।

REITs की तरह, ये फंड काफी तरल हैं। खुदरा निवेशकों के लिए एक अन्य महत्वपूर्ण लाभ, विशिष्ट अचल संपत्ति निवेशों की व्यवहार्यता और प्रदर्शन और परिसंपत्ति वर्ग के रूप में अर्जित परिसंपत्तियों और प्रबंधन के दृष्टिकोण पर निधि द्वारा प्रदान की गई विश्लेषणात्मक और अनुसंधान जानकारी है। अधिक सट्टा निवेशक अचल संपत्ति म्यूचुअल फंड के एक परिवार में निवेश कर सकते हैं, जो कि रिटर्न को अधिकतम करने के लिए कुछ प्रकार के संपत्ति या क्षेत्रों को अधिक से अधिक वजन कर सकते हैं।

अचल संपत्ति में निवेश क्यों?

रियल एस्टेट एक निवेशक के पोर्टफोलियो के जोखिम और रिटर्न प्रोफाइल को बढ़ा सकता है, प्रतिस्पर्धी जोखिम-समायोजित रिटर्न की पेशकश कर सकता है। यहां तक ​​कि सबप्राइम मोर्टगेज संकट में फैले, प्राइवेट मार्केट कमर्शियल रियल एस्टेट ने नेशनल काउंसिल ऑफ रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट फिड्यूशियरीज (NCREIF) के आंकड़ों के आधार पर, 2000 से 2010 तक 10-वर्ष की अवधि में औसतन 8.4% की वापसी की। और आमतौर पर, रियल एस्टेट बाजार विशेष रूप से इक्विटी और बॉन्ड की तुलना में कम अस्थिरता में से एक है।

आय के अधिक परंपरागत स्रोतों की तुलना में रियल एस्टेट भी आकर्षक है। यह परिसंपत्ति वर्ग आम तौर पर यूएस ट्रेजरी के लिए उपज प्रीमियम पर ट्रेड करता है और विशेष रूप से ऐसे वातावरण में आकर्षक होता है जहां ट्रेजरी की दरें कम होती हैं।

विविधता और संरक्षण

अचल संपत्ति में निवेश का एक और लाभ इसकी विविधीकरण क्षमता है। अचल संपत्ति में कम है, और कुछ मामलों में, नकारात्मक, अन्य प्रमुख परिसंपत्ति वर्गों के साथ सहसंबंध - अर्थ, जब स्टॉक नीचे होते हैं, तो अचल संपत्ति अक्सर ऊपर होती है। वास्तव में, 15 15 पिछले भालू बाजारों में से, 1956 में वापस जा रहा है, आवासीय अचल संपत्ति की कीमतें, येल विश्वविद्यालय के रॉबर्ट शिलर के आंकड़ों के अनुसार, केस-शिलर होम-प्राइस इंडेक्स के सह-निर्माता हैं। बेशक, अपवाद हैं: ग्रेट मंदी के दौरान अचल संपत्ति के साथ-साथ टैंक (हालांकि यह एक विसंगति थी, शिलर का तर्क है, संकट को दूर करने में सबप्राइम बंधक की भूमिका को दर्शाता है)।

इसका मतलब यह है कि एक पोर्टफोलियो में अचल संपत्ति का जोड़ अपनी अस्थिरता को कम कर सकता है और प्रति यूनिट जोखिम का एक उच्च रिटर्न प्रदान कर सकता है। रियल एस्टेट निवेश जितना अधिक प्रत्यक्ष होगा, उतना ही बेहतर होगा: अधिक अप्रत्यक्ष, सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाले, वाहन, जैसे REIT, जाहिर तौर पर समग्र शेयर बाजार के प्रदर्शन को प्रतिबिंबित करने वाले हैं (और कुछ विश्लेषकों का मानना ​​है कि दोनों कभी अधिक सहसंबद्ध हो जाएंगे, अब REIT) शेयरों को S & P 500 पर दर्शाया गया है)। दिलचस्प है, हालांकि, यह भी देर से बदल रहा है। नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट्स (एनएआरआइटी) के शोध के अनुसार, 2015 में सूचीबद्ध आरईआईटी और व्यापक शेयर बाजार के बीच संबंध 12 साल के निचले स्तर पर पहुंच गया, "यह सुझाव देते हुए कि जो भी कारक गैर-आरईआईटी के हिस्से को चलाने के लिए हैं। बाजार जरूरी नहीं कि REIT बाजार को प्रभावित करे, ”एसोसिएशन की वेबसाइट Reit.com पर एक लेख का निष्कर्ष निकाला गया।

क्योंकि यह ईंट और मोर्टार द्वारा समर्थित है, अचल संपत्ति भी कम प्रिंसिपल-एजेंट संघर्ष या उस हद तक वहन करती है जिसमें निवेशक की रुचि प्रबंधकों और देनदारों की अखंडता और क्षमता पर निर्भर होती है। यहां तक ​​कि निवेश के अधिक अप्रत्यक्ष रूप से कुछ संरक्षण होता है: उदाहरण के लिए, मुनाफे का न्यूनतम प्रतिशत लाभांश के रूप में भुगतान किया जाना चाहिए।

महंगाई हेजिंग

रियल एस्टेट की मुद्रास्फीति-हेजिंग क्षमता जीडीपी विकास और रियल एस्टेट की मांग के बीच सकारात्मक संबंध से उपजी है। जैसे-जैसे अर्थव्यवस्था का विस्तार होता है, रियल एस्टेट की मांग अधिक बढ़ जाती है और बदले में यह उच्च पूंजी मूल्यों में बदल जाता है। इसलिए, रियल एस्टेट पूंजी की क्रय शक्ति को बनाए रखने के लिए जाता है, किरायेदारों पर मुद्रास्फीति के कुछ दबाव को दरकिनार कर और कुछ पूंजीगत प्रशंसा के रूप में मुद्रास्फीति के दबाव को शामिल करके।

उत्तोलन की शक्ति

आरईआईटी के अपवाद के साथ, अचल संपत्ति में निवेश एक निवेशक को एक उपकरण देता है जो शेयर बाजार के निवेशकों के लिए उपलब्ध नहीं है: उत्तोलन। यदि आप किसी शेयर को खरीदना चाहते हैं, तो आपको शेयर ऑर्डर का पूरा मूल्य उस समय देना होगा जब आप खरीदारी ऑर्डर करते हैं - जब तक कि आप मार्जिन से नहीं खरीद रहे हों। और फिर भी, आप जिस ऋण को उधार ले सकते हैं, वह अचल संपत्ति के मुकाबले अभी भी बहुत कम है, जो कि जादुई वित्तपोषण पद्धति, बंधक के कारण है।

अधिकांश पारंपरिक बंधक को 20% डाउन पेमेंट की आवश्यकता होती है। हालाँकि, जहाँ आप रहते हैं, उसके आधार पर, आपको एक बंधक मिल सकता है जिसकी आवश्यकता 5% तक होती है। इसका मतलब यह है कि आप पूरी संपत्ति और कुल इक्विटी के कुछ अंश का भुगतान करके इक्विटी को नियंत्रित कर सकते हैं। बेशक, आपके बंधक का आकार आपके पास संपत्ति में वास्तव में स्वामित्व की मात्रा को प्रभावित करता है, लेकिन आप इसे उस मिनट को नियंत्रित करते हैं जब कागजात पर हस्ताक्षर किए जाते हैं।

यह वही है जो रियल एस्टेट फ़्लिपर्स और मकान मालिकों को समान करता है। वे अपने घरों पर एक दूसरा बंधक निकाल सकते हैं और दो या तीन अन्य संपत्तियों पर भुगतान डाल सकते हैं। क्या वे इन्हें किराए पर देते हैं ताकि किरायेदार बंधक का भुगतान करते हैं या वे लाभ के लिए बेचने के अवसर की प्रतीक्षा करते हैं, वे इन परिसंपत्तियों को नियंत्रित करते हैं, कुल मूल्य के एक छोटे से हिस्से के लिए भुगतान करने के बावजूद।

रियल एस्टेट निवेश की खामी: चित्रण

अचल संपत्ति में निवेश की मुख्य खामी है किसी संपत्ति को नकदी में और नकदी को संपत्ति में बदलने में सापेक्ष कठिनाई। स्टॉक या बॉन्ड लेनदेन के विपरीत, जिसे कुछ सेकंड में पूरा किया जा सकता है, एक रियल एस्टेट लेनदेन को बंद होने में महीनों लग सकते हैं। ब्रोकर की मदद से भी, बस सही प्रतिपक्ष ढूंढना कुछ हफ्तों का काम हो सकता है। आरईआईटी और रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड बेहतर तरलता और बाजार मूल्य निर्धारण की पेशकश करते हैं, लेकिन उच्च अस्थिरता और कम विविधीकरण लाभों की कीमत पर आते हैं, क्योंकि उनके पास प्रत्यक्ष अचल संपत्ति निवेश की तुलना में समग्र शेयर बाजार में बहुत अधिक सहसंबंध है। (संबंधित पढ़ने के लिए, "रियल एस्टेट में निवेश करने के लिए आपको कितना पैसा चाहिए?"